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Préavis pour une location immobilière

Vous souhaitez mettre fin à votre contrat de location immobilière ? C’est possible, mais quel est le préavis pour une location ? La loi prévoit que le bail peut prendre fin précocement à partir du moment où le locataire ou le propriétaire présente son congé. Les dispositions concernant les préavis dans la location ont été largement modifiées par la loi dite ALUR du 24 mars 2014 et par la loi dite Macron du 6 août 2015. Nous vous détaillons les conditions de préavis pour les baux à usage de résidence principale ainsi que leurs modalités tant pour le locataire que pour le propriétaire.

La résiliation du bail et préavis pour une location du locataire

Le locataire d’un appartement ou d’une maison peut transmettre sa dédite à tout instant. Toutefois, il doit respecter certaines règles, comme le délais de préavis ou encore ses modalités.
On peut distinguer deux cas de figure en matière de préavis de logement occupé à titre de résidence principale :

  • le logement meublé : le préavis est de 1 mois ;
  • le logement vide : le préavis est de 3 mois ou, dans certains cas particuliers, de 1 mois (le préavis réduit).

Le préavis réduit du locataire

Pour pouvoir bénéficier du préavis réduit à 1 mois, le locataire doit être concerné par l’une des situations suivantes :

  • Décrocher un premier emploi : Ce motif est valable quelque soit le type de contrat de travail, mais il ne l’est pas pour un stage ou la transformation d’un CDD en CDI.
  • Perdre involontairement son emploi : Cette justification doit faire suite à un licenciement, une rupture conventionnelle, une fin de CDD ou de mission d’intérim. Le locataire doit alors attendre la fin effective de son contrat de travail pour envoyer son courrier de préavis. La démission, la fin des droits au chômage, le départ en retraite ou l’arrêt de l’activité d’entrepreneur indépendant ne sont pas jugés comme des motifs permettant de bénéficier du préavis réduit.
  • Disposer d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi : Les deux événements (perte d’emploi et retour à l’emploi) doivent avoir lieu au cours du même bail. Il n’y a pas de critère d’éloignement géographique minimal à respecter entre le nouvel emploi et le domicile.
  • Obtenir une mutation professionnelle : Cette raison fonctionne sans condition de distance minimale, que le locataire soit à l’initiative de la mutation ou que ce soit l’employeur et même pour suivre son employeur, en cas de déménagement de l’entreprise.
  • Être bénéficiaire du RSA : Ce motif n’inclut pas les allocataires de l’ASS (Allocation de solidarité spécifique) ou de la prime d’activité.
  • Être bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé).
  • Présenter un état de santé nécessitant de changer de logement : Se justifiant avec un certificat médical, ce motif est sans condition d’âge et concerne exclusivement le locataire.
  • Se voir attribuer un logement social : Cela est valable si le domicile actuel est dans le parc privé. De plus, lorsque le présent logement est dans le parc social, le préavis réduit s’obtient si le bailleur est le même que pour le futur domicile, sinon un préavis de 2 mois est à respecter.
  • Être domicilié en zone tendue : Les communes concernées sont situées dans des agglomérations de plus de 50.000 habitants où la demande de logements est plus abondante que l’offre. Elles sont listées par décret (liste des zones tendues).

Bon à savoir pour les couples mariés ou pacsés!

Pour ce qui concerne les couples mariés ou pacsés, il suffit que l’un des deux co-titulaires du contrat de bail réponde à l’un des motifs cités ci-dessus pour pouvoir bénéficier du préavis réduit à 1 mois.

Si vous n’êtes pas dans les cas listés ci-dessus, vous ne pouvez pas bénéficier d’un préavis réduit de droit. Néanmoins, vous pouvez tout de même solliciter votre bailleur afin d’en bénéficier. Expliquez lui votre situation. Il pourra accepter ou refuser votre demande.

Comment résilier son bail ?

Pour donner congé de son logement, le locataire dispose de trois possibilités :

  • adresser à son bailleur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
  • transmettre sa dédite par voie d’huissier de justice ou
  • remettre en main propre sa lettre, contre décharge.

Le préavis ne débute qu’à la date de réception par le bailleur du courrier.

S’il y a plusieurs titulaires du bail (couple ou colocation), tous doivent être signataires de la lettre de congé pour qu’elle soit valide.

Le contenu du préavis

Bien qu’il ne soit pas strictement défini par la loi, le contenu de la lettre doit néanmoins préciser explicitement la volonté de quitter l’appartement ou la maison. Vous devriez joindre également une notice à votre congé.

Madame, Monsieur,

Je vous fais part de mon intention de résilier mon contrat de location de l’appartement situé (Adresse complète) que j’occupe depuis le (date à préciser).

Conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette résiliation sera effective en date du (Date à préciser) respectant ainsi un délai de (un ou trois) mois.

(Précisez les motifs si vous voulez bénéficier du préavis réduit de un mois)

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Votre Nom)

La notice obligatoire !

A partir du 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra donner congé à son locataire, pour vente ou pour reprise, devra obligatoirement joindre une notice à son congé. Cette notice est définie par l’arrêté du 13 décembre 2017.

Cette obligation de joindre la notice au congé concerne uniquement les locations vides à usage d’habitation principale.

Les motifs

Le locataire n’a pas à préciser ses motifs. Néanmoins, s’il souhaite bénéficier du préavis réduit, il doit le préciser clairement et joindre un justificatif du motif lui correspondant.

La date

Si le locataire ne stipule pas la date à laquelle il souhaite quitter le logement, la jurisprudence a défini qu’elle correspond à trois mois après la date de réception du courrier de préavis. Sinon, le locataire peut spécifié une date postérieure à la fin du délais de préavis.

Annuler le préavis

Une fois le préavis en cours, le locataire ne peut plus revenir sur son souhait de quitter le logement. Néanmoins, il lui est possible de solliciter l’accord du propriétaire afin d’annuler le préavis ou de le prolonger. Le bailleur pourra accepter ou refuser cette demande.

Le paiement du loyer

Le paiement du loyer et des charges afférentes est dû pendant toute la durée du préavis et jusqu’à la fin du contrat de location. Il est à verser au prorata jusqu’au dernier jour.

Les exceptions à l’obligation de préavis

Lorsque le logement est insalubre ou indécent, il peut être possible de partir de son domicile sans adresser de préavis et même sans obtenir l’accord du bailleur.

Pour cela, il convient d’obtenir une exemption de préavis auprès du tribunal qui statue au cas par cas. L’insalubrité ou l’indécence peuvent par exemple caractériser les logements :

  • particulièrement marqués par l’humidité impliquant des problèmes de santé aux locataires,
  • disposant d’une installation électrique dangereuse,
  • étant infestés de puces,
  • ne bénéficiant plus d’eau depuis un certain temps.

Le locataire doit alors en faire la preuve. Pour cela, il pourra par exemple faire établir un constat d’huissier, disposer de certificats médicaux ou encore présenter les copies des lettres envoyées au bailleur sollicitant l’exécution de travaux.

Avant son départ, le locataire doit néanmoins en informer le propriétaire en lui adressant une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception. Il convient d’y citer notamment les motifs de son départ et de joindre les justificatifs recueillis sur l’état du domicile.

La résiliation du bail et préavis du propriétaire bailleur

De son côté, le propriétaire du logement ne peut résilier le contrat de location que dans les cas suivants :

  • le congé pour habiter : il va habiter dans le logement en question ou y installer un proche ;
  • le congé pour vendre : il vend l’appartement ou la maison ;
  • l’existence d’un motif sérieux et légitime : il peut s’agir d’une irrégularité de paiement des loyers, de la restructuration de l’immeuble, de l’installation de l’activité professionnelle du propriétaire, de troubles récurrents de voisinage, …

En cas de présentation d’un motif mensonger, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros. Vous pouvez lire notre dossier complet sur les risques du congé frauduleux.

Pour présenter son congé, le propriétaire doit attendre la fin de la durée du contrat de location actuel et doit respecter un délais de préavis de 6 mois.

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