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Donner congé en tant que bailleur d’une location meublée

La location meublée à titre de résidence principale constitue une forme de location très courante. Bien que peu réglementée avant la loi ALUR du 24 mars 2014, elle se voit aujourd’hui appliquer des dispositions législatives et réglementaires plus strictes qui encadrent les prérogatives du locataire et du bailleur, et parmi celles-ci, la possibilité de donner congé au locataire.
Le contrat de bail est un document important qui lie le locataire avec le bailleur. Sa résiliation est soumise à une règlementation stricte.
Quelles sont les points à connaitre avant de donner congé en tant que bailleur d’une location meublée?

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Auparavant peu définis par la loi et plus amplement développés par la jurisprudence, les contours de la notion de location meublée ont été plus spécifiquement délimités par la loi ALUR du 24 mars 2014. Celle-ci considère qu’un logement meublé est un logement équipé de meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courante. Ainsi, par exemple, peuvent figurer au nombre de ces meubles essentiels un lit, une table, des chaises ou encore une cuisine équipée.

Le logement doit par ailleurs être décent, c’est-à-dire ne pas porter atteinte à la santé du locataire et présenter une surface habitable minimum.

Toutefois, la location meublée peut revêtir plusieurs formes qu’il faut bien différencier. La plus courante est celle de la location meublée à usage de résidence principale. Si ce contrat n’était avant la loi ALUR que peu réglementé, il a été encadré depuis cette loi par plusieurs éléments que l’on retrouve dans le régime des baux d’habitation fixé par la loi du 6 juillet 1989.

Cette forme de location meublée doit être distinguée de la location meublée n’ayant pas le caractère d’une résidence principale ou encore de la location meublée pour étudiant.

La durée d’un bail de location meublée est de 1 an renouvelable. Si le bail est conclu avec un étudiant, la durée est de neuf mois non renouvelable.

Donner congé lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire

Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la demande de congé doit être obligatoirement motivée et un délai de préavis doit être respecté. S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’une location meublée pour étudiants, les conditions sont plus souples.

Quand peut-on donner congé ?

Le propriétaire n’a pas le droit de donner congé à son locataire en cours de bail. Le congé ne peut être donné qu’à l’issue du contrat de bail et ce quelque soit la situation personnelle du bailleur : problème financier, perte d’emploi, maladie handicapante ou séparation, aucune de ces situations ne peut justifier la résiliation anticipée du bail.

Bon à savoir

Par contre, en cours de bail, il reste tout à fait possible pour le propriétaire de vendre le logement. Il s’agit d’une vente « occupée ». Il n’y a alors aucun changement pour le locataire, ses conditions de location resteront inchangées jusqu’à l’expiration du contrat de bail.

Comment donner congé à son locataire ?

L’une des principales règles à respecter est la forme que doit prendre la demande de congé. Seules trois façons de faire sont reconnues et pourront vous protéger en cas de litige :

– La lettre recommandée avec accusé de réception,
l’acte d’huissier,
– ou le remise en main propre contre récépissé.

Ces solutions sont les seules qui peuvent éviter que le locataire remettre en question la validité de votre congé. Il faut donc exclure le courrier simple, le courrier électronique ou le SMS.

Qui sont les destinataires du congé ?

Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat. Dans certains cas, vous pouvez avoir plusieurs signataires : colocataires, concubins, époux, partenaires pacsés.
Il convient alors d’adresser à chacun un congé personnel.

Il est possible qu’une seule signature apparaisse sur un contrat conclu avec des époux ou des partenaires pacsés, qui sont considérés naturellement comme co-titulaires du contrat, il faut malgré tout adresser un congé aux deux personnes.

Le délai de préavis

Le délai de préavis est le laps de temps donné par le propriétaire pour avertir son locataire.

Pour une location vide, le délai de préavis est de 3 mois. Le délai commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En cas de non-respect de ce délai de préavis, la demande de congés n’a aucune valeur et le bail peut alors être reconduit automatiquement pour 1 an.

C’est pourquoi il est recommandé de donner congé 4 mois avant l’échéance du contrat. Il arrive que le locataire soit absent ou déclare ne pas avoir reçu le courrier. Cette marge vous permettra de contacter un huissier pour résoudre le problème.

A noter que dans le cas où la demande de congé est effectuée par un huissier, l’avis de passage suffit, le délai de préavis court même si le locataire était absent.

Les motivations qui peuvent justifier une demande de congé

Donner congé à son locataire pour une location meublée est un acte qui doit être justifié. D’après la loi en vigueur, trois motifs sont reconnus : le congé pour reprise dite « personnelle », le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé pour reprise

Il s’agit du cas où le propriétaire désire récupérer le logement pour l’habiter à titre de résidence principale. Les lois « Alur » et « Macron » imposent au bailleur de justifier le caractère réel et sérieux de cette demande (par exemple, mon enfant va faire ses études dans la ville où se situe le logement).

Les personnes qui peuvent bénéficier de cette reprise « personnelle » sont : le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec le bailleur depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, et ceux de son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire.

Le congé pour vente

Dans ce cas, le congé est motivé par la volonté du bailleur de vendre le logement qui était loué.

A la différence d’une location vide, le locataire n’a aucun droit de préemption et n’est donc pas prioritaire pour la vente.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La législation ne donne pas de définition détaillée sur ce sujet, l’appréciation est faite au cas par cas.
Généralement, la justification est liée à un non-respect des clauses du contrat par le locataire. Il appartient au juge de statuer selon la situation. Les principaux exemples sont des retards réguliers pour le paiement des loyers, une sous location sans autorisation, une dégradation importante des lieux ou encore des troubles de voisinage.

Mais il peut également s’agir d’un motif totalement indépendant du locataire, comme par exemple, des travaux importants et de longue durée dans le logement, voir même la démolition de l’immeuble dans le cadre d’une opération immobilière.

De manière générale, il faudra pouvoir présenter des pièces justificatives corroborant les motifs légitimes et sérieux. (courriers de mise en demeure de payer…)

Le paiement des loyers

Lorsque le locataire est notifié de son congé, il doit payer les loyers et les charges pendant l’occupation effective du logement. Le délai de préavis expiré, il remet les clés au propriétaire suivant les procédures d’usage.

Bien sûr, si le locataire décide de quitter les lieux pendant le délai de préavis, en résiliant son contrat de bail, il pourra cesser son paiement une fois son propre préavis (1 mois en location meublée) écoulé.

Le bail étudiant pour 9 mois

Il est possible en location meublée de signer un bail non renouvelable pour une durée de 9 mois avec un étudiant. Dans ce cas, le contrat prend fin automatiquement à l’issue des 9 mois, il n’est donc pas nécessaire de donner congé. Il est toutefois préférable d’envoyer un courrier quelques semaines avant la date d’expiration pour rappeler au locataire qu’il doit prochainement quitter les lieux.

Le congé frauduleux

Evidemment, donner congé à son locataire est une démarche qui doit être faite de manière honnête, en respectant l’un des différents motifs possibles. Dans le cas d’un motif mensonger, le bailleur s’expose à une amende pénale qui peut s’élever à 6000€ sans compter les dommages et intérêts, si le locataire engage des poursuites à son encontre.

Donner congés à un locataire dont le logement est la résidence secondaire

Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles de congé sont moins strictes. Le délai de préavis peut être plus court et aucune justification motivée n’est nécessaire. Par contre le courrier par lettre recommandé reste la règle.

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