Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ?

Avant de signer un bail, vous devez informer le locataire sur l’état du logement. DPE, plomb, gaz, électricité… les diagnostics immobiliers obligatoires varient selon l’âge du bien, celui des installations et sa localisation. Voici les documents à fournir, leur durée de validité et le bon moment pour les transmettre.

Diagnostics immobiliers obligatoires : qu’est-ce que le DDT ?

Avant de louer un logement, vous devez remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), ces documents l’informent sur la performance énergétique du bien, la sécurité des installations et les risques liés à son emplacement.

L’objectif de cette obligation légale est double : permettre au locataire de connaître l’état du logement avant de s’engager et protéger le propriétaire en cas de contestation.

Pour une location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire, ce dossier peut comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l’état de l’installation intérieure de l’électricité, si celle-ci a plus de 15 ans ;
• l’état de l’installation intérieure du gaz, si celle-ci a plus de 15 ans ;
• l’état des risques, lorsque le logement se trouve dans une zone concernée ;
• le diagnostic bruit, si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome

À cette liste s’ajoute la surface habitable du logement. Elle doit apparaître dans le bail, mais ne fait pas partie du DDT.

Vous pouvez transmettre le dossier au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties..

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

C’est souvent le premier diagnostic regardé par les candidats. Et pour cause : le DPE leur donne une idée du niveau d’isolation du logement et du budget à prévoir pour l’énergie. Il classe le bien de A, pour les plus performants, à G, pour les plus énergivores.

Le DPE intervient dès la mise en ligne de l’annonce. Celle-ci doit préciser les classes énergie et climat, mais aussi l’estimation des dépenses annuelles d’énergie et l’année de référence des prix. Le logement est classé F ou G ? La mention « logement à consommation énergétique excessive » doit également apparaître.

Le diagnostic complet est ensuite annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Attention à sa date : seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent valables en 2026, pour une durée de 10 ans..

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le CREP est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il recherche la présence de plomb dans les revêtements et évalue leur état de conservation.

Lorsque le diagnostic ne relève aucune concentration supérieure au seuil réglementaire, sa durée de validité est illimitée. S’il détecte du plomb au-delà de ce seuil, le CREP remis au locataire doit dater de moins de six ans.

La présence de plomb n’interdit pas automatiquement la location. En revanche, si des revêtements dégradés présentent un risque, vous devez réaliser les travaux nécessaires avant d’accueillir un locataire.

L’état des risques

L’état des risques informe le locataire lorsque le bien se trouve dans une zone exposée à certains risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, au radon ou au recul du trait de côte. Il indique également si le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols.

Ce document doit dater de moins de six mois. Lorsqu’une visite est organisée, le propriétaire doit le remettre au candidat locataire dès cette première visite. L’état des risques à jour est ensuite annexé au bail.

Vous pouvez établir gratuitement ce document sur le site officiel Géorisques. Vérifiez toutefois les informations générées et ajoutez, si nécessaire, les extraits cartographiques ainsi que la liste des sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Les diagnostics gaz et électricité

Une installation ancienne réclame une vérification supplémentaire. Les diagnostics gaz et électricité deviennent obligatoires dès qu’elle a plus de 15 ans. Ils repèrent les anomalies susceptibles de mettre en danger les occupants : matériel vétuste, défaut de protection, mauvaise ventilation ou risque de fuite.

Ces deux diagnostics sont valables six ans pour une location. Attention à ne pas les confondre avec les états réalisés pour une vente, dont la validité est limitée à trois ans.

Un certificat de conformité délivré après la rénovation de l’installation peut remplacer le diagnostic s’il a été établi depuis moins de six ans et répond aux conditions réglementaires.

Ces contrôles ne sont pas des certificats de conformité et n’imposent pas de corriger chaque anomalie relevée. Vous restez néanmoins tenu de louer un logement décent et sûr. Si le rapport révèle un danger, impossible de le ranger dans un tiroir et de passer à autre chose.

Le diagnostic bruit dans les zones proches d’un aérodrome

Autre diagnostic immobilier obligatoire lié, cette fois, à l’adresse du bien : l’état des nuisances sonores aériennes. Il doit rejoindre le DDT lorsque le logement se situe dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome.

Ce document indique la zone de bruit concernée, permet de consulter le plan d’exposition au bruit et précise où obtenir des informations complémentaires. Sa valeur est informative : le locataire ne peut pas demander réparation au seul motif que le logement se trouve dans la zone mentionnée. Son absence peut toutefois engager la responsabilité du bailleur.

La surface habitable à mentionner dans le bail

La surface habitable, appelée « surface loi Boutin », doit apparaître dans le contrat de location d’un logement vide ou meublé utilisé comme résidence principale.

Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Les caves, garages, balcons, terrasses et parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisés.

Vous pouvez effectuer vous-même le mesurage. Le recours à un diagnostiqueur n’est pas obligatoire, mais il limite le risque d’erreur si le logement présente une configuration complexe.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Mieux vaut donc éviter les mesures prises à la va-vite entre deux visites.

Amiante, termites et assainissement : faut-il fournir ces diagnostics au locataire ?

Tous les diagnostics connus lors d’une vente ne sont pas à annexer au bail.

Le diagnostic amiante

Pour un appartement situé dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit disposer d’un dossier amiante des parties privatives (DAPP). Ce document n’est pas intégré au DDT, mais il doit être tenu à la disposition du locataire, qui peut en demander la consultation.

Dans une copropriété, le dossier technique amiante relatif aux parties communes peut également être consulté selon les modalités prévues par la réglementation.

Le diagnostic termites

L’état relatif à la présence de termites n’est pas obligatoire pour louer un logement, y compris dans une zone déclarée infestée par arrêté préfectoral. Cette obligation concerne la vente. Le bailleur doit néanmoins traiter une infestation susceptible de compromettre la sécurité ou la salubrité du logement.

Le diagnostic d’assainissement non collectif

Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif n’a pas à être annexé au bail. Il reste toutefois pertinent d’informer le locataire sur son fonctionnement et son entretien lorsque le logement n’est pas raccordé au réseau public.

Quand remettre les diagnostics immobiliers obligatoires au locataire ?

Le DDT doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Deux documents interviennent cependant plus tôt :

• les informations du DPE doivent apparaître dès l’annonce et le diagnostic doit être tenu à la disposition de tout candidat ;
• l’état des risques doit être remis dès la première visite lorsqu’elle a lieu.

Vous n’avez pas à refaire les diagnostics encore valides à chaque changement de locataire. Assurez-vous néanmoins qu’ils correspondent toujours au logement. Des travaux importants sur l’électricité, le chauffage ou l’isolation peuvent rendre un ancien rapport inadapté, même s’il n’est pas encore périmé.

Centraliser les diagnostics avec le bail et les autres documents dans un logiciel de gestion locative comme Rentila permet de retrouver rapidement chaque pièce et d’anticiper son renouvellement.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Un studio récent et une maison construite avant 1949 ne nécessitent pas les mêmes contrôles. Le prix des diagnostics dépend donc de la surface du bien, de son ancienneté, de l’âge des installations et de sa localisation.

Pour vous donner un ordre d’idée, comptez en 2026 :

• 100 à 250 € pour un DPE ;
• 110 à 220 € pour un CREP ;
• 70 à 130 € pour le diagnostic électricité ;
• 100 à 140 € pour le diagnostic gaz ;
• 70 à 120 € pour le mesurage de la surface habitable, si vous faites appel à un professionnel.

L’état des risques et le diagnostic bruit peuvent, quant à eux, être établis gratuitement à partir des services officiels.

En somme, un pack de diagnostics pour une location coûte généralement entre 190 et 300 € pour un appartement et entre 220 et 350 € pour une maison. La facture sera logiquement plus élevée si le logement cumule un DPE, un CREP et des contrôles gaz et électricité.

Les tarifs ne sont pas réglementés. Avant de prendre rendez-vous, comparez plusieurs devis et vérifiez les diagnostics encore valides.

Que risque le bailleur si un diagnostic est absent ou erroné ?

Un diagnostic manquant ne provoque pas automatiquement l’annulation du bail. Les conséquences dépendent du document concerné et du préjudice subi.

Le locataire peut notamment demander une diminution du loyer, des dommages et intérêts ou, dans certains cas, la résolution du contrat. L’absence d’état des risques ouvre expressément la possibilité de demander au juge une diminution du loyer ou la résolution du bail.

La responsabilité du propriétaire peut aussi être engagée s’il dissimule volontairement une information ou loue un logement dangereux ou non décent. Un faux diagnostic ou le recours à un professionnel non certifié expose par ailleurs les personnes concernées à des sanctions.

FAQs

Quels diagnostics sont obligatoires pour louer un logement ?

Pour louer un logement, le bailleur doit fournir plusieurs diagnostics obligatoires : le DPE, la surface habitable (loi Boutin), le CREP pour les logements anciens, l’état des risques (ERP), et les diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans. Un diagnostic amiante peut aussi être exigé dans certains immeubles.

Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque nouveau locataire ?

Non. Un diagnostic peut être réutilisé tant qu’il reste valide et correspond toujours au logement. L’état des risques, valable six mois, doit en revanche être actualisé fréquemment. Vérifiez aussi le DPE : tous ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais périmés.

Qui doit payer les diagnostics immobiliers ?

Le propriétaire prend en charge les diagnostics obligatoires. Il ne peut pas en répercuter le coût sur le locataire. Pour éviter de payer plusieurs déplacements, il peut demander un forfait regroupant tous les contrôles nécessaires.

Le bail est-il annulé si un diagnostic manque ?

Pas automatiquement. Le recours du locataire dépend du diagnostic absent, du comportement du bailleur et du préjudice subi. Pour l’état des risques, la loi prévoit notamment la possibilité de demander une diminution du loyer ou la résolution du contrat.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour louer : l’essentiel à retenir

Document	Quand est-il exigé ?	Durée de validité pour louer
DPE	Pour la majorité des logements mis en location	10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021
CREP	Logement construit avant le 1er janvier 1949	6 ans si du plomb est détecté au-dessus du seuil ; illimitée dans le cas contraire
Diagnostic électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans
Diagnostic gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans
État des risques	Logement situé dans une zone ou un secteur concerné	6 mois
Diagnostic bruit	Logement situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome	À actualiser si les informations ou le plan d’exposition évoluent
Surface habitable	Mention obligatoire dans le bail d’une résidence principale	Pas de durée légale, tant que la surface ne change pas
DAPP	Appartement dans un immeuble autorisé avant le 1er juillet 1997	À tenir à la disposition du locataire ; validité à vérifier selon le contenu et la date du dossier

Avant chaque mise en location, le propriétaire doit vérifier trois points : les diagnostics correspondent-ils toujours au logement, sont-ils encore valides et le DPE autorise-t-il la location ? Ce contrôle évite de découvrir un document périmé au moment de signer le bail et sécurise la relation avec le locataire dès le départ.