Bail de location meublée : définition, durée, obligations, modèle à télécharger

Le contrat de bail de location meublée est un document écrit. Il est établi entre le propriétaire et le locataire. A la différence d’un logement vide, le bien mis en location est garni. Chaque local est doté de mobiliers indispensables tels que le lit, l’armoire, la table à manger et les chaises. La liste inclut la vaisselle et les accessoires de cuisine. Lors de son installation, le locataire doit apporter les linges de maison.

Le contenu du bail de location meublée

Le bail de location meublée, tel que défini par la loi ALUR, a intégré depuis le 1er septembre 2015, la législation de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les relations entre propriétaires et locataires. Ce type de bail concerne un logement qui doit être à la fois décent et équipé, servant de résidence principale pour le locataire.

Une nouveauté apportée par la loi ALUR concerne l’introduction d’un modèle standardisé pour le contrat de bail des locations meublées. Depuis le décret du 29 mai 2015, les bailleurs sont tenus de suivre un ensemble de clauses obligatoires spécifiées dans ce modèle de bail. Ce contrat type intègre non seulement les dispositions habituelles relatives aux locations non meublées, mais aussi de nouvelles clauses adaptées aux spécificités des logements meublés. Parmi ces ajouts figure notamment la nécessité d’indiquer le montant du loyer de référence dans les zones où l’encadrement des loyers est en vigueur. Parallèlement, certaines clauses, auparavant courantes, sont désormais explicitement interdites dans ce nouveau cadre réglementaire.

Le contrat de location meublé peut être établi sous seing privé entre le bailleur et le locataire. S’il fera intervenir une tierce personne comme l’ huissier, on parle d’acte authentique. Dans les deux cas, les informations obligatoires dans un contrat de bail meublé sont les même.

Les signataires du contrat

• Mentionner le nom et l’adresse du bailleur ou mandataire.
• Mentionner le nom et l’adresse du locataire ou colocataires.
• Si la gestion du bien est assurée par une autre entité que le propriétaire, préciser le nom de la société et son siège.
• Noter la date de validité du contrat et sa durée. 1 an ou 9 mois pour la location à un étudiant.

La description du logement

• Préciser s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble.
• Noter son usage : habitation ou mixte habitation/professionnelle.
• Lister le nombre de pièces, et les annexes comme le garage, l’abri de jardin, la piscine…
• Noter la surface habitable.
• Citer les parties communes telles que le parking collectif, l’ascenseur et/ou l’aire de jeux.
• Valeur et nature des derniers travaux

Les équipements obligatoires pour une location meublée

• Un four ou un four à micro-ondes.
• Des plaques de cuisson.
• Un réfrigérateur.
• Des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
• Une table et des chaises.
• Des rangements.
• Des luminaires.
• Une literie (comprenant couette ou couverture).
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux).
• Du matériel d’entretien ménager.

Chaque pièce du logement doit être équipée avec les éléments adéquats.

Le loyer

• Spécifier le loyer hors charges.
• Spécifier le montant des charges locatives et le type : provisions ou forfait de charges.
• En cas de loyer encadré : Spécifier le loyer de référence du secteur, le montant effectif, le mode de paiement et les conditions de révision.
• En cas de loyer encadré : Si le bail est signé après le 27 mars 2014, noter la valeur et la date du loyer versé par le dernier locataire.
• En cas de loyer encadré : Spécifier le « complément de loyer exceptionnel » s’il s’agit d’un loyer encadré par la loi (il s’agit par exemple d’une hauteur sous plafond, d’une grande terrasse, d’une vue exceptionnelle, ameublement, abonnement multimédia, télévision écran plat…).

Les charges locatives

• Spécifier le montant des charges locatives et le type : provisions ou forfait de charges.

Le dépôt de garantie

• Il est à remarquer que le dépôt de garantie ne doit pas excéder 2 mois de loyer.

La durée du bail de location meublée

• 1 an dans la plupart des cas.
• 9 mois, non renouvelable, si la location est consentie à un étudiant.

Si le bien immobilier est loué pour une résidence principale, la durée du bail est de 1 an. Il est renouvelable pour une année par tacite reconduction. Si la location est pour un étudiant, la validité du contrat de bail meublé est de 9 mois. Il prend fin à la date prévue dans le contrat. La location d’un logement utilisé comme résidence secondaire fait exception. En effet, le bailleur est libre de fixer la validité du contrat de bail.

La loi définit une résidence secondaire comme un logement occupé moins de 8 mois par an, et une personne peut en avoir plusieurs. Ces résidences peuvent être louées, que ce soit en tant qu’appartement, maison, ou autre type de logement comme un mobil-home. On distingue deux formes de location pour ces résidences secondaires : saisonnière et de longue durée. La location saisonnière concerne les baux meublés de courte durée, allant d’un jour à 90 jours maximum par an pour le même locataire. Pour une période plus longue, il est possible de conclure un bail de résidence secondaire à durée indéterminée, permettant au locataire d’utiliser le bien à sa convenance. Dans ce cas, la durée du contrat est définie d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire.

Renouvellement du bail

Pour les contrats d’une durée d’1 an, il se renouvelle automatiquement par tacite à son terme si les parties ne donnent pas congé. Le bail est reconduit pour la même durée que le contrat initial.

Lorsque la durée est de 9 mois, le bail prend fin à son terme sans obligation de donner congé. Les parties doivent signer un nouveau bail de location.

Documents à annexer au bail

Un certain nombre de documents dont l’état des lieux, l’inventaire mobilier et le dossier de diagnostic doivent figurer en annexe du bail. Le contrat de bail meublé est établi en deux exemplaires, un pour le bailleur ou son mandataire, et un pour le locataire.

• L’état des lieux établi lors de la remise et la restitution des clés.
• Une copie du règlement de copropriété (pour les logements dans un immeuble en copropriété).
• Le dossier de diagnostics techniques ( l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), l’état d’amiante).
• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.
• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014.
• Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter
  atteinte à la sécurité des personnes.
• Une copie de la convention Anah ou APL (si le logement loué est conventionné).
• La notice à annexer.

Les obligations du propriétaire avec le bail de location meublé

Pour un bail de location meublé, le propriétaire est tenu de maintenir le logement en état, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Cela inclut la réalisation des réparations nécessaires, tant pour les petites maintenances que pour l’entretien courant du logement.

En outre, le propriétaire a d’autres responsabilités, telles que :

• Fournir un logement décent à la date convenue dans le bail de location meublé, notamment lors de la remise des clés si la location est destinée à l’habitation ;
• Garder le logement en état pour qu’il soit conforme à l’usage prévu dans le bail ;
• Assurer une jouissance paisible du logement au locataire pendant la durée du bail, ce qui signifie ne pas le déranger injustement et l’informer en cas de visite ;
• Respecter une obligation de sécurité, particulièrement importante pour les logements meublés. La sécurité et la santé du locataire doivent être garanties dans la location ;
• Rembourser les frais liés à des travaux réalisés par le locataire, si nécessaire.

Il est important de noter qu’un « logement décent » doit également être exempt de toute infestation de nuisibles et parasites, conformément à la loi Élan de novembre 2018.

Les obligations du locataire avec le bail de location meublé

Le locataire, pour sa part, doit respecter des obligations similaires à celles d’un logement soumis à la loi de juillet 1989 dans le cadre d’un bail de location meublé. Ces obligations comprennent :

• L’usage approprié de la location, que ce soit à des fins d’habitation ou professionnelles, tout en maintenant la tranquillité et l’honorabilité de l’usage du logement ;
• La conservation du bien dans l’état où il a été reçu, tel qu’établi lors de l’état des lieux de sortie, avec un entretien régulier ;
• La restitution du bien au propriétaire à la fin du bail, incluant la remise des clés ;
• La garantie du paiement des loyers mensuels, pouvant impliquer un cautionnement ou une hypothèque ;
• Le paiement complet du loyer et des charges locatives dans les délais stipulés dans le contrat de location.

À propos de la résiliation du bail

Le contrat de bail meublé peut être résilié par le locataire, moyennant un préavis de 1 mois. L’étudiant qui dispose d’un bail de 9 mois bénéficie de ce droit avec la même condition. Dans les deux cas, le locataire n’a pas besoin d’apporter des preuves. Le bailleur peut résilier en donnant un préavis de 3 mois, à la date d’anniversaire du bail. Cependant, il doit apporter des justifications valables.

Le locataire qui reçoit une résiliation de son contrat de bail meublé peut quitter le logement avant que le bail arrive à son terme. Dans ce cas, le loyer qu’il doit payer correspond à ce qu’il doit effectivement avant son départ. Bien entendu, un état des lieux doit être établi conjointement par les deux entités.

Le bail de location meublée et la loi en vigueur

Le bail est un document important qui a une force juridique est soumis à la législation. Le texte le plus récent est la Loi Alur du 24 Mars 2014 portant l’accès au logement et à l’urbanisme rénové. Elle prévoit la création d’un modèle de contrat-type pour le contrat de bail meublé. Pour éviter les litiges, elle va aussi définir les critères pour un logement qualifié de meublé.

Les modalités pour la résiliation d’un contrat de bail meublé sont régies par l’article 25-8 de la Loi de 6 Juillet 1989. Ainsi, l’institution des préavis de la part du propriétaire ou du locataire sont obligatoires. Le concerné sera informé par une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour comptabiliser le préavis, le premier jour correspond à la réception de cette lettre.

Selon la Loi Alur, l’état des lieux doit être établi conjointement par le bailleur et le locataire. Dans le cas d’un contrat de bail meublé, il va inclure l’inventaire des mobiliers dans le logement. L’état des lieux est effectué avant l’installation du locataire et à la fin du bail. Il permettra de définir les travaux que le locataire doit supporter avant son départ. Il fait partie des documents qu’il faut annexer au contrat.

Si le bien immobilier se trouve dans l’une des 28 agglomérations françaises qualifiée de zone tendue, le propriétaire doit conserver le dernier loyer. Des loyers de référence seront établis par texte réglementaire dans les mois à venir. Le propriétaire devra respecter le plafond imposé pour son locataire. Cependant, un décret sera institué pour lui permettre de solliciter une augmentation de loyer. Il doit présenter des justifications telles que la réalisation de travaux.

Bail de location meublé : ce qu’il faut retenir

• Le contra contrat: Le contrat de bail de location meublée est un document écrit établi entre le propriétaire et le locataire. Le bail doit respecter la loi ALUR et comprendre les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il inclut des clauses spécifiques aux logements meublés, comme l’indication du loyer de référence. Le contrat peut être un acte sous seing privé ou un acte authentique en présence d’un huissier.
• Les équipements obligatoires: La location meublée doit obligatoirement avoir du mobilier et des équipements nécessaires pour la vie au quotidien du locataire, comme les appareils de cuisine, matériel d’entretien ménager et la literie.
• Le loyer et les charges: Détails sur le loyer hors charges, charges locatives, modalités de paiement et de révision du loyer. Les charges peuvent être réelles ou au forfait. La méthode des charges locatives forfaitaires s’applique principalement aux locations meublées.
• Le dépôt de garantie: Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder deux mois de loyer.
• Durée du bail: La duré est généralement 1 an, renouvelable, ou 9 mois, non renouvelable, pour les étudiants.