Quel préavis pour une location immobilière ?

Vous souhaitez mettre fin à votre contrat de location immobilière ? C’est possible, mais quel est le préavis pour une location ? La loi prévoit que le bail peut prendre fin précocement à partir du moment où le locataire ou le propriétaire présente son congé. Les dispositions concernant les préavis dans la location ont été largement modifiées par la loi dite ALUR du 24 mars 2014 et par la loi dite Macron du 6 août 2015. Nous vous détaillons les conditions de préavis pour les baux à usage de résidence principale ainsi que leurs modalités tant pour le locataire que pour le propriétaire.

La résiliation du bail et délai de préavis à respecter par le locataire

Le locataire d’un appartement ou d’une maison peut transmettre sa dédite à tout instant. Toutefois, il doit respecter certaines règles, comme le délais de préavis ou encore ses modalités.

Le préavis pour une location lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire

On peut distinguer deux cas de figure en matière de préavis de logement occupé à titre de résidence principale :

• le logement meublé : le préavis est de 1 mois ;
• le logement vide : le préavis est de 3 mois ou, dans certains cas particuliers, de 1 mois (le préavis réduit).

Le préavis lorsque le logement constitue la résidence secondaire du locataire

Lorsque le logement loué est utilisé à usage de résidence secondaire, location saisonnière ou pied à terre, le congé donné n’est pas soumis à des règles impératives. Il faut se référer au contrat de location.

Dans le cadre d’une location saisonnière, de courte durée, l’usage est de ne pas prévoir pour le locataire la possibilité de donner congé. Ceci pour l’obliger à payer l’intégralité des loyers jusqu’à l’échéance du contrat de location.

Le préavis réduit du locataire

Pour pouvoir bénéficier du préavis réduit à 1 mois, le locataire doit être concerné par l’une des situations suivantes :

• Décrocher un premier emploi : Ce motif est valable quelque soit le type de contrat de travail, mais il ne l’est pas pour un stage ou la transformation d’un CDD en CDI.
• Perdre involontairement son emploi : Cette justification doit faire suite à un licenciement, une rupture conventionnelle, une fin de CDD ou de mission d’intérim. Le locataire doit alors attendre la fin effective de son contrat de travail pour envoyer son courrier de préavis. La démission, la fin des droits au chômage, le départ en retraite ou l’arrêt de l’activité d’entrepreneur indépendant ne sont pas jugés comme des motifs permettant de bénéficier du préavis réduit.
• Disposer d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi : Les deux événements (perte d’emploi et retour à l’emploi) doivent avoir lieu au cours du même bail. Il n’y a pas de critère d’éloignement géographique minimal à respecter entre le nouvel emploi et le domicile.
• Obtenir une mutation professionnelle : Cette raison fonctionne sans condition de distance minimale, que le locataire soit à l’initiative de la mutation ou que ce soit l’employeur et même pour suivre son employeur, en cas de déménagement de l’entreprise.
• Être bénéficiaire du RSA : Ce motif n’inclut pas les allocataires de l’ASS (Allocation de solidarité spécifique) ou de la prime d’activité.
• Être bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé).
• Présenter un état de santé nécessitant de changer de logement : Se justifiant avec un certificat médical, ce motif est sans condition d’âge et concerne exclusivement le locataire.
• Se voir attribuer un logement social : Cela est valable si le domicile actuel est dans le parc privé. De plus, lorsque le présent logement est dans le parc social, le préavis réduit s’obtient si le bailleur est le même que pour le futur domicile, sinon un préavis de 2 mois est à respecter.
• Être domicilié en zone tendue : Les communes concernées sont situées dans des agglomérations de plus de 50.000 habitants où la demande de logements est plus abondante que l’offre. Elles sont listées par décret (liste des zones tendues).

Si vous n’êtes pas dans les cas listés ci-dessus, vous ne pouvez pas bénéficier d’un préavis réduit de droit. Néanmoins, vous pouvez tout de même solliciter votre bailleur afin d’en bénéficier. Expliquez lui votre situation. Il pourra accepter ou refuser votre demande.

Comment résilier son bail ?

Pour donner congé de son logement, le locataire dispose de trois possibilités :

• adresser à son locataire une lettre recommandée avec avis de réception,
• transmettre sa dédite par voie d’huissier de justice,
• remettre en main propre sa lettre, contre décharge.

Le préavis ne débute qu’à la date de réception par le bailleur du courrier.

S’il y a plusieurs titulaires du bail (couple ou colocation), tous doivent être signataires de la lettre de congé pour qu’elle soit valide.

Le contenu du préavis pour une location

Bien qu’il ne soit pas strictement défini par la loi, le contenu de la lettre doit néanmoins préciser explicitement la volonté de quitter l’appartement ou la maison. Vous devriez joindre également une notice à votre congé.

Les motifs

Le locataire n’a pas à préciser ses motifs. Néanmoins, s’il souhaite bénéficier du préavis réduit, il doit le préciser clairement et joindre un justificatif du motif lui correspondant.

La date

Si le locataire ne stipule pas la date à laquelle il souhaite quitter le logement, la jurisprudence a défini qu’elle correspond à trois mois après la date de réception du courrier de préavis. Sinon, le locataire peut spécifié une date postérieure à la fin du délais de préavis.

Annuler le préavis

Le préavis est généralement une période incompressible que l’on ne peut ni réduire ni annuler. Cependant, il est possible de demander au propriétaire d’annuler le préavis, mais ce dernier peut choisir de ne pas accepter cette demande.

Si un locataire souhaite annuler un préavis de location, il doit envoyer un nouveau courrier au propriétaire demandant explicitement l’annulation. Ce courrier doit expliquer les raisons du changement de décision. Si le propriétaire accepte, un nouveau bail peut être établi avec de nouvelles conditions.

L’annulation d’un préavis pour un logement social est généralement difficile, car une fois le préavis envoyé, l’organisme social peut décider de le relouer à un autre bénéficiaire.

Selon la loi, la date d’un préavis ne peut normalement pas être modifiée, mais le locataire peut tenter de négocier avec le propriétaire. La lettre d’annulation de préavis doit contenir des informations telles que la date d’envoi du préavis, la date prévue de départ et les motifs du changement de décision.

Le paiement du loyer

Le paiement du loyer et des charges afférentes est dû pendant toute la durée du préavis et jusqu’à la fin du contrat de location. Il est à verser au prorata jusqu’au dernier jour.

Les exceptions à l’obligation de préavis

Lorsque le logement est insalubre ou indécent, il peut être possible de partir de son domicile sans adresser de préavis et même sans obtenir l’accord du bailleur.

Pour cela, il convient d’obtenir une exemption de préavis auprès du tribunal qui statue au cas par cas. L’insalubrité ou l’indécence peuvent par exemple caractériser les logements :

• particulièrement marqués par l’humidité impliquant des problèmes de santé aux locataires,
• disposant d’une installation électrique dangereuse,
• étant infestés de puces,
• ne bénéficiant plus d’eau depuis un certain temps.

Le locataire doit alors en faire la preuve. Pour cela, il pourra par exemple faire établir un constat d’huissier, disposer de certificats médicaux ou encore présenter les copies des lettres envoyées au bailleur sollicitant l’exécution de travaux.

Avant son départ, le locataire doit néanmoins en informer le propriétaire en lui adressant une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception. Il convient d’y citer notamment les motifs de son départ et de joindre les justificatifs recueillis sur l’état du domicile.

La résiliation du bail et délai de préavis à respecter par le propriétaire bailleur

La motivation du congé pour le propriétaire bailleur

De son côté, le propriétaire du logement ne peut résilier le contrat de location que dans les cas suivants :

• le congé pour habiter : il va habiter dans le logement en question ou y installer un proche ;
• le congé pour vendre : il vend l’appartement ou la maison ;
• l’existence d’un motif sérieux et légitime : il peut s’agir d’une irrégularité de paiement des loyers, de la restructuration de l’immeuble, de l’installation de l’activité professionnelle du propriétaire, de troubles récurrents de voisinage, …

En cas de présentation d’un motif mensonger, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros. Vous pouvez lire notre dossier complet sur les risques du congé frauduleux.

Le délai de préavis pour le propriétaire bailleur

Pour présenter son congé, le propriétaire doit attendre la fin de la durée du contrat de location actuel et doit respecter :

• pour un logement meublé : le préavis est de 3 mois ;
• pour un logement vide : le préavis est de 6 mois.

Dans certaines circonstances, le bailleur a la possibilité de résilier le bail avant son terme. Lorsque le locataire ne respecte pas l’une des clauses du contrat qui permettent la résiliation du bail, cela s’appelle une clause résolutoire. Les clauses résolutoires suivantes sont les plus courantes :

• le défaut de paiement du loyer ;
• le défaut de paiement du dépôt de garantie ;
• le défaut d’assurance ;
• les troubles de voisinage.

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail avant son terme si l’une de ces clauses se réalise. Il doit saisir le tribunal pour que le juge décide de résilier le contrat de location.

Comment notifier le congé ?

Pour le bailleur comme pour le locataire, seules trois méthodes sont retenues pour donner congé :

• adresser à son locataire une lettre recommandée avec avis de réception,
• transmettre sa dédite par voie d’huissier de justice,
• remettre en main propre sa lettre, contre décharge.

Le destinataire principal du préavis est le locataire qui a souscrit au contrat. Le délai de préavis ne commence à courir qu’à compter du jour où le locataire récupère sa lettre de congé.

Dans certaines situations, il peut y avoir plusieurs parties signataires, notamment des colocataires, des concubins, des époux ou des partenaires pacsés. Dans de tels cas, il est essentiel d’envoyer un préavis individuel à chacun d’entre eux.

Il peut arriver qu’un seul nom figure sur un contrat, même s’il s’agit d’époux ou de partenaires pacsés, qui sont automatiquement considérés comme co-titulaires du contrat. Néanmoins, il est nécessaire d’envoyer un préavis à chacune de ces personnes.

Quel préavis pour une location : les points importants à retenir

Voici un résumé des points importants de l’article sur les préavis de location :

Préavis pour le locataire :

• Un locataire peut résilier son bail à tout moment, mais il doit respecter certaines règles et délais.
• Le préavis pour une location varie selon que le logement est meublé (1 mois) ou vide (3 mois), sauf dans certains cas particuliers où un préavis réduit d’un mois peut s’appliquer.
• Si le logement est utilisé comme résidence secondaire ou pour une location saisonnière, les règles du préavis sont définies dans le contrat de location.
• Plusieurs situations permettent au locataire de bénéficier d’un préavis réduit d’un mois, comme décrocher un premier emploi, perdre involontairement son emploi, obtenir un nouvel emploi après une perte d’emploi, mutation professionnelle, RSA, AAH, état de santé nécessitant un changement de logement, ou attribution d’un logement social.
• Le locataire peut résilier le bail en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception, en la transmettant par voie d’huissier, ou en la remettant en main propre avec décharge.
• Le préavis commence à la date de réception par le bailleur de la lettre de préavis.
• Si plusieurs titulaires partagent le bail (couple ou colocation), tous doivent signer la lettre de congé pour qu’elle soit valable.
• Dans la lettre de préavis, le locataire doit mentionner clairement son intention de quitter le logement, préciser la date de départ, et joindre des justificatifs s’il souhaite bénéficier du préavis réduit.

Préavis pour le propriétaire bailleur :

• Le propriétaire ne peut résilier le bail que pour des raisons spécifiques, telles que habiter dans le logement, vendre le bien, ou en présence de motifs sérieux et légitimes.
• En cas de motif mensonger, le propriétaire peut être condamné à une amende.
• Le préavis varie selon que le logement est meublé (3 mois) ou vide (6 mois).
• Dans certaines circonstances, le bailleur peut résilier le bail avant son terme en invoquant des clauses résolutoires, comme le non-paiement du loyer, du dépôt de garantie, l’absence d’assurance, ou des troubles de voisinage.
• Le congé du bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par voie d’huissier, ou en remettant la lettre en main propre avec décharge.
• Le préavis commence à la date de réception par le locataire de la lettre de préavis.
• À partir de janvier 2018, le bailleur doit joindre une notice à son congé, ce qui concerne uniquement les locations vides à usage d’habitation principale.