Comment donner congé au locataire pour une location meublée ?

La location meublée à titre de résidence principale ou secondaire constitue une forme de location très courante. Sa résiliation est soumise à une règlementation stricte. Voici les points à connaitre avant de donner congé en tant que bailleur d’une location meublée.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Une location meublée est une forme de location où le logement loué est entièrement équipé en meubles et en équipements, permettant au locataire d’emménager sans avoir à apporter ses propres meubles. Le logement doit être prêt à être habité immédiatement, avec tout le nécessaire pour une vie quotidienne confortable. La location meublée est souvent choisie par les propriétaires pour sa flexibilité et les avantages fiscaux qui y sont associés.

Pour qu’un logement soit considéré comme une location meublée en France, il doit avoir les équipements suivants :

• Un four ou un four à micro-ondes.
• Des plaques de cuisson.
• Un réfrigérateur.
• Des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
• Une table et des chaises.
• Des rangements.
• Des luminaires.
• Une literie (comprenant couette ou couverture).
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux).
• Du matériel d’entretien ménager.

Chaque pièce du logement doit être équipée avec les éléments adéquats.

Le logement doit par ailleurs être décent, c’est-à-dire ne pas porter atteinte à la santé du locataire et présenter une surface habitable minimum.

La durée d’un bail de location meublée est de 1 an renouvelable. Si le bail est conclu avec un étudiant, la durée est de neuf mois non renouvelable.

Donner congé lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire

Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la demande de congé doit être obligatoirement motivée et un délai de préavis doit être respecté. S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’une location meublée pour étudiants, les conditions sont plus souples.

Quand peut-on donner congé ?

Le propriétaire n’a pas le droit de donner congé à son locataire en cours de bail. Le congé ne peut être donné qu’à l’issue du contrat de bail et ce quelque soit la situation personnelle du bailleur : problème financier, perte d’emploi, maladie handicapante ou séparation, aucune de ces situations ne peut justifier la résiliation anticipée du bail.

• Le congé donné par le propriétaire ne peut produire ses effets qu’à la date d’échéance du bail.
• La lettre de congé doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail.
• En cas de réception tardive de la lettre de congé par le locataire, celle-ci ne sera pas considérée comme valide.

Comment donner congé à son locataire ?

L’une des principales règles à respecter est la forme que doit prendre la demande de congé. Seules trois façons de faire sont reconnues et pourront vous protéger en cas de litige :

• La lettre recommandée avec accusé de réception,
• l’acte d’huissier,
• ou le remise en main propre contre récépissé.

Ces solutions sont les seules qui peuvent éviter que le locataire remettre en question la validité de votre congé. Il faut donc exclure le courrier simple, le courrier électronique ou le SMS.

Qui sont les destinataires du congé ?

Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat.

Dans certains cas, vous pouvez avoir plusieurs signataires : colocataires, concubins, époux, partenaires pacsés. Il convient alors d’adresser à chacun un congé personnel.

Il est possible qu’une seule signature apparaisse sur un contrat conclu avec des époux ou des partenaires pacsés, qui sont considérés naturellement comme co-titulaires du contrat, il faut malgré tout adresser un congé aux deux personnes.

Le délai de préavis

Pour une location meublée, le délai de préavis est de 3 mois. Le délai commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En cas de non-respect de ce délai de préavis, la demande de congés n’a aucune valeur et le bail peut alors être reconduit automatiquement pour 1 an.

C’est pourquoi il est recommandé de donner congé 4 mois avant l’échéance du contrat. Il arrive que le locataire soit absent ou déclare ne pas avoir reçu le courrier. Cette marge vous permettra de contacter un huissier pour résoudre le problème.

Les motivations qui peuvent justifier une demande de congé

Donner congé à son locataire pour une location vide est un acte qui doit être justifié. D’après la loi en vigueur, trois motifs sont reconnus :

• le congé pour reprise dite « personnelle »,
• le congé pour vente,
• le congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé pour reprise personnelle

Il s’agit du cas où le propriétaire désire récupérer le logement pour l’habiter à titre de résidence principale. Les lois « Alur » et « Macron » imposent au bailleur de justifier le caractère réel et sérieux de cette demande (par exemple, mon enfant va faire ses études dans la ville où se situe le logement).

Les personnes qui peuvent bénéficier de cette reprise « personnelle » sont : le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec le bailleur depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, et ceux de son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire.

Le congé pour vente

Dans ce cas, le congé est motivé par la volonté du bailleur de vendre le logement qui était loué.

A la différence d’une location vide, le locataire n’a aucun droit de préemption et n’est donc pas prioritaire pour la vente.

Le congé pour motif légitime et sérieux

La législation ne donne pas de définition détaillée sur ce sujet, l’appréciation est faite au cas par cas.

Généralement, la justification est liée à un non-respect des clauses du contrat par le locataire. Il appartient au juge de statuer selon la situation. Les principaux exemples sont des retards réguliers pour le paiement des loyers, une sous location sans autorisation, une dégradation importante des lieux ou encore des troubles de voisinage.

De manière générale, il faudra pouvoir présenter des pièces justificatives corroborant les motifs légitimes et sérieux (courriers de mise en demeure de payer…).

Le paiement des loyers

Lorsque le locataire est notifié de son congé, il doit payer les loyers et les charges pendant l’occupation effective du logement. Le délai de préavis expiré, il remet les clés au propriétaire suivant les procédures d’usage.

Bien sûr, si le locataire décide de quitter les lieux pendant le délai de préavis, en résiliant son contrat de bail, il pourra cesser son paiement une fois son propre préavis (1 mois en location meublée) écoulé.

Le bail étudiant pour 9 mois

Il est possible en location meublée de signer un bail non renouvelable pour une durée de 9 mois avec un étudiant. Dans ce cas, le contrat prend fin automatiquement à l’issue des 9 mois, il n’est donc pas nécessaire de donner congé. Il est toutefois préférable d’envoyer un courrier quelques semaines avant la date d’expiration pour rappeler au locataire qu’il doit prochainement quitter les lieux.

Donner congés à un locataire dont le logement est la résidence secondaire

Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles de congé sont moins strictes. Le délai de préavis peut être plus court et aucune justification motivée n’est nécessaire.  Cependant, il est généralement stipulé que le congé ne peut être notifié au locataire qu’à la fin du contrat, et ce, par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’une remise en main propre.

Certains locataires sont protégés

Certaines personnes vulnérables bénéficient d’une protection légale lorsqu’elles sont locataires. Le propriétaire est tenu de proposer une solution de relogement adéquate à son locataire dans les cas suivants :

1. Le locataire a plus de 65 ans et ses ressources sont inférieures à un seuil défini par la loi.
2. Le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans et ses ressources sont inférieures à ce seuil.

Il est important de noter que cette règle ne s’applique pas si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures au seuil en question.

Le plafond des ressources est calculé en fonction de deux critères : la composition du foyer et la région où le bail a été signé. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) publie chaque année un tableau des plafonds de ressources à respecter pour donner congé.

Contestation du motif du congé par le locataire

Le locataire a la possibilité de remettre en question la validité du congé qui lui a été notifié, s’il estime qu’il repose sur des motifs injustifiés ou sérieux.

Il peut contester le congé, notamment pour l’une des raisons suivantes :

• La lettre de congé ne comporte pas au moins l’une des informations obligatoires, par exemple, le motif du congé n’est pas spécifié.
• La lettre de congé n’a pas été envoyée à l’ensemble des locataires, par exemple, elle a été adressée à un seul des deux époux.
• La lettre de congé a été expédiée sous forme de lettre simple.
• Le délai de préavis est inférieur à 3 mois.
• Le congé a été remis à un locataire protégé.
• Le propriétaire a donné un congé de manière frauduleuse pour reprise.

À cette fin, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, détaillant les faits et motifs de manière aussi précise que possible. Cette étape est essentielle pour éventuellement porter le litige devant un tribunal.

En cas d’absence de résolution du conflit à ce stade, tant le locataire que le propriétaire ont la possibilité de solliciter l’intervention de la commission départementale de conciliation, une démarche facultative et gratuite.

Si le désaccord perdure, le locataire peut alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent en fonction du lieu de la location.

Donner congé pour une location meublée : les points importants à retenir

• Trois motifs sont reconnus : le congé pour reprise dite « personnelle », le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux.
• Le propriétaire ne peut donner congé qu’à la fin du bail.
• Pour une location vide, le délai de préavis est de 3 mois. Le délai commence à courir à compter du jour de la réception.
• Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat.
• Le congé ne prend effet qu’à la date d’échéance du bail.
• Vous pouvez remettre le congé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé.
• Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat. Si plusieurs locataires, chaque locataire doit recevoir un congé personnel.
• Les locataires de plus de 65 ans ou qui ont une personne à charge de plus de 65 ans avec des ressources limités sont protégés.
• Le locataire peut contester un congé injustifié en envoyant une lettre recommandée au propriétaire.
• Dans le cas d’un motif mensonger, le bailleur s’expose à une amende pénale qui peut s’élever à 6000€.