Comment bien déclarer ses revenus locatifs ?
Déclarer ses revenus locatifs sans se tromper commence par une question simple : votre logement est-il loué vide ou meublé ? De la réponse dépendent votre régime fiscal, les charges à déduire et les formulaires à remplir. Faisons le tri.
Déclarer ses revenus locatifs : commencez par identifier le type de location .
Avant de sortir la calculatrice, regardez votre bail :
- vous louez le logement vide : vous déclarez des revenus fonciers ;
- vous louez le logement meublé : vous déclarez des BIC.
Si vous possédez plusieurs logements, vous pouvez relever des deux catégories. Par exemple, les loyers de votre appartement vide seront déclarés en revenus fonciers, tandis que les recettes de votre studio meublé apparaîtront dans la rubrique des BIC.
Dans chaque catégorie, vous devrez ensuite choisir entre un régime micro et un régime réel.
| Type de location | Régime micro | Régime réel |
|---|---|---|
| Location vide | Micro-foncier avec un abattement de 30 % | Déduction des charges réelles |
| Location meublée de longue durée | Micro-BIC avec un abattement de 50 % | Déduction des charges et amortissement |
Le régime micro est plus simple : vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement. Avec le régime réel, vous calculez votre résultat après avoir déduit les dépenses autorisées.
Comment déclarer ses revenus locatifs en location vide ?
Les loyers d’un logement loué sans mobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles : le micro-foncier ou le réel.
Le micro-foncier si vos loyers ne dépassent pas 15 000 €
Le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque l’ensemble des revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, sauf pour certains logements exclus du dispositif.
Au micro-foncier, vous devez indiquer le montant brut de vos loyers encaissés, hors charges, dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. L’administration fiscale applique ensuite automatiquement l’abattement de 30 %. Vous ne remplissez donc pas de déclaration n° 2044.
Par exemple, si vous avez encaissé 10 000 € de loyers, vous serez donc imposé sur 7 000 €.
Cet abattement est censé couvrir toutes vos dépenses. Vous ne pouvez pas déduire séparément vos travaux, vos intérêts d’emprunt, votre assurance ou vos frais de gestion.
Le micro-foncier convient surtout lorsque vous avez peu de charges. Il vous évite aussi de remplir une déclaration spécifique de revenus fonciers.
Le régime réel pour déduire vos dépenses
Le régime réel s’applique obligatoirement lorsque les revenus fonciers de votre foyer dépassent 15 000 € par an. Vous pouvez également le choisir sous ce plafond si vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % du micro-foncier.
Vous déclarez alors les loyers encaissés, puis vous retirez les dépenses réellement supportées. Les charges déductibles sont définies par l’article 31 du Code général des impôts. Elles comprennent notamment :
- les intérêts et frais d’emprunt ;
- les honoraires de gestion locative ;
- les primes d’assurance ;
- la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérée auprès du locataire ;
- les dépenses d’entretien et de réparation ;
- certains travaux d’amélioration ;
- les provisions pour charges de copropriété, avec une régularisation l’année suivante.
Pour être déductible, la dépense doit concerner un logement loué dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Elle doit aussi avoir été payée au cours de l’année déclarée, rester à votre charge et pouvoir être justifiée.
Vous êtes ensuite imposé sur la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles. Par exemple, si vous percevez 12 000 € de loyers et supportez 5 000 € de dépenses, votre revenu foncier imposable s’élève à 7 000 €.
Au micro-foncier, l’abattement de 30 % aurait limité la déduction à 3 600 €, soit un revenu imposable de 8 400 €. Le régime réel est donc plus avantageux dans cet exemple.
Bon à savoir
Comparer vos charges à 30 % des loyers donne une première indication. Faites néanmoins le calcul sur plusieurs années. Pour rappel, lorsque vous optez volontairement pour le régime réel, ce choix vous engage pendant trois ans.
Quels formulaires remplir au régime réel ?
Au régime réel, vous devez détailler vos loyers et vos charges sur la déclaration n° 2044. Le résultat obtenu est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus n° 2042.
La déclaration n° 2044-SPE concerne certaines situations particulières, notamment lorsque le logement bénéficie d’un dispositif fiscal spécifique.
Que se passe-t-il si vos charges dépassent vos loyers ?
Lorsque vos charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés, vous créez un déficit foncier.
La part du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être déduite de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part liée aux intérêts d’emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Cet avantage est soumis à une condition : vous devez en principe continuer à louer le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle où le déficit a été imputé.
Attention également à la nature des travaux. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Comment déclarer ses revenus locatifs en location meublée ?
Avec une location meublée, vous ne déclarez pas des revenus fonciers, mais des BIC. Cette règle s’applique que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Avant votre première déclaration, vous devez enregistrer votre activité sur le guichet unique des formalités des entreprises. Vous recevrez alors un numéro SIRET permettant d’identifier votre activité de location meublée.
Vous choisirez ensuite entre le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC pour déclarer simplement vos recettes
Pour les recettes perçues en 2026, le micro-BIC est accessible jusqu’à 83 600 € pour une location meublée de longue durée.
Vous devez déclarer toutes les sommes encaissées, loyers et charges compris, sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. L’administration applique ensuite un abattement de 50 %.
Par exemple, avec 12 000 € de recettes, votre bénéfice imposable s’élève donc à 6 000 €.
Vous ne pouvez pas déduire vos dépenses en plus de cet abattement. Peu importe que vous ayez payé une assurance, des intérêts d’emprunt ou remplacé plusieurs équipements : ces frais sont considérés comme couverts par les 50 %.
Le régime réel pour déduire vos charges et profiter de l’amortissement
Le régime réel s’applique au-delà du plafond du micro-BIC. Vous pouvez également le choisir volontairement si vos recettes restent inférieures à ce montant.
Il vous permet de déduire les dépenses liées à la location :
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de gestion et de comptabilité ;
- les assurances ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété ;
- les frais d’entretien et de réparation ;
- les achats de mobilier et d’équipements.
À ces charges s’ajoute l’amortissement. Ce mécanisme comptable consiste à répartir la valeur du logement, hors terrain, du mobilier et des équipements sur plusieurs années.
Vous ne déduisez donc pas immédiatement la valeur complète du bien. Une fraction est comptabilisée chaque année et vient réduire votre résultat imposable. En LMNP, l’amortissement ne peut toutefois pas créer ou augmenter un déficit.
Le réel peut ainsi limiter fortement l’imposition des loyers. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale. L’intervention d’un expert-comptable est souvent utile pour calculer correctement les amortissements et établir les déclarations.
Bon à savoir
Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont, sauf exceptions, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le régime reste intéressant pendant la location, mais son impact doit désormais être évalué sur toute la durée de votre investissement.
Quels formulaires remplir au régime réel BIC ?
Au régime réel, une simple case sur la déclaration de revenus ne suffit plus. Vous devez tenir une comptabilité, calculer vos charges et vos amortissements, puis déposer une déclaration de résultats n° 2031 avec les tableaux fiscaux correspondants, notamment les formulaires 2033-A à 2033-G au réel simplifié.
Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, dans la rubrique des BIC non professionnels en LMNP ou des BIC professionnels en LMP.
Face à ces obligations, l’expert-comptable peut vite devenir un allié précieux. Il établit la liasse fiscale, sécurise le calcul des amortissements et vous indique le montant exact à reporter. Son intervention reste facultative, mais elle évite de naviguer seul entre les formulaires et les règlesies comptables.
FAQs
Dans quelle case déclarer les loyers d’une location vide ?
Au micro-foncier, indiquez le montant brut des loyers encaissés, hors provisions pour charges, dans la case 4BE de la déclaration n° 2042. L’administration applique ensuite l’abattement de 30 %. Au régime réel, remplissez d’abord la déclaration n° 2044, puis reportez le résultat sur la déclaration n° 2042.
Faut-il déclarer un loyer impayé ?
Non. Vous déclarez uniquement les loyers réellement encaissés pendant l’année. Si le locataire règle sa dette l’année suivante, vous déclarerez cette somme avec les revenus de cette nouvelle année.
Les charges payées par le locataire doivent-elles être déclarées ?
En location vide au micro-foncier, les provisions pour charges récupérables ne sont pas intégrées aux loyers déclarés. En location meublée au micro-BIC, vous déclarez en revanche toutes les recettes encaissées, charges comprises. L’abattement est calculé sur ce montant total.
Peut-on cumuler micro-foncier et micro-BIC ?
Oui. Si vous louez un logement vide et un autre meublé, vous pouvez relever du micro-foncier pour le premier et du micro-BIC pour le second. Ces revenus appartiennent à deux catégories fiscales différentes et doivent être déclarés séparément.
Déclarer ses revenus locatifs: l’essentiel à retenir
- Commencez par le type de location : une location vide génère des revenus fonciers. Une location meublée relève des BIC. Cette distinction détermine le régime fiscal et les formulaires à utiliser.
- Le régime micro mise sur la simplicité : le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus. Pour une location meublée de longue durée, le micro-BIC prévoit un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes perçues en 2026.
- Le régime réel tient compte de vos dépenses ; vous déduisez les charges autorisées : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion ou travaux éligibles. En location meublée, vous pouvez aussi amortir le logement et ses équipements.
- Chaque régime possède ses formulaires: utilisez la case 4BE de la déclaration n° 2042 au micro-foncier, la déclaration n° 2044 au réel foncier et la n° 2042-C-PRO pour une location meublée. Au réel BIC, une liasse fiscale doit également être déposée.
- Préparez votre déclaration toute l’année : enregistrez les loyers encaissés, classez les dépenses et conservez les justificatifs. Vous pourrez ainsi déclarer vos revenus locatifs plus rapidement et défendre chaque déduction en cas de contrôle.
