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Donner congé à son locataire pour une location vide

Le contrat de bail est un document important qui lie le locataire avec le bailleur. Sa résiliation est soumise à une règlementation stricte. Des règles qui ont été modifiées par les lois « Alur » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015. Quelles sont les points à connaitre avant de donner congé à son locataire pour une location vide?

Donner congé lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire

Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, soit donc dans la grande majorité des cas, la demande de congé doit être obligatoirement motivée et un délai de préavis doit être respecté. S’il s’agit d’une résidence secondaire, les conditions sont plus souples.

Quand peut-on donner congé ?

Le propriétaire n’a pas le droit de donner congé à son locataire en cours de bail. Le congé ne peut être donné qu’à l’issue du contrat de bail et ce quelque soit la situation personnelle du bailleur : problème financier, perte d’emploi, maladie handicapante ou séparation, aucune de ces situations ne peut justifier la résiliation anticipée du bail.

Bon à savoir, vendre « occupé » !

Par contre, en cours de bail, il reste tout à fait possible pour le propriétaire de vendre le logement. Il s’agit d’une vente « occupée ». Il n’y a alors aucun changement pour le locataire, ses conditions de location resteront inchangées jusqu’à l’expiration du contrat de bail.

Comment donner congé à son locataire ?

L’une des principales règles à respecter est la forme que doit prendre la demande de congé. Seules trois façons de faire sont reconnues et pourront vous protéger en cas de litige :

  • La lettre recommandée avec accusé de réception,
  • l’acte d’huissier,
  • ou le remise en main propre contre récépissé.

Ces solutions sont les seules qui peuvent éviter que le locataire remettre en question la validité de votre congé. Il faut donc exclure le courrier simple, le courrier électronique ou le SMS.

Qui sont les destinataires du congé ?

Le principal destinataire du préavis est le locataire qui a signé le contrat. Dans certains cas, vous pouvez avoir plusieurs signataires : colocataires, concubins, époux, partenaires pacsés. Il convient alors d’adresser à chacun un congé personnel.

Il est possible qu’une seule signature apparaisse sur un contrat conclu avec des époux ou des partenaires pacsés, qui sont considérés naturellement comme co-titulaires du contrat, il faut malgré tout adresser un congé aux deux personnes.

La notice obligatoire !

A partir du 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra donner congé à son locataire, pour vente ou pour reprise, devra obligatoirement joindre une notice à son congé. Elle doit apporter des précisions concernant l’identité et l’adresse du futur occupant des lieux et le lien de parenté entre le bailleur et le futur locataire.

Cette notice est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Cette obligation de joindre la notice au congé concerne uniquement les locations vides à usage d’habitation principale.

Le délai de préavis du congé

Le délai de préavis est le laps de temps donné par le propriétaire pour avertir son locataire.

Pour une location vide, le délai de préavis est de 6 mois. Le délai commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En cas de non-respect de ce délai de préavis, la demande de congés n’a aucune valeur et le bail peut alors être reconduit automatiquement pour 3 ans.

C’est pourquoi il est recommandé de donner congé 7 mois avant l’échéance du contrat. Il arrive que le locataire soit absent ou déclare ne pas avoir reçu le courrier. Cette marge vous permettra de contacter un huissier pour résoudre le problème.

A noter que dans le cas où la demande de congé est effectuée par un huissier, l’avis de passage suffit, le délai de préavis court même si le locataire était absent.

Les motivations qui peuvent justifier une demande de congé

Donner congé à son locataire pour une location vide est un acte qui doit être justifié. D’après la loi en vigueur, trois motifs sont reconnus : le congé pour reprise dite « personnelle », le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé pour reprise

Il s’agit du cas où le propriétaire désire récupérer le logement pour l’habiter à titre de résidence principale. Les lois « Alur » et « Macron » imposent au bailleur de justifier le caractère réel et sérieux de cette demande (par exemple, mon enfant va faire ses études dans la ville où se situe le logement).

Les personnes qui peuvent bénéficier de cette reprise « personnelle » sont : le propriétaire lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec le bailleur depuis au moins un an, ses ascendants ou ses descendants, et ceux de son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire.

Modèle de congé pour reprise

Télécharger gratuitement un modèle de congé pour reprise.

Le congé pour vente

Dans ce cas, le congé est motivé par la volonté du bailleur de vendre le logement qui était loué.

Le locataire est alors prioritaire pour l’acquisition : c’est le droit de préemption. Il dispose de 60 jours pour prendre une décision. Il faut alors que le locataire reçoive en même temps que le congé les indications de prix et de conditions de vente du bien.

Ce droit de préemption du locataire ne s’applique pas si l’acheteur fait partie de la famille du propriétaire. Mais dans ce cas, le nouvel occupant doit habiter le logement pendant au moins 2 ans et ce dès le départ du locataire.

Si l’offre intéresse le locataire, il dispose d’un délai de 4 mois pour obtenir un prêt auprès d’un organisme bancaire. S’il ne l’obtient pas, il doit quitter les lieux.

Si le locataire ne souhaite pas acquérir le logement, il doit quitter les lieux à l’expiration du contrat de bail.

Enfin, si finalement la vente se conclut avec un tiers à un prix inférieur à celui proposé dans le congé, le notaire doit proposer à nouveau au locataire la possibilité d’acheter à ce nouveau prix, le locataire bénéficie alors d’un second droit de préemption.

Modèle de congé pour vendre

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Le congé pour motif légitime et sérieux

La législation ne donne pas de définition détaillée sur ce sujet, l’appréciation est faite au cas par cas.
Généralement, la justification est liée à un non-respect des clauses du contrat par le locataire. Il appartient au juge de statuer selon la situation. Les principaux exemples sont des retards réguliers pour le paiement des loyers, une sous location sans autorisation, une dégradation importante des lieux ou encore des troubles de voisinage.

Mais il peut également s’agir d’un motif totalement indépendant du locataire, comme par exemple, des travaux importants et de longue durée dans le logement, voir même la démolition de l’immeuble dans le cadre d’une opération immobilière.

De manière générale, il faudra pouvoir présenter des pièces justificatives corroborant les motifs légitimes et sérieux (courriers de mise en demeure de payer…).

Modèle de congé pour motif sérieux et légitime

Télécharger gratuitement un modèle de congé pour motif sérieux et légitime.

Congé consécutif à l’achat d’un bien occupé

Lorsque le bailleur rachète un logement déjà occupé, il ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai:

  • Dans le cas du congé pour vente, seulement au terme du premier renouvellement du bail en cours si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat, ou terme du contrat en cours si l’échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat.
  • Dans le cas du congé pour reprise, au terme du bail en cours, sauf si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l’achat, il faudra alors respecter un délai supplémentaire de 2 ans.

Le congé frauduleux

Evidemment, donner congé à son locataire est une démarche qui doit être faite de manière honnête, en respectant l’un des différents motifs possibles. Dans le cas d’un motif mensonger, le bailleur s’expose à une amende pénale qui peut s’élever à 6000€ sans compter les dommages et intérêts, si le locataire engage des poursuites à son encontre.

Le paiement des loyers

Lorsque le locataire est notifié de son congé, il doit payer les loyers et les charges pendant l’occupation effective du logement. Le délai de préavis expiré, il remet les clés au propriétaire suivant les procédures d’usage.

Bien sûr, si le locataire décide de quitter les lieux pendant le délai de préavis, en résiliant son contrat de bail, il pourra cesser son paiement une fois son propre préavis (3 mois en location vide) écoulé.

Donner congés à un locataire dont le logement est la résidence secondaire

Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles de congé sont moins strictes. Le délai de préavis peut être plus court et aucune justification motivée n’est nécessaire. Par contre le courrier par lettre recommandé reste la règle.

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