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Comment fixer le montant du loyer ?

L’un des paramètres les plus important dans un investissement locatif est bien sûr ixer le bon montant du loyer. En théorie, aucun achat d’un bien locatif ne devrait se faire en ayant déjà une idée précise du loyer que l’on pourra obtenir de son investissement. Fixer le montant du loyer, couplé aux autres chiffres (le montant de l’achat, les mensualités du crédit, les charges de copropriété, etc…) est un facteur clef dans le calcul du rendement locatif et de l’autofinancement.

Fixer le montant du loyer, une question stratégique

Il est toujours intéressant de commencer par estimer quel serait le loyer idéal, c’est-à-dire celui qui permettrait de couvrir l’ensemble des dépenses, les remboursement d’emprunt, les charges, les impôts, etc… celui qui vous donnerait un investissement locatif parfaitement autofinancé.

D’un côté un loyer élevé favorise donc le rendement de l’investissement, mais d’un point de vue pratique un loyer plus faible facilite la location en augmentant le nombre de candidats locataires et réduit leur rythme de rotation, ce qui peut aussi avoir un impact positif sur la rentabilité en limitant les risques de vacance locative.

Définir donc le bon niveau de loyer est un choix stratégique important, pas si facile que cela à faire. Le montant du loyer va déterminer en partie comment on souhaite louer et gérer son bien.

Par exemple, pour un appartement donné, on peut décider de louer vide, sans valeur ajoutée, à un loyer relativement faible.

Dans ce cas de figure, on vise principalement une population qui pourrait s’installer durablement dans le logement, en y installant son mobilier. Le loyer modéré ne poussera pas le locataire à chercher activement à déménager pour alléger son budget. Ne pas revaloriser le loyer chaque année peut aussi être un geste bénéfique pour fidéliser le locataire.

La gestion locative de ce type de location demandera un effort minimum, avec peu de changement de locataire. Les recettes, bien que d’un niveau modéré par mois, seront stables et régulières, avec un minimum de mois vacants.

Mais le même appartement pourrait être loué meublé, en version haut de gamme, pour un loyer supérieur. La demande locative sera différente, et il s’agira probablement de personnes ne restant que sur une courte durée, inférieure à 1 an. La gestion locative sera donc plus lourde, avec toujours un risque de vacance locative entre 2 locataires.

Il y a donc déjà des choix stratégiques sur comment positionner son bien locatif et fixer le bon montant du loyer.

Bien estimer le 1er loyer

Si le bien a déjà été occupé auparavant par d’autres locataires, le loyer demandé par l’ancien propriétaire par exemple, est une bonne base de départ.

Mais peut-être avez-vous fait évoluer le logement entre temps ? notamment par des travaux de rénovation. Il faudra le prendre en compte, un appartement rénové, dans un état neuf, attirera davantage les locataires, qui seront prêt à faire un petit effort financier supplémentaire pour vivre dans un endroit propre et sain.

La côte des loyers

Regardez aussi les différentes côtes des loyers disponibles en ligne. Vous avez notamment on outil dans votre zone membres Rentila. Rendez-vous dans la rubrique Outils > Côte des loyers.

Puis il faut étudier la concurrence : pour un même type de bien, dans la même ville, regardez les petites annonces et évaluer votre bien en comparaison. A t’il plus ou moins d’atouts ? ainsi vous pourrez définir par rapport aux autres loyers demandés où votre logement se situe.

Ensuite, c’est un choix personnel, peut-être est-il judicieux de se positionner légèrement en dessous des autres loyers pour attirer davantage de demande ?

Un premier choix qui pourra être revisité

L’autre façon d’apprendre beaucoup sur le montant de loyer idéal et les conséquences de ce choix, c’est de tester !

Passez une petite annonce, comme sur les sites gratuit du type leboncoin, avec un certain montant de loyer, et observez les réactions. Submergé d’appels ou au contraire aucun appel ? ça vous donnera une très bonne idée de l’attractivité de votre bien locatif, et ça vous permettra de rectifier le tir. Pas forcément pour ce bail, mais au moins pour le suivant.

La révision du loyer

Une fois le bail signé, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une seule fois par an, à la date anniversaire du contrat, en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) établi par l’INSEE. Une réévaluation de l’ordre de l’inflation, pas forcément très significative.

Pour augmenter de manière plus importante son loyer, il faudra donc attendre la fin du bail ou un changement de locataire (si votre bien ne se trouve pas dans une zone tendue).

Cliquez ici pour en savoir plus sur la révision du loyer.

Peut-être aussi que les demandes intéressées seront très nombreuses mais qu’au final, après visite, il ne restera que peu de candidat. Certains défauts comme l’environnement, ne ressortent pas généralement dans les annonces, on le découvre sur place.

Il faudra donc aussi ajuster le loyer en conséquence.

Enfin un aspect un peu plus pratique relatif à la mise en location sur Internet : de nombreux personnes en quête d’une bien en location font leur recherche sur Internet, en programmant des alertes pour détecter les nouvelles annonces en ligne avec leurs critères. Il convient donc de fixer un montant de loyer qui a davantage de chance d’être inclu dans les critères, par exemple, plutôt 495€ que 505€, la borne haute fixée étant en général un chiffre rond du type 500€. Il serait dommage de limiter sa visibilité pour quelques euros de trop.

Un choix critique

Un loyer plus faible facilite la location en augmentant le nombre de candidats locataires et réduit le risque de vacance locative.

Mais évidemment, loyer plus faible signifie rentabilité plus faible pour votre investissement et surtout davantage d’argent à mettre de votre poche tous les mois pour financer le bien.

Au final, ce qui est critique pour un investissement locatif, c’est de louer ! Louer de la façon la plus continue possible, sans interruption. Ce sont les vacances locatives qui pénalisent en premier lieu la rentabilité locative.

Et pour cela définir le bon montant de loyer est critique. Il n’y a pas de règle générale, il faut analyser son marché et tester, pour identifier la meilleure formule, le mode de location le plus adapté à votre bien et votre profil de bailleur et le loyer associé optimum.

Comment fixer le bon montant du loyer ?

Depuis la loi Alur, le loyer des logements vides et meublés est, sauf exception, encadré dans 28 agglomérations. Cette mesure, concerne tant les nouvelles locations que les renouvellements de bail.

L’encadrement des loyers ne concerne que les logements situées dans l’une des 28 agglomérations listées dans le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012.

En zone Tendue

Le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, le loyer est encadré à la relocation. Il existe quelques exceptions:

  • s’il a effectué des travaux d’amélioration dans le logement,
  • si le loyer du locataire précédent était sous-évalué.

Dans ces deux derniers cas vous pouvez augmenter le loyer au-delà de la valeur payé par le dernier locataire.

A Paris et à Lille

Pour les logements à Paris (depuis le 1er Août 2015) et à Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er février 2017), ce dispositif se cumule avec l’encadrement qui impose de fixer le loyer dans la limite d’un loyer de référence majoré.

Le loyer mensuel est calculé en multipliant le nombre de mètres carrés habitables du logement par le montant de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois.

Important !

Pour Paris, l’encadrement des loyers concerne uniquement les contrats de location signés depuis le 1er août 2015.

Pour Lille, Hellemmes et Lomme, l’encadreent concerne les contrats de location signés depuis le 1er février 2017.

Ce dispositif ne s’applique pas aux baux signés avant ces dates, ni à ceux qui ont été reconduits par tacite reconduction.

Un complément de loyer exceptionnel peut se rajouter au loyer si le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation « exceptionnels » (une très belle vue, un jardin, un balcon, un ameublement haut de gamme…). Il n’existe aucune liste légale des caractéristiques qui peuvent justifier un complément de loyer. Ce complément doit être justifié et indiqué dans le contrat de bail et le bailleur doit préciser le montant ainsi que les caractéristiques du logement qui en justifient.

Les loyers de référence

A Paris, vous pouvez consulter l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne :
Tél. : 01 40 56 01 47
www.observatoire-des-loyers.fr

Vous pouvez consulter les valeurs des loyers de référence par quartier sur cette carte interactive.

En dehors de la zone tendue

Seuls les bailleurs dont le logement se trouve en dehors de ces 28 agglomérations peuvent fixer librement leur loyer, aussi bien s’il met en location pour la première fois, qu’en cas de relocation.

Le paiement du loyer

Le paiement du loyer s’effectue à la date indiquée sur le bail. Ce paiement peut se faire avec un chèque, virement, carte bleue ou encore espèces.

Le virement

Le plus pratique pour le bailleur et locataire est le prélèvement automatiques. Le propriétaire ne peut pas l’imposer au locataire sans avoir son accord.

Le paiement en liquide

La loi prévoit une limite pour les règlements des loyers en en espèces lorsqu’il est supérieure à 1 000 €. Cette limite n’est pas applicable aux paiements effectués entre personnes physiques.

Le paiement par chèque

Le paiement du loyer par chèque rest la solution préférée des locataires. Cette solution, moins pratique et plus couteuse (achat d’enveloppe, timbre…) leur permets de mieux contrôler leur budget.

Le paiement par carte bleue

Le paiement du loyer par carte bleu est n’est pas très populaire, c’est relativement nouveau comme système de fonctionnement. C’est pratique mais cela implique des frais, souvent entre 1,5 et 2,5%.

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