Il existe différents motifs justifiant une reprise de logement par son propriétaire. Cette reprise peut être justifiée par des motifs personnels et/ou légitimes. Cependant, la récupération d’un logement par son propriétaire peut être un véritable parcours du combattant. Ainsi, il est indispensable pour le propriétaire de respecter les réglementations en vigueur et les délais afin de récupérer son bien en toute légalité. Alors comment récupérer un logement loué ?
Le bailleur ne peut récupérer le logement loué que pour trois motifs : la reprise pour y habiter (lui ou un proche), la vente du bien, ou en cas de motif légitime et sérieux. Le congé doit être envoyé au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois pour une location meublée).
Le congé pour reprise
Le congé pour reprendre un logement loué concerne la réquisition du logement en vue de l’occuper soi-même ou de le louer à un proche. Le propriétaire peut ainsi récupérer son logement afin de s’y installer définitivement, provisoirement ou de le louer à un proche (conjoint, descendant, partenaire pacsé…). Il doit, pour cela, avertir son locataire 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et 3 mois pour une location meublée. Une notification écrite doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire peut également choisir de se faire épauler par un huissier. Ce dernier se chargera de l’envoi de notification au locataire. Si le propriétaire envoie le courrier moins de 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et 3 mois pour une location meublée, il sera impossible pour lui de récupérer son bien avant la prochaine échéance de bail. Celui-ci sera donc reconduit automatiquement pour 3 ans.
Madame, Monsieur,
Votre bail arrive à échéance le (date à préciser).
Je vous informe qu’à cette date, j’ai décidé de reprendre possession des locaux pour y habiter, ce conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, je vous serais gré de bien vouloir libérer les lieux au plus tard le (date à préciser).
Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous pour procéder à la remise des clés et dresser l’état des lieux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.
(Votre Nom)
Modèle de congé pour reprise
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Le congé pour vente
Le congé pour vendre peut avoir lieu lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien dans le but de le vendre. Tout comme pour un projet de reprise, le congé pour vente doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire doit envoyer ce courrier 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et 3 mois pour une location meublée. La lettre doit faire mention de l’intention de vente et doit préciser le prix de vente. Le locataire actuel du logement bénéficie d’un droit de priorité. Cela signifie que s’il souhaite acheter le logement et faire une proposition, il sera prioritaire sur toutes les autres offres (selon son offre). Si le propriétaire accepte l’offre de rachat de l’occupant actuel de son logement, la signature de la vente a lieu chez le notaire, les 2 mois suivants l’accord (4 mois pour un rachat par crédit). Si, pour une raison ou une autre le locataire refuse de faire une offre d’achat, il doit quitter le logement à la fin du bail.
Modèle de congé pour vendre
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À noter que si le locataire est une personne âgée de plus de 70 ans dont les revenus ne dépassent pas une fois et demie le SMIC, le propriétaire est tenu de lui proposer une offre de relogement avant de pouvoir récupérer un logement loué.
En savoir plus sur la protection du locataire âgé en cas de congé.
Le congé pour motifs « sérieux et légitimes »
Le propriétaire peut réclamer son logement pour des motifs « sérieux et légitimes ». La définition de ces motifs est laissée à l’appréciation de la justice. Cependant, certains actes tels que le non-paiement des loyers le non-respect du contrat de location, la sous-location non déclarée ou encore les nuisances au voisinage entrent directement dans ce cadre. En cas de graves manquements, le propriétaire peut donc faire valoir le congé pour motifs « sérieux et légitimes » afin de récupérer son bien.
Voici, à titre d’exemple, des motifs légitimes et sérieux :
- Non paiement du loyer et des charges
- Retards répétés dans le paiement des loyers.
- Sous-location non déclarée et non autorisée.
- Nuisances au voisinage.
- Dégradation importante des lieux loués
- Changement de destination des lieux loués.
Aussi, un propriétaire peut réquisitionner son bien dans l’optique d’effectuer des travaux de rénovation importants ou un agrandissement de l’habitation. Si le propriétaire estime qu’il doit rénover son bien en effectuant des travaux lourds empêchant ainsi toute vie au sein du logement, il peut faire valoir le motif sérieux de sa reprise. Attention à ne pas utiliser cette excuse afin de reprendre le bien dans l’unique but de le revendre ou de louer à autrui. Le propriétaire s’exposera ainsi à une amende pour fraude pouvant aller jusqu’à 6000 euros.
Madame, Monsieur,
Le bail du logement que vous occupez au (adresse complète à préciser) arrive à échéance le (date à préciser).
Je vous informe de mon intention de ne pas renouveler ce bail.
En effet, en application de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je suis contraint de reprendre ce logement.
Je suis conduit à prendre cette décision car le non-respect répété de vos obligations de locataire constitue un motif « sérieux et légitime » au regard de la loi précitée. Je vous rappelle que (rappeler le motif ou la raison visée par la loi).
Par conséquent, je vous serai gré de bien vouloir libérer les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail ci-dessus mentionnée.
Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous pour procéder à la remise des clés et dresser l’état des lieux.
Veuillez agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.
(Votre Nom)
Modèle de congé pour motif sérieux et légitime
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La notice obligatoire !
A partir du 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra donner congé à son locataire, pour vente ou pour reprise, devra obligatoirement joindre une notice à son congé. Cette notice est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.
Cette obligation de joindre la notice au congé concerne uniquement les locations vides à usage d’habitation principale.
Que faire si le locataire refuse ?
Dans certains cas, il arrive que le locataire refuse le congé, soit parce qu’il le trouve abusif, soit parce qu’il n’a pas trouvé d’autre logement. Dans ce cas, il décide de rester au sein du logement au-delà de la fin du bail. Le propriétaire est alors en droit de saisir le juge d’instance (du lieu du domicile) afin de faire appliquer le congé et de procéder à l’expulsion du locataire. Celui-ci peut être expulsé du jour au lendemain sans préavis supplémentaire. Il devra ainsi trouver un autre logement par ses propres moyens, dans le réseau privé ou public.
FAQ – Questions fréquentes
Quels sont les motifs valides pour un propriétaire de reprendre possession d’un logement loué ?
Un propriétaire peut reprendre un logement loué pour trois raisons principales : la reprise pour y habiter lui-même ou un proche, la vente du bien, ou en cas de motif légitime et sérieux, comme des retards répétés dans le paiement des loyers ou des nuisances au voisinage.
Quelles sont les procédures à suivre pour un propriétaire souhaitant reprendre un logement loué ?
Le propriétaire doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Il doit également préciser les raisons de la reprise et, en cas de vente, détailler les conditions telles que le prix.
Comment un propriétaire peut-il agir si le locataire refuse de quitter le logement après un congé légitime ?
Si le locataire refuse de quitter le logement malgré un congé légitime, le propriétaire a le droit de saisir le juge d’instance pour faire appliquer le congé et procéder à l’expulsion. Il est important de noter que cette démarche doit respecter les procédures légales et peut nécessiter l’intervention d’un professionnel du droit.
Quelles sont les protections légales pour les locataires en cas de congé pour vente ou reprise ?
Réponse: En cas de congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour l’achat du bien. De plus, si le locataire est âgé de plus de 70 ans avec des revenus ne dépassant pas une fois et demie le SMIC, le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement. Ces protections visent à équilibrer les droits entre locataires et propriétaires.
Récupérer un logement loué, les points importants à retenir
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien par acte d’huissier ou remise en mains propres. Les autres moyens tels que l’email ou le téléphone, ne sont pas valables.
Pour que le congé soit légal et prit en compte, le propriétaire doit respecter des formalités bien précises :
- Envoie d’une lettre recommandée AR au nom du signataire du bail. Si le bail est à plusieurs noms, le propriétaire doit envoyer un courrier à chacun d’entre eux.
- Préciser les raisons de la reprise et les détails en cas de vente (prix, commission…) dans le courrier d’avertissement.
- Respecter le délai de 6 mois minimum avant la fin du bail pour avertir le locataire de la reprise du bien par le propriétaire.
- Prévoir une solution de relogement si le locataire est âgé de plus de 70 ans dont les revenus n’excèdent pas 1 fois et demie le SMIC (sauf si le propriétaire lui-même ne perçoit pas de ressources supérieures à 1 fois et demie le SMIC et qu’il est âgé au minimum de 60 ans).
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