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Pensez au régime réel plutôt qu’au micro-foncier pour réduire vos impôts

La solution classique pour déclarer les revenus de ses investissements immobiliers locatifs est d’utiliser le régime micro-foncier. C’est très simple, tout est prévu dans le formulaire de déclaration de revenu 2042, pas besoin de formulaire annexe.
La règle appliquée est un abattement de 30% sur les recettes locatives brutes, 30% qui sont supposés couvrir tous les frais rencontrés.

Le micro-foncier vs Régime réel

Le micro-foncier

Le micro-foncier doit être réservée à ceux ayant très peu de charges à déduire, notamment aucuns travaux de rénovation ou aucun intérêt d’emprunt. C’est particulièrement bien adapté à ceux dont le bien locatif est totalement payé.

Le régime réel

Mais pour tous les autres, en particulier ceux qui se lancent ou qui viennent de se lancer dans l’investissement immobilier locatif, il est bien plus avantageux de se tourner vers une déclaration au régime réel, c’est-à-dire une déclaration de tous ses frais réels, les principales charges déductibles étant les suivantes :

  • les intérêts d’emprunt
  • les frais de travaux (réparation, amélioration…)
  • les frais administratif et de gestion (syndic…)
  • les provisions pour charges
  • les primes d’assurance (habitation, loyers impayés…)
  • la taxe foncière
  • et même une somme forfaitaire de 20€ par bien locatif

Il y a toutefois quelques contraintes : tenir un minium de comptabilité, les recettes et les différents postes de dépense, remplir un formulaire annexe, le 2044 et devoir s’engager sur le régime réel pour au moins 3 années consécutives.

Deux types de charges sont généralement celles qui ont le plus d’impact sur la réduction d’impôts : les travaux de rénovation et les intérêts d’’emprunt.

  • Pour les travaux, c’est souvent ponctuel, par exemple suite à l’achat du bien et la volonté de le remettre en état avant de louer.
  • Par contre, presque tout le monde peut bénéficier durant de nombreuses années de la déduction des intérêts d’emprunt.
Etude de cas

Supposons un appartement dont le loyer demandé est de 550€ charges comprises. Les recettes annuelles sont donc de 6600€.

Micro foncier
Dans le cas du micro-foncier et de son abattement de 30%, il resterait 6600€ – 30% x 6600€ = 4620€ de revenus fonciers imposables.

Qu’en est-il pour le régime réel ?
Entre les frais d’assurances, les charges de copropriété, la taxe d’habitation, il y a déjà au moins 1000€ à déduire.
Mais surtout si ce bien a été financé par un crédit de 80000€, sur 20 ans à un taux de 3,6%, il y a pour les 3 premières années, respectivement, environ 2800€, 2700€ et 2600€ d’intérêts d’emprunt à déduire.

Ainsi, les revenus imposables des 3 premières années ne seraient que de 2800€, 2900€ et 3000€ ! Bien moins que dans le cas du micro-foncier.

Et pour ce scenario, cet avantage reste valable au moins les 15 premières années de la durée du prêt.

Micro-bic pour la location meublée

Cas particulier de la location meublé, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Avec ce statut, les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Comme pour la location vide, il y a ensuite possibilité de choisir une déclaration de type micro-BIC ou au réel (Pour le réel, le formulaire 2044 doit alors être remplacé par le 2031).

Le micro-BIC est plus avantageux que le micro-foncier avec un abattement de 50% au lieu de 30% sur les revenus brut.

Avec les chiffres de mon étude de cas précédente, le réel resterait avantageux par rapport au micro-BIC durant les 6 premières années.

Quelque soit votre mode de location, vide ou meublé, si vous utilisez l’effet de levier du crédit pour financer votre investissement locatif, il est donc probable que vous puissiez fortement minimiser vos impôts en choisissant la déclaration au réel.

Voir même, dans certains cas, aller jusqu’à annuler les impôts foncier et réduire vos impôts sur le revenu en réalisant du déficit foncier, c’est-à-dire avoir plus de charges à déduire que de revenus locatifs ! C’est par exemple le cas lors de travaux assez lourd de rénovation.

Faites donc le bon choix avant de déclarer !

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