Comment calculer la révision de loyer ?

Pour procéder à la révision de loyer, il faut prendre en compte de l’IRL (indice de révision de loyer) pour un logement, l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour les baux commerciaux, l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et l’ICC (indice du coût de la construction). C’est INSEE qui se charge du calcul et de la diffusion de ces indices chaque trimestre. Alors comment calculer la révision de loyer ?

Voici comment calculer la révision du loyer en général :

1. Prenez le montant de votre loyer actuel hors charges.
2. Multipliez par le dernier indice connu (respectez le trimestre indiqué dans le bail)
3. Divisez le résultat par l’ancien indice du même trimestre de l’année précédente.
4. Vous obtenez le nouveau loyer révisé

Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

Concernant la location d’un logement ou un commerce, le loyer est fixé au moment de la signature du bail. Il peut ensuite être indexé chaque année grâce à une clause prévue dans le contrat de location. Cette réévaluation se fait sur la base d’un indice légal (IRL, ILC, ICC, ILAT) permettant le calcul du nouveau loyer (hors charges). Sa valeur est actualisée en fonction de l’évolution des prix à la consommation et publiée par l’Insee au cours du premier mois de chaque trimestre.

Quel indice choisir au moment de la signature du bail ?

Il n’est donc pas toujours évident de savoir quelle valeur de l’indice doit être indiquée dans la clause d’indexation au moment de la signature du bail. Il est donc nécessaire, tant pour le bailleur que le futur locataire, de se renseigner sur le dernier indice publié par l’Insee. Par exemple pour un bail signé le 1er mars 2017, il fallait mentionner l’indice publié en janvier de la même année, et calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation portant sur le trimestre précédent à savoir d’octobre 2016 à décembre 2016.

Le choix du type d’indice de révision à utiliser lors de la signature d’un bail dépend du type de bien loué et de la nature du contrat. En France, les indices les plus couramment utilisés pour la révision des loyers sont l’IRL (Indice des Loyers Commerciaux), l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

Voici des recommandations générales pour vous guider dans votre choix :

Indice de Référence des Loyers (IRL) :

• Utilisation : L’IRL est un indice légal de référence pour la révision des loyers en France, mais il est principalement utilisé pour les baux d’habitation et les locations à usage mixte (à la fois habitation et professionnel).
• Nature du bien : Convient aux biens destinés à un usage mixte ou résidentiel.
• Contrats concernés : Baux d’habitation, baux mixtes (professionnels et résidentiels).
• Exemples : Locations d’appartements à usage d’habitation ou mixte (professionnel et résidentiel).

Indice des Loyers Commerciaux (ILC) :

• Utilisation : Les baux commerciaux, artisanaux, ou professionnels liés à des activités commerciales ou artisanales.
• Nature du bien : Les locaux destinés à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale.
• Contrats concernés : Baux commerciaux ou professionnels.
• Exemples : Boutiques, magasins, ateliers artisanaux, restaurants, bureaux commerciaux, etc.

Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) :

• Utilisation : Les baux professionnels liés à des activités tertiaires (non commerciales).
• Nature du bien : Les locaux professionnels à vocation tertiaire, location d’espaces de bureaux, pour les professions libérales et pour celles exercées dans des entrepôts logistiques (bureaux, cabinets médicaux, professions libérales, etc.).
• Contrats concernés : Baux professionnels.
• Exemples : Cabinets médicaux, cabinets d’avocats, bureaux d’architectes, agences immobilières, etc.

Quand procéder à la révision de loyer ?

La révision du loyer se fait une fois par an, à la date convenue dans le contrat de location, si une clause de révision est prévue dans le bail. En l’absence d’une telle clause, le montant du loyer doit demeurer inchangé pendant toute la durée du bail. Par ailleurs, si le propriétaire effectue des travaux d’amélioration à ses frais, qui confèrent une valeur ajoutée au logement loué, tels que l’installation de nouveaux équipements de qualité supérieure, la réduction des coûts d’entretien et d’exploitation, ou encore l’amélioration de la sécurité du bâtiment et de ses occupants (par exemple, la pose de parquet, l’ajout d’une cuisine équipée, l’installation d’un digicode, ou la mise en place d’un ascenseur), il peut exceptionnellement majorer le loyer en cours de bail.

La loi Alur de mars 2014 stipule que si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer du logement loué dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il perd alors la bénéfice de la clause d’indexation. Et la révision ne peut plus être rétroactive.

Comment calculer la révision de loyer ?

Pour procéder à la révision du montant du loyer, il est nécessaire de prendre en compte trois éléments essentiels :

• Le montant du loyer hors charges.
• Le nouvel indice de référence des loyers, qui correspond au trimestre de référence stipulé dans le bail (en l’absence de précision dans le bail, il s’agit du trimestre du dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) connu au moment de la signature du bail).
• L’ancien indice de référence des loyers qui correspond au même trimestre, mais de l’année précédente.

La formule de calcul est : Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente

Calculer la révision de loyer pour un bail d’habitation (IRL)

L’indexation du loyer est la revalorisation du montant du loyer, chaque année, calculée à base de l’IRL diffusé par l’INSEE. L’IRL est obtenu à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.

• l’indice de référence des loyers du 1^er trimestre est publié vers le 15-20 avril ;
• l’indice de référence des loyers du 2^e trimestre est publié vers le 15-20 juillet ;
• l’indice de référence des loyers du 3^e trimestre est publié vers le 15-20 octobre ;
• l’indice de référence des loyers du 4^e trimestre est publié vers le 15-20 janvier suivant.

Vous pouvez consulter l’historique de l’indice en cliquant ici.

La révision se fait généralement sur le loyer hors charges. Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé en même temps que le loyer.

La revalorisation du loyer a lieu généralement à la date d’anniversaire de la signature du contrat de location. On utilise l’indice de référence du même trimestre qu’à sa date anniversaire. Si le bailleur choisit une autre date de révision de loyer, elle doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat de location.

En cas de défaut d’indexation du loyer

Depuis le 24 mars 2014, l’instauration du dispositif de la loi Alur a changé les modalités de la révision des loyers. Le propriétaire ne dispose qu’un délai d’un an à partir de la date choisie de révision de loyer pour en faire la demande, au lieu de 5 ans auparavant. Désormais la révision de loyer rétroactive n’est plus possible. Lorsque le bailleur ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. S’il l’effectue en cours d’année, l’indexation s’appliquera que pour le temps restant à courir. Ce dispositif s’applique seulement aux loyers établis à partir du 27 mars 2014.

Calculer la révision de loyer avec l’indice des loyers commerciaux (ILC)

L’ILC sert à calculer la révision de loyer de baux commerciaux, hormis les activités exercées dans des bureaux, des entrepôts et d’industrie. Il faut être enregistré dans le registre du commerce (RCS) ou au répertoire des métiers (RM) pour en bénéficier. La révision de loyer de d’ILC a été créé pour la modernisation de l’économie, selon la loi du 4 août 2008, qui a ensuite été validé fin 2007 par un accord interprofessionnel entre les représentants des locataires commerçants et les bailleurs commerciaux.

L’ILC est calculé en fonction de 50% de l’évolution du prix à la consommation, 25% du prix des constructions neuves et 25% de l’indice des chiffres d’affaires du commerce en détail.

• l’indice de référence des loyers du 1^er trimestre est publié vers le 15-20 juin ;
• l’indice de référence des loyers du 2^e trimestre est publié vers le 15-20 septembre ;
• l’indice de référence des loyers du 3^e trimestre est publié vers le 15-20 décembre ;
• l’indice de référence des loyers du 4^e trimestre est publié vers le 15-20 avril suivant.

Vous pouvez consulter l’historique de l’indice en cliquant ici.

Cependant, l’ILC ne peut être choisi comme alternative à l’indice du coût de la construction (ICC) que si les deux parties, commerçants locataires et bailleurs commerciaux, sont d’accords. Il peut être appliqué pour la révision de loyer des commerçants enregistrés au RCS (registre du commerce et des sociétés) et aux artisans enregistrés au RM (répertoire des métiers).

Il est également possible d’opter pour une révision triennale (tous les trois ans) pour les baux commerciaux, et ce, même si le contrat de bail n’en mentionne pas. De plus, la révision triennale peut être fixe ou variable.

La révision de loyer fixe

La révision du loyer du bail commercial intervient au minimum trois après la signature du contrat, à l’initiative du locataire ou du bailleur. La demande de révision se fait par lettre recommandée ou par acte de huissier. Elle doit correspondre à la valeur locative qui peut être en hausse ou en baisse. La réduction ou la majoration du loyer ne doit pas dépasser l’indice trimestriel de référence de la date d’entrée et la date d’anniversaire.

On peut calculer la révision du loyer à base de l’ILC ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Selon la loi Pinel, l’ICC ne peut plus être utilisé comme indice de référence d’un bail commercial.

Cependant, si la valeur locative est inférieure au plafond, on la prend.

Au cas où les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés (Art. L145-38 du code du commerce), le plafond cité ci-dessus ne sera pas pris en compte si les modifications sont matérielles comme la construction ou la démolition et qu’elles entrainent une variation de 10% de la valeur locative.

La révision d’un bail renouvelé

Lorsque le contrat de bail commercial arrive à son terme (au bout d’au moins 9 ans), le locataire a le droit de demander le renouvellement de son bail, s’il a exercé son activité dans les lieux loués depuis plus de 3 ans. Le loyer du nouveau bail est fixé d’un commun accord entre les parties. Si elles ne parviennent pas à trouver un accord, le tribunal judiciaire intervient pour fixer le loyer. En principe, le tribunal applique la règle du plafonnement du loyer pour éviter une hausse trop importante du loyer.

Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice trimestriel des loyers (ILC, ILAT).

La révision de loyer variable

Il existe deux options pour la révision d’un loyer variable :

• La clause d’échelle mobile qui prévoit la décision d’un juge quand le loyer est supérieur ou inférieur à 25% par rapport au précédent loyer.
• La clause de recette qui fixe uniquement le loyer par rapport au chiffre d’affaires.

La révision de loyer d’un bail commercial ne peut pas être rétroactif, elle n’est valable qu’à partir de la demande de révision. S’il y a désaccord, le demandeur de révision doit saisir un juge de loyers de TGI.

Calculer la révision avec l’indice du coût de la construction (ICC)

On peut réviser un loyer de bail commercial et de loyer de place de stationnement avec l’ICC . Cet indice consiste à calculer l’évolution des prix de constructions neuves de bâtiments d’habitation, qu’il s’agisse de logement individuel, de logement collectif ou logement individuel groupé). L’INSEE diffuse chaque trimestre l’ICC, c’est l’indice le plus utilisé depuis 2006 pour calculer la révision des loyers commerciaux.

• l’indice de référence des loyers du 1^er trimestre est publié vers le 15-20 avril ;
• l’indice de référence des loyers du 2^e trimestre est publié vers le 15-20 juillet ;
• l’indice de référence des loyers du 3^e trimestre est publié vers le 15-20 octobre ;
• l’indice de référence des loyers du 4^e trimestre est publié vers le 15-20 janvier suivant.

Vous pouvez consulter l’historique de l’indice en cliquant ici.

Calculer la révision de loyer avec l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L’ILAT est destinée à la révision des loyers de baux professionnels tels les bureaux, les plate-formes logistiques, les professions libérales, enregistrés au RCS ou au RM. Cet indice a été créé le 7 mai 2011 pour la simplification et l’amélioration de la qualité du droit mais n’est pas obligatoire, il se fait en négociation contractuelle simple. Il n’est applicable qu’après l’accord des deux parties dès la signature du contrat de location. Si le locataire et le bailleur le choisissent, il remplace l’ICC.

L’INSEE publie chaque trimestre le nouvel indice. La base 100 de l’ILAT est constitué à hauteur de 50 % par l’indice des prix à la consommation, à hauteur de 25 % par l’indice du coût de la construction, et à hauteur de 25 % par l’indice du produit intérieur brut en valeur.

• l’indice de référence des loyers du 1^er trimestre est publié vers le 15-20 avril ;
• l’indice de référence des loyers du 2^e trimestre est publié vers le 15-20 juillet ;
• l’indice de référence des loyers du 3^e trimestre est publié vers le 15-20 octobre ;
• l’indice de référence des loyers du 4^e trimestre est publié vers le 15-20 janvier suivant.

Vous pouvez consulter l’historique de l’indice en cliquant ici.

Avant on pouvait calculer la révision de loyer triennale des loyers commerciaux à base de l’ICC. Il n’est désormais plus possible de s’y référer pour les contrats de location signés ou renouvelés depuis septembre 2014.

Comment informer d’une révision de loyer ?

Lorsque l’augmentation du loyer résulte de l’indexation annuelle spécifiée dans le bail, aucun préavis n’est nécessaire. Cependant, depuis le 27 mars 2014, il est obligatoire d’informer le locataire avant la date fixée pour la révision annuelle du loyer.

Vous devez notifier vos locataires du montant révisé du loyer, en utilisant une lettre de notification de révision. Cette notification peut être faite en même temps par un email ou un SMS.

Cette lettre doit comporter :

• L’adresse du logement concerné,
• La date de révision du loyer,
• La date à laquelle l’augmentation prendra effet,
• Le nouveau montant du loyer mensuel,
• Les modalités de calcul du nouveau loyer.

Cette lettre de révision de loyer doit être envoyé à votre locataire par courrier normal ou recommandé avec accusé réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Vous

Que faire si le locataire refuse la révision de loyer ?

Dans le cas où un locataire refuse de payer l’augmentation annuelle du loyer prévue par la révision selon l’indice de référence des loyers, voici les étapes que vous pourriez suivre en tant que bailleur :

• Vérification du contrat de location : Assurez-vous tout d’abord que la clause d’indexation du loyer selon l’indice est bien stipulée dans le contrat de location. Cette clause doit être précise et conforme à la réglementation en vigueur. Si aucune clause n’est présente dans le contrat, alors vous devrez attendre la fin du contrat pour procéder à une augmentation de votre loyer. 
• Notification écrite : Vous devez envoyer une notification écrite au locataire, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception, pour l’informer de l’augmentation annuelle du loyer conformément à l’indice indiqué dans le contrat de location. Dans la notification, expliquez au locataire la justification de l’augmentation du loyer en référence à l’indice de révision, en fournissant les détails du calcul effectué.
• Délai de paiement : Accordez au locataire un délai suffisant pour effectuer le paiement du loyer révisé.
• Relance : Si le locataire ne paie pas le loyer révisé malgré la notification et le délai accordé, vous pouvez envoyer une relance écrite pour lui rappeler ses obligations contractuelles.
• Mise en demeure : Si le locataire continue de refuser de payer l’augmentation du loyer, vous pourriez envisager d’envoyer une mise en demeure formelle, indiquant que le non-paiement du loyer révisé constitue un manquement au contrat de location.
• Recours juridiques : Si malgré les étapes précédentes le locataire persiste à ne pas payer et refuser l’augmentation du loyer, vous pourriez envisager d’engager des procédures légales pour recouvrer les montants impayés, tels que le dépôt d’un dossier devant la Commission de conciliation et d’expertise (CCE) ou la saisine du tribunal compétent.

Il est recommandé de consulter un professionnel du droit, comme un avocat spécialisé en droit immobilier, pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation et pour vous guider à travers les procédures légales le cas échéant. 

Les nouveaux décrets de la loi Alur et la loi climat

La loi Alur : Plus de révision rétroactive

La nouvelle loi Alur est entrée en vigueur ce 1er août 2015. Elle comprend 177 articles sur les rapports locatifs, l’urbanisme, la copropriété et les intermédiaires de l’immobilier.

Le bailleur dispose désormais d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la réévaluation du loyer, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande et elle n’est pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible. Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

La loi climat : Interdiction d’augmenter le loyer des passoires énergétiques

A partir du 24 août 2022, en métropole, les propriétaires de logements classés F et G ne seront plus autorisés à augmenter les loyers pour les contrats de location vides et meublés à usage de résidence principale des locataires, que ce soit lors de la signature d’un nouveau contrat, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Ces mesures visent à limiter les loyers des logements les plus énergivores pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Calculer la révision de loyer : ce qu’il faut retenir

• Le loyer peut être indexé chaque année (ou 3 ans pour des baux commerciaux) grâce à une clause prévue dans le contrat de location.
• Cette révision se fait sur la base d’un indice légal (IRL, ILC, ICC, ILAT) permettant le calcul du nouveau loyer.
• Au moment de la signature du bail, il faut choisir le dernier indice connu, publié par l’INSEE.
• La révision du loyer se fait une fois par an, à la date convenue dans le contrat de location. Il faut utiliser le dernier indice du même trimestre comme celui indiqué à la signature du bail.
• La formule de calcul est : Loyer x nouvel indice / ancien indice = nouveau loyer.
• La notification de révision doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.
• Si le propriétaire ne demande pas de révision du loyer dans le délai d’un an, il sera considéré comme ayant renoncé à ce droit pour l’année en question.
• A partir du 24 août 2022, en métropole, les propriétaires de logements classés F et G ne seront plus autorisés à augmenter les loyers pour les contrats de location vides et meublés à usage de résidence principale des locataires.