Régime réel ou régime micro : on vous dit tout pour réduire vos impôts

Le régime micro séduit par sa simplicité, tandis que le régime réel demande davantage de calculs. En revanche, ce dernier peut alléger la facture fiscale. Alors, comment trancher ? Tout dépend du type de location, du montant des loyers et surtout des charges supportées. Alors, avant de cocher une case sur votre déclaration, mieux vaut sortir la calculatrice : entre régime réel ou régime micro, le choix le plus simple n’est pas toujours le plus économique.

Régime réel ou régime micro : quelle différence ?

Derrière ces deux régimes se cachent deux façons très différentes de calculer le revenu imposable.

Avec le régime micro, l’administration applique un abattement forfaitaire sur les loyers ou les recettes déclarés. Cet abattement est censé couvrir toutes les dépenses engagées pour le logement. Que vous ayez dépensé 500 € ou 5 000 €, le calcul reste le même.

Au régime réel, place aux comptes. Vous déclarez les recettes encaissées, puis vous retranchez les charges admises par l’administration fiscale : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière ou encore certains travaux.

La location meublée ajoute une corde à l’arc du régime réel : l’amortissement. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement, hors terrain, mais aussi du mobilier et de certains travaux.

Location nue : micro-foncier ou régime réel ?

Pour une location vide, le choix oppose le micro-foncier au régime réel des revenus fonciers.

Comment fonctionne le régime micro-foncier ?

Le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an, hors charges locatives. Le plafond tient compte de l’ensemble des logements loués nus par le foyer, et non de chaque bien séparément.

Les loyers sont reportés sur la déclaration n° 2042. L’administration applique ensuite un abattement de 30 %. Vous êtes donc imposé sur 70 % des revenus déclarés.

Par exemple, avec 10 000 € de loyers annuels, le calcul est rapide :

• Abattement : 3 000 € ;
• Revenu foncier imposable : 7 000 €.

Aucune déclaration n° 2044 à remplir et aucun justificatif de charge à reporter : difficile de faire plus direct.

Mais cette simplicité a sa contrepartie. L’abattement de 30 % remplace toutes les déductions. Impossible d’ajouter ensuite la taxe foncière, les primes d’assurance ou les intérêts du crédit. Le micro-foncier mérite donc surtout votre attention lorsque les charges réelles restent inférieures à 30 % des loyers.

Quand choisir le régime réel en location nue ?

Le régime réel devient obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts du foyer dépassent 15 000 € par an. En dessous de ce seuil, il reste possible de le choisir sur option.

Le revenu imposable correspond alors à la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles. L’article 31 du Code général des impôts autorise notamment la déduction :

• Des frais d’administration et de gestion ;
• Des primes d’assurance ;
• Des provisions pour charges de copropriété, avec une régularisation l’année suivante ;
• De la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable auprès du locataire ;
• Des intérêts et frais d’emprunt ;
• Des dépenses d’entretien et de réparation ;
• De certains travaux d’amélioration.

En revanche, le capital remboursé dans les mensualités du crédit, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Par exemple, un bailleur qui perçoit 10 000 € de loyers hors charges. Au micro-foncier, sa base imposable atteint 7 000 €. S’il supporte 4 500 € de charges déductibles, son revenu imposable tombe à 5 500 € avec le régime réel. Ce choix réduit donc sa base taxable de 1 500 €. L’économie finale dépend ensuite de son taux d’imposition et des prélèvements sociaux. Comparer uniquement les loyers ne suffit donc pas : il faut additionner toutes les charges admissibles.

Le régime réel permet-il de créer un déficit foncier ?

Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, le bailleur peut constater un déficit foncier. La fraction provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global, dans la limite habituelle de 10 700 € par an. Le surplus et la part liée aux intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce mécanisme, encadré par l’article 156 du Code général des impôts, peut rendre le réel particulièrement intéressant pendant une période de travaux, par exemple.

Une contrepartie existe toutefois : lorsque le déficit foncier est imputé sur le revenu global, le logement doit en principe rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation.

Location meublée : micro-BIC ou régime réel ?

En location meublée, les loyers et les charges encaissés constituent des recettes relevant des BIC. Le bailleur doit déclarer le début de son activité afin d’obtenir un numéro SIRET, qu’il soit imposé au régime micro ou au réel.

Comment fonctionne le micro-BIC ?

En location meublée longue durée, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes annuelles. Les recettes comprennent les loyers, mais aussi les charges locatives. Elles sont reportées sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. L’administration fiscal applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 €.

Par exemple, pour 12 000 € de recettes annuelles :

• abattement forfaitaire : 6 000 € ;
• bénéfice imposable : 6 000 €.

Comme pour le micro-foncier, aucune dépense supplémentaire ne peut être déduite. Le micro-BIC garde donc son intérêt lorsque les charges sont limitées et que le bailleur privilégie une déclaration allégée.

Pourquoi opter pour le régime réel en location meublée ?

Le régime réel n’est pas réservé aux bailleurs qui dépassent le plafond du micro-BIC. Vous pouvez aussi le choisir si vos charges et vos amortissements sont supérieurs à l’abattement forfaitaire de 50 %. En revanche, il devient obligatoire après deux années consécutives de dépassement du plafond..

Le bailleur peut alors déduire les charges engagées dans l’intérêt de son activité, à condition qu’elles soient justifiées et correctement comptabilisées. Il peut s’agir :

• des intérêts et frais d’emprunt ;
• des frais de gestion et d’assurance ;
• de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises ;
• des charges de copropriété non récupérables ;
• des dépenses d’entretien et de réparation ;
• des honoraires comptables ;
• des achats de faible valeur admis en charges.

Le régime réel permet surtout d’amortir le bien immobilier, hors terrain, le mobilier, les équipements et certaines dépenses immobilisées. Ces amortissements peuvent réduire fortement le bénéfice imposable, sans toutefois créer ou aggraver un déficit fiscal.

Les amortissements non utilisés sont reportables sans limitation de durée. En revanche, le déficit provenant des autres charges d’une activité LMNP est uniquement imputable sur les bénéfices tirés de la location meublée non professionnelle au cours des dix années suivantes. Il ne peut pas être retranché des salaires ou des autres revenus du foyer.

Le régime réel exige une comptabilité plus complète et le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 accompagnée de ses annexes. Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais son accompagnement limite les erreurs, notamment pour calculer les amortissements et répartir correctement la valeur du terrain et du bâti.

Quel impact sur la plus-value à la revente ?

Depuis le 16 février 2025, le régime réel en LMNP doit aussi être évalué au regard du projet de revente. L’article 150 VB du Code général des impôts, modifié par l’article 84 de la loi de finances pour 2025, prévoit en principe la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière.

Pour simplifier, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du montant de ces amortissements. La plus-value taxable peut donc augmenter. Certaines résidences avec services, notamment étudiantes, seniors ou destinées aux personnes handicapées, bénéficient toutefois d’une exception.

Le régime réel peut toujours diminuer l’imposition des loyers pendant la détention. Mais son intérêt doit désormais être apprécié sur toute la durée de l’investissement, et plus seulement à l’échelle de la prochaine déclaration.

Comment choisir entre régime réel et régime micro ?

Un premier calcul permet de dégager une tendance :

• en location nue, comparez les charges déductibles à l’abattement de 30 % du micro-foncier ;
• en location meublée longue durée, comparez les charges et les amortissements à l’abattement de 50 % du micro-BIC.

Si les dépenses déductibles dépassent l’abattement, le régime réel devient souvent plus favorable. Cette règle ne suffit cependant pas à prendre une décision définitive.

Il faut également tenir compte :

• des travaux prévus ;
• du montant des intérêts d’emprunt ;
• de l’évolution future des charges ;
• de la durée de conservation du logement ;
• de la possibilité de créer un déficit foncier ;
• du coût éventuel de la comptabilité en location meublée ;
• de l’impact des amortissements sur la plus-value LMNP.

Un bien récemment acheté à crédit, avec des travaux et des charges de copropriété importantes, penchera souvent du côté du réel. À l’inverse, un logement payé, peu coûteux à entretenir et sans gros travaux pourra rester plus intéressant au régime micro.

Régime réel ou micro foncier : comment passer d’un régime fiscal à l’autre ?

En location nue, l’option pour le réel s’exerce simplement en déposant une déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans. Passé ce délai, elle est reconduite chaque année tant que le bailleur continue à déposer cette déclaration. Il peut revenir au micro-foncier s’il remplit toujours ses conditions d’accès.

En location meublée, l’option pour le réel doit être exercée dans le délai fixé pour l’année concernée. Elle est ensuite reconduite tacitement, sauf renonciation. Les démarches s’effectuent auprès du service des impôts des entreprises dont dépend l’activité.

Mieux vaut donc anticiper. Attendre de découvrir le montant de ses charges au moment de remplir la déclaration peut être trop tard pour changer de régime en location meublée.

Préparez votre déclaration fiscale avec Rentila

Le régime réel demande de classer chaque recette, chaque dépense et chaque justificatif avec méthode. Avec Rentila, vous centralisez les informations financières de vos locations et préparez votre déclaration fiscale depuis la rubrique Finances, Déclarations fiscales.

Les données sont transmises au service comptable partenaire, qui vérifie les informations, prépare un pré-bilan avant validation et télétransmet la liasse fiscale. Vous retrouvez ensuite la déclaration télédéclarée et son accusé de réception directement depuis votre compte.

FAQ’s

Quel est le régime fiscal le plus avantageux : micro ou réel ?

Il n’existe pas de régime systématiquement plus avantageux. Le micro convient souvent aux bailleurs qui supportent peu de charges. Le réel devient intéressant lorsque les dépenses déductibles et, en location meublée, les amortissements dépassent l’abattement forfaitaire.

Faut-il obligatoirement faire appel à un expert-comptable en LMNP ?

Non, aucune loi impose de confier sa déclaration à un expert-comptable. Mais, le régime réel exige de tenir une comptabilité conforme aux règles des BIC, une liasse fiscale et un suivi des amortissements. Un accompagnement professionnel reste donc pertinent.

Peut-on revenir au régime micro après avoir choisi le réel ?

Oui, c’est possible, à condition que vos revenus respectent les plafonds du régime micro et selon les règles de votre type de location. En location nue, l’option pour le réel vous engage pour 3 ans minimum. Au-delà, vous pouvez revenir au micro-foncier lors de votre déclaration annuelle. En location meublée, l’option pour le réel est valable 1 an et se reconduit tacitement. Vous pouvez y renoncer chaque année en informant l’administration fiscale dans les délais légaux (généralement avant la date limite de dépôt de la déclaration).

Régime réel ou régime micro : l’essentiel à retenir

• En location nue, le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts et prévoit un abattement de 30 %.
• En location meublée longue durée, le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Son plafond atteint 83 600 € pour les recettes perçues en 2026.
• Le régime micro ne permet jamais de déduire les charges pour leur montant réel.
• Le régime réel tient compte des dépenses éligibles et permet aussi de pratiquer des amortissements en location meublée.
• Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
• L’option pour le réel en location nue engage le foyer fiscal pendant trois ans et concerne tous ses logements loués vides.
• Une simulation sur plusieurs années reste le meilleur moyen de choisir entre régime réel ou régime micro.