La définition et les avantages de la location meublée

La définition d’une location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles. Légalement, l’équipement imposé est assez limité, de quoi pourvoir vivre, dormir et manger au quotidien… Le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 précise les éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublé, loué à titre de résidence principale. Voici la définition de ce type de location et les avantages de la location meublée.

Définition de la location meublée

Auparavant peu définis par la loi et plus amplement développés par la jurisprudence, les contours de la notion de location meublée ont été plus spécifiquement délimités par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Un logement meublé est un logement équipé des meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courant.

Ainsi, par exemple, peuvent figurer aux nombre de ces meubles essentiels un lit, une table, des chaises ou encore une cuisine équipée.

Les équipements obligatoires

D’après le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 le logement meublé doit comporter les éléments indispensables à la préparation des repas : électroménager, vaisselle et ustensiles de cuisine. En dehors de l’espace repas, il faut meubler le logement pour pouvoir y vivre et dormir.

Voici une liste des équipements:

• Un four ou un four à micro-ondes.
• Des plaques de cuisson.
• Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer.
• Des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
• Une table et des chaises.
• Des étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Une literie (comprenant couette ou couverture).
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux).
• Du matériel d’entretien ménager.

Chaque pièce du logement doit être équipée avec un mobilier adéquat. Si le bailleur loué un bien de trois pièces il ne peut pas laisser une pièce vide. Il doit meubler l’ensemble du logement.

Le logement doit par ailleurs être décent, c’est-à-dire ne pas porter atteinte à la santé du locataire et présenter une surface habitable minimum.

Types et durée de la location meublée

Toutefois, la location meublée peut revêtir plusieurs formes qu’il faut bien différencier. La plus courante est celle de la location meublée à usage de résidence principale. Si ce contrat n’était avant la loi ALUR que peu réglementé, il a été encadré depuis cette loi par plusieurs éléments que l’on retrouve dans le régime des baux d’habitation fixé par la loi du 6 juillet 1989.

Cette forme de location meublée doit être distinguée de la location meublée n’ayant pas le caractère d’une résidence principale ou encore de la location meublée à un étudiant.

La durée d’une location meublée est de 1 an renouvelable. Si le bail est conclu avec un étudiant, la durée est de neuf mois non renouvelable.

Les spécificités du contrat de location en location meublée

Si le bien immobilier est loué pour une résidence principale, la durée du bail est de 1 an. Il est renouvelable pour une année par tacite reconduction. Si la location est pour un étudiant, la validité du contrat de bail meublé est de 9 mois. Il prend fin à la date prévue dans le contrat. La location d’un logement utilisé comme résidence secondaire fait exception. En effet, le bailleur est libre de fixer la validité du contrat de bail.

Si le bien immobilier se trouve dans l’une des 28 agglomérations françaises qualifiée de zone tendue, le propriétaire doit conserver le dernier loyer. Le propriétaire devra respecter le plafond imposé pour son locataire. Cependant, un décret sera institué pour lui permettre de solliciter une augmentation de loyer. Il doit présenter des justifications telles que la réalisation de travaux.

Avantages de la location meublée

Bien que pas forcément adapté à tout type de bien immobilier et tout type de ville, louer en meublé est une solution qui présente de nombreux avantages par rapport à une location nue, plus classique. Un investissement de ce type bien pensé et exécuté offre souvent une rentabilité locative bien meilleure.

Avant d’envisager une location meublée, il faut d’abord d’assurer que la demande existe réellement dans sa ville. Les petites surfaces de type studio ou F2, dans des villes étudiantes ou accueillants de nombreux jeunes actifs, ont toutes les chances de trouver preneur en meublé.

Il faut partir du principe que louer un appartement est une opération commerciale, que ses locataires seront des clients et qu’ils doivent être satisfait du service proposé. C’est avec cet état d’esprit que la location meublée apportera un vrai plus à votre placement immobilier.

Il est donc important de meubler, voir de décorer, convenablement le logement, et ainsi donner une valeur ajoutée à votre investissement.

Les principaux avantages de la location meublée

• Proposer une solution meublée, et donc des prestations supplémentaires, par rapport à un bien loué vide, permet de prétendre à un loyer supérieur. Et il sera d’autant plus facile de convaincre les potentiels locataires de payer plus, si le bien leur donne envie d’y vivre. Le fait de meubler son appartement est aussi l’opportunité de le mettre réellement en valeur, de masquer un petit défaut, de le bonifier, et ainsi augmenter les chances d’obtenir un véritable effet coup de cœur chez les candidats.
• Généralement, l’offre en location meublée est bien inférieure à l’offre en location nue. C’est donc une façon de sortir du lot, de se distinguer de la concurrence au sein des petites annonces, de louer éventuellement plus rapidement, et ainsi réduire le risque de vacance locative, qui ampute toujours sévèrement la rentabilité.
• Davantage de rotation de locataire : souvent perçu comme un inconvénient, on peut le voir aussi de façon positive : pourvoir garder un œil plus régulièrement sur son investissement, maintenir le tout dans un état impeccable après chaque départ de locataire, et aussi permettre des réévaluations de loyer plus fréquentes.
• Préavis réduit à 3 mois contre 6 mois pour une location vide.
• La fiscalité : des impôts fonciers allégés, avec le statut LMNP, de location meublée non professionnelle. Au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30%, ce statut permet d’obtenir un abattement de 50% actuellement sur les recettes, au travers du régime micro-BIC.
• Mais pour encore aller plus loin, considérée en tant qu’activité Industrielle et Commerciale, la location meublée offre une solution encore plus radicale pour réduire ses impôts fonciers, l’amortissement du logement et du mobilier. Il faut passer par un comptable et faire valider auprès des services fiscaux ; en pratique, ça signifie par exemple que si un bien ayant une valeur de 90000€ est amorti sur 30 ans, il est alors possible de déduire 3000 € par an de ses revenus fonciers.
• Enfin, disposer d’un logement meublé donne aussi plus facilement la possibilité de proposer des locations saisonnières, pendant l’été notamment. Peut-être faudra-t-il simplement investir un peu en linge de maison, mais tout le reste du mobilier nécessaire est déjà présent. La location saisonnière, de plus en plus pratiquée, est une solution très efficace pour parer aux vacances locatives estivales, et ainsi augmenter la rentabilité de son investissement.

Il y a comme toujours des inconvénients qu’il faut aussi considérer avant de faire son choix, l’investissement de départ dans le meublé, le travail de gestion locative plus important (plus de rotation de locataire, plus d’entretien, de réparations…). Mais tous ces atouts méritent au moins de se poser la question, louer vide ou meublé ?

Essayez, vous pourrez toujours revenir à de la location nue si l’expérience est décevante !