Les avantages et inconvénients de la location en meublé

De plus en plus de propriétaires bailleurs décident de louer leur logement en meublé. Moins contraignante et fiscalement plus intéressante, la location meublée présente en effet de nombreux avantages, mais elle implique toutefois quelques contraintes et nécessite de de respecter certaines règles. Voici les avantages et inconvénients de la location en meublé.

LMP ou LMNP ?

Il faut tout d’abord distinguer 2 statuts de loueur en meublé, le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour être qualifié de LMP, il faut que 3 conditions soient réunies :

• avoir des revenus provenant de locations meublées dépassant 23 000€ par an,
• que ces recettes représentent au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu,
• et enfin que le bailleur soit inscrit en qualité de LMP au Registre du Commerce et des Sociétés.

Avoir le statut de LMP offre certains avantages comme l’exonération des plus-values immobilières au bout de 5 ans d’activité (dans la limite de 90000€) ou encore l’exonération sur l’ISF, les logements meublés étant considérés comme des biens professionnels.

Si ces conditions ne sont pas remplies, on a le statut de LMNP, ce qui est le cas de la grande majorité des bailleurs en meublé.

Se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel

Pour être en règle avec l’administration fiscale et pour pouvoir par la suite bénéficier d’un mode d’imposition avantageux, le bailleur soit se déclarer officiellement en LMNP.

Vous devez pour cela envoyer au Service des impôts des Entreprises (SIE) un formulaire POi qui permettra de vous attribuer un numéro SIRET.

L’une des conséquences sera que vous serez assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises. C’est l’un des premiers inconvénients de la location en meublée. Mais la fiscalité très avantageuse des recettes locatives compensera largement cette taxe supplémentaire.

Le bail meublé

L’établissement d’un bail pour une location meublée est obligatoire, bien que ce bail soit moins formel. Le bail doit bien sûr être mis par écrit. Les caractéristiques de ce bail meublé sont définies dans l’article Rédiger un bail de location meublée.

La durée minimale du bail est d’un an, sauf lorsque le locataire est un étudiant, il est alors possible de limiter la durée à 9 mois.

Pour le reste, même si on peut se baser sur la rédaction d’un bail nu (dont les conditions sont définies dans la loi de 6 juillet 1989), un bail meublé offre au propriétaire une grande latitude dans la rédaction. Il est toutefois conseillé pour éviter tout conflit ultérieur entre les 2 parties, d’être le plus précis possible sur les conditions de location, loyer, date de paiement, montant du dépôt de garantie (qui doit toutefois resté inférieur à 2 mois de loyer), charges récupérables…

De plus, il faut joindre au bail un inventaire de tous les équipements et de tout le mobilier, ce qui est également une preuve du réel caractère de location meublée.

Voici la liste officielle des meubles obligatoires dans une location meublée. Cette liste s’applique aux locations pour les baux signés à partir du 1er septembre 2015.

• Un four ou un four à micro-ondes.
• Des plaques de cuisson.
• Un réfrigérateur.
• Des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise de repas.
• Une table et des chaises.
• Des rangements.
• Des luminaires.
• Une literie (comprenant couette ou couverture).
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (rideaux).
• Du matériel d’entretien ménager.

Chaque pièce du logement doit être équipée avec les éléments adéquats.

Résiliation du bail

Dans la cadre d’un bail meublé, le préavis de départ pour un locataire n’est que de 1 mois, en avertissant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

De son coté, le bailleur qui souhaite résilier le bail doit prévenir le locataire 3 mois avant. Mais il doit aussi pouvoir le justifier soit par une vente du logement soit par une raison légale comme le non respect par le locataire des conditions de location signées dans le bail.

Bien sûr, le bail peut être reconduit si le locataire souhaite rester, aucune action particulière n’est alors nécessaire. A l’issue de la première année de location, le bailleur peut réviser le loyer selon l’indice de revalorisation des loyers publié chaque année par l’INSEE.

Les avantages de la location meublée

Plusieurs raisons peuvent inciter les bailleurs à louer leur bien en meublé.

La première est généralement la possibilité de fixer un niveau de loyer plus élevé, en raison des prestations supplémentaires. Et d’autant plus élevé selon la manière dont le propriétaire aura pu mettre son logement en valeur et selon la qualité des équipements fournis.

D’autre part, même si les locations meublées deviennent plus fréquentes, elles restent encore minoritaires par rapport aux locations vides. Il s’agit donc d’un bon moyen pour se démarquer de la concurrence.

La souplesse offerte par un bail de location meublée peut également intéresser les propriétaires, notamment depuis les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR.

Un autre atout généralement recherché dans la location meublée, est le moindre risque de loyers impayés. Le bail est plus court, il peut s’agir bien souvent d’étudiants ou de jeunes actifs qui n’ont pas l’objectif de s’éterniser des années dans le logement loué. Ainsi même si le risque d’impayé est toujours présent, la durée sur laquelle le conflit perdurera sera plus courte.

Enfin, reste l’un des avantages principaux, voir peut-être même le principal, la fiscalité spécifique de la location meublée.

La fiscalité avantageuse de la location meublée

En effet, dans le cas d’une location meublée, les recettes locatives ne doivent pas être déclarés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

2 modes d’imposition sont alors possibles :

• Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 € HT (32 900 € auparavant), il est possible de choisir le régime micro-BIC qui offre un abattement de 50% sur les revenus brut. Un abattement qui est supérieur à celui des locations vides, seulement 30% en micro-foncier. Ce type de déclaration est à la portée de tous, une seule case est à remplir sur son formulaire.
• Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 € HT (32 900 € auparavant) ou si simplement on le souhaite parce que l’on estime que ce sera plus avantageux que l’abattement de 50%, la déclaration se fait alors au régime réel simplifié, en déduisant de ses revenus toutes les charges déductibles, et notamment l’amortissement de la valeur du bien immobilier et de son mobilier.

C’est le gros atout régime BIC réel simplifié qui rend la location meublée fiscalement très intéressante, en offrant les mêmes possibilités qu’une entreprise qui amortit la valeur de ses locaux et ses équipements.
On aboutit généralement à une imposition nulle sur de nombreuses années avec des charges supérieures au montant des recettes.

Par contre, l’inconvénient de la déclaration au réel et du calcul de l’amortissement est le fait qu’il soit nécessaire de faire appel à un expert-comptable, ce qui rend donc les démarches un peu plus complexes.

A noter que les frais de comptabilité peuvent être récupérés sous forme de crédit d’impôt l’année suivante à condition d’avoir souscrit à Centre de Gestion Agrée (CGA).

Les inconvénients de la location meublée

Evidemment, la location meublée n’a pas que des avantages, il faut également anticiper certains inconvénients.

Premièrement davantage de rotation de locataires, avec des durées de location plus courtes, rarement plus d’un an.

Plus de changement de locataires signifie donc si l’on gère son bien seul, plus de temps à prévoir pour s’occuper des recherches de locataire et des états des lieux d’entrée et de sortie. Des états des lieux qui seront d’ailleurs plus longs à réaliser étant donné qu’il faudra faire l’inventaire de tout le mobilier.
Si la gestion est déléguée, en général ça se traduit par plus de frais.

Mais le risque est également d’avoir plus de vacances locatives avec des temps de latence sans loyer plus fréquents entre 2 locataires, ce qui au final impactera le rendement locatif.

D’autre part, louer un bien en meublé nécessite également de prévoir un entretien, voir un renouvellement régulier, des meubles et des équipements. Des frais à prendre en compte donc, mais également plus de présence nécessaire en cas de panne sur tel ou tel appareil.

Enfin, qui dit meublé, dit investissement de départ supplémentaire, quelques milliers d’euros à ajouter au prix d’acquisition.

Et bien sûr, encore faut’ il s’être assuré qu’il y a bien une demande pour ce type de location dans la ville où se situe le logement.

Un risque limité

Il ne faut pas que ces quelques points négatifs vous dissuade de tester la location meublée, qui reste aujourd’hui l’un des types d’investissement immobilier parmi les plus rentables. Il vous sera toujours possible de revenir en location vide après quelques mois ou quelques années si ce mode de location ne vous convient pas.