Qu’est-ce qu’un acte de caution ?

Avant de signer un contrat d’habitation, le bailleur demande souvent un garant, même si le futur locataire gagne assez sa vie pour pouvoir louer le bien. Toutefois, ce n’est pas une obligation légale. L’acte de caution, en apparence, est une simple lettre. Pourtant, elle peut avoir de lourdes conséquences, c’est pourquoi il faut prendre connaissance des détails le concernant.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ?

Dans le secteur de l’immobilier, la caution est la garantie de paiement par un tiers au cas où le locataire n’arriverait plus à honorer le loyer. L’acte de cautionnement est une obligation retranscrite par lettre manuscrite remise au moment de la signature du bail.

La caution est la personne qui, dans un document appelé « acte de cautionnement », s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

La caution solidaire

La caution solidaire qui oblige le garant à s’acquitter des dettes du locataire si ce dernier ne peut plus payer le loyer. Elle permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier loyer impayé, sans même passer par le locataire. C’est au garant ensuite d’exiger son remboursement par son assuré.

La caution simple

La caution simple au cas où il n’y a pas de précision dans l’acte de cautionnement. Elle permet au bailleur de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives. Le « bénéfice de discussion » est accordée au garant qui peut demander, avant l’acquittement de la dette, de faire saisir les biens du locataire afin de les mettre à la vente.

Interdiction de demande de caution

La demande de caution est interdite pour les cas suivants:

• Si le propriétaire est une personne morale (HLM, société…) et que le futur locataire est un étudiant boursier de l’enseignement supérieur.
• Si le propriétaire est un particulier et qu’il a souscrit à une assurance GRL (Garantie des Risques Locatifs) ou à une assurance privée.
• Si le bailleur est un particulier et que le locataire n’est ni un apprenti ni un étudiant.

Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. En cas de cautions multiples, chaque caution doit rédiger son propre acte de cautionnement et recevra un exemplaire du bail.

Profil et rôle du garant

Toute personne qui gagne un salaire entre trois et quatre fois le montant du loyer peut se porter garant du locataire.

Le garant n’est pas obligé de se déplacer pour garantir son protégé. Par contre, il doit signer l’acte de cautionnement et doit y préciser par lettre manuscrite le montant à régler en cas d’impayé.

Les mentions suivantes doivent apparaitre dans l’acte de cautionnement :

• le montant du loyer en chiffres et en lettres,
• les conditions de révision du loyer,

Au cas où c’est une caution solidaire, il faut absolument la déclarer dans l’acte de cautionnement.

Montants garantis

Si aucun montant maximum n’est mentionné, l’engagement du garant est plus étendu.

Le bailleur doit informer le garant des éventuelles augmentations de loyers et appels de paiements particuliers.

Durée d’engagement

La durée d’engagement du garant doit être déterminée. La caution s’engage souvent pour la durée du bail initial (exemple: 3 ans en location vide) et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans.

Si la durée d’engagement n’est pas indiquée dans l’acte de cautionnement, le garant peut décider de ne plus garantir le locataire à tout moment, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si la durée d’engagement y est indiquée, le garant ne peut pas se désengager de la caution jusqu’à l’expiration de la date sauf avec un accord exprès du bailleur et du locataire. Ces derniers doivent donner leur accord par écrit et rédiger un avenant au bail.

Les deux parties peuvent se mettre d’accord par écrit que l’acte de cautionnement soit rompue en fonction d’un évènement précis comme le divorce ou le décès du locataire, entre autres.

En cas de décès du garant et que rien n’est mentionnée à propos de cet évènement dans l’acte, la garantie est automatiquement transmise à ses héritiers. En revanche, ces derniers doivent assumer la caution à partir de la date de décès mais peuvent se désengager des dettes à payer avant cette date.

Documents exigés du garant

Selon le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, voici les pièces que le bailleur peut demander au garant :

• Une pièce d’identité valide ;
• Un justificatif de résidence ;
• Des preuves concernant la profession du garant ;
• Des justificatifs relatifs aux revenus ;
• L’engagement de caution (avec signature à la main ou électronique).

Changement garant solidaire

Si l’engagement est souscrit pour une durée déterminée, la durée du bail, il n’est pas possible de se désengager avant son terme. Le garant pourra alors notifier sa volonté de ne plus se porter caution par lettre recommandée avec accusé de réception. Il sera libéré de ses engagements à la date d’expiration du bail en cours.

Il faudrait alors faire un avenant au bail et faire signer à nouveau l’acte de cautionnement.

La garantie pour la colocation

En cas de colocation, vous devez faire une caution multiple et réunir tous les garants de tous les colocataires. Il faut que chaque garant rédige son acte de cautionnement, cela éviterait qu’un des garants doit payer pour tous les autres.

Dans l’acte de cautionnement de la colocation, il faut préciser que l’engagement soit bien réparti et limité. C’est à la fois à l’avantage des garants dont le montant à payer est amoindri et du bailleur qui bénéficie de plusieurs cautions.

En cas de litige

Si le bailleur, le locataire ou le garant n’arrivent pas à s’entendre, quel que soit le motif, il faut toujours tenter une solution à l’amiable. Si les parties ne trouvent pas un terrain d’entente, le juge doit être saisi. Les délais pour faire exercer ses droits et le tribunal qui doit traiter le litige dépend de sa nature.

Solution amiable

Le recours amiable est conseillé afin de préserver de bonnes relations entre le bailleur et le locataire. Pour ce faire, il faut envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception et y préciser les faits ainsi que les arguments (factures, photos, références juridiques…) pour appuyer le dossier. C’est une première étape avant un éventuel recours au tribunal. Au cas où la partie qui a envoyé le courrier n’obtient pas gain cause, la saisie de la commission départementale de conciliation pourrait être la meilleure solution.

Pour les problèmes de sur-évaluation, de sous-évaluation, d’encadrement, d’appel particulier ou d’encadrement de loyer, la saisine est obligatoire.

Les deux parties bénéficient d’une procédure gratuite.

Appel à un juge

Si la caution exigée est moins de 4 000 €, il faut saisir le juge de proximité correspondant à la situation géographique du logement concerné. Si son montant s’élève à plus de 4 000 €, c’est le tribunal d’instance correspondant au logement que la partie plaignante doit saisir.

Il faut compter 3 ans à partir de la date normalement prévue pour le versement de la caution pour saisir un juge.

À noter que le recours à un avocat n’est pas obligatoire.

Consultez notre article sur les démarches en cas de loyers impayés et litige avec le locataire.

FAQ – Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement dans l’immobilier?

L’acte de cautionnement est un engagement écrit par lequel une personne, la caution, s’engage à payer les dettes locatives du locataire si ce dernier ne peut plus assumer ses paiements. C’est une garantie pour le bailleur en cas de défaillance du locataire.

Quelle est la différence entre une caution solidaire et une caution simple?

La caution solidaire oblige le garant à payer les dettes du locataire dès le premier loyer impayé, sans avoir à contacter le locataire d’abord. Tandis qu’avec une caution simple, le bailleur peut faire appel à la caution seulement si le locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes.

Dans quels cas un bailleur ne peut-il pas demander une caution?

Il existe plusieurs situations : si le propriétaire est une personne morale et que le futur locataire est étudiant boursier, si le propriétaire est un particulier ayant souscrit à une assurance GRL ou une assurance privée, et enfin, si le bailleur est un particulier et que le locataire n’est ni étudiant ni apprenti.

Quelles sont les conditions pour qu’une personne puisse se porter garant d’un locataire?

Toute personne ayant un revenu entre trois et quatre fois le montant du loyer peut se porter garant. De plus, un bailleur ne peut refuser un acte de cautionnement simplement parce que le garant n’est pas de nationalité française ou n’est pas résident en France métropolitaine.

Quelles sont les démarches à suivre en cas de litige entre bailleur, locataire et garant ?

Il est recommandé d’essayer d’abord une résolution à l’amiable, par exemple en envoyant un courrier recommandé. Si cela ne fonctionne pas, on peut se tourner vers la commission départementale de conciliation. Si le montant de la caution est inférieur à 4 000 €, le juge de proximité doit être saisi. Pour un montant supérieur, c’est le tribunal d’instance. Il est à noter qu’il n’est pas nécessaire d’avoir un avocat pour cela.

Acte de caution  : les points importants à retenir

• Le bailleur peut demander un garant avant de signer un contrat d’habitation, bien que ce ne soit pas une obligation légale.
• L’acte de cautionnement est la garantie de paiement par un tiers en cas de défaillance du locataire.
• La caution solidaire permet au bailleur d’exiger le paiement du garant dès le premier loyer impayé sans contacter le locataire.
• La caution simple est sollicitée uniquement si le locataire ne peut pas payer ses dettes.
• Il est interdit de demander une caution dans certains cas, notamment si le propriétaire est une personne morale avec un locataire étudiant boursier.
• Si le bailleur a souscrit une garantie loyers impayés (GLI), il ne peut pas demander de caution, sauf pour les étudiants ou apprentis.
• Le garant doit gagner un salaire entre trois et quatre fois le montant du loyer pour se porter caution.
• Il est illégal pour un bailleur de refuser un garant en raison de sa nationalité ou de sa résidence.
• La durée d’engagement du garant est souvent de trois ans renouvelable deux fois, soit neuf ans au total.
• En cas de décès du garant, la garantie est transmise à ses héritiers, qui sont responsables dès la date de décès.
• Certains documents sont exigés du garant selon le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
• Pour une colocation, chaque colocataire doit avoir un garant, et chaque garant doit rédiger son propre acte.
• En cas de litige, une résolution à l’amiable est recommandée, sinon la saisie d’un juge peut être nécessaire.
• Le recours à un avocat n’est pas obligatoire lors d’un litige concernant la caution.