Comment choisir le bon locataire et vérifier son dossier ?

Lors d’un investissement locatif, l’une des principales craintes des bailleurs est le risque d’impayé; comment s’assurer de choisir le bon locataire qui paie sans problème son loyer tous les mois et ainsi éviter de rentrer dans une longue procédure d’expulsion ?

Les 5 étapes essentielles pour la sélection du locataire

Bien qu’il n’existe aucune solution sûre à 100%, il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix de son locataire. Voici le processus de recherche et de sélection de locataire résumé en 5 étapes.

Étape 1 – Le premier contact avec le locataire

Deux options se présentent à vous :

• Soit le locataire potentiel vous appelle
• Soit le locataire vous envoie un message pour obtenir plus d’informations à propos du bien loué.

Ne pas hésiter à poser des questions de présélection pour vous assurer que ce locataire potentiel ne vous fera pas perdre votre temps.

Étape 2 – La visite des lieux

Le locataire potentiel a franchi l’étape 1. Désormais, vous avez l’intention de faire visiter le bien et vous allez vous rencontrer pour la première fois.

Prenez votre temps pour échanger avec le candidat : comment est-il ? Est-ce qu’il vous semble honnête ? A-t-il l’air soigneux ?

Étape 3 – Le dossier de candidature

Vous et votre locataire potentiel êtes sur la même longueur d’onde.
Demandez-lui de remplir son dossier de candidature et de vous le remettre le plus rapidement possible.

Étape 4 – La sélection du bon locataire

Examinez les candidats, triez ceux qui vous semblent cohérents avec le bien à louer.
N’hésitez pas à leur poser des questions avant de choisir le locataire définitif.

Étape 5 – La signature du bail

Vous et votre futur locataire êtes sur le point de signer un contrat de bail.

Relisez attentivement le contrat avec lui et assurez-vous que toutes les règles sont parfaitement comprises.

Les pièces à fournir par le candidat locataire

Il est important de demander aux candidats locataires de fournir un dossier incluant l’ensemble des documents suivants :

Salarié

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• 3 derniers bulletins de salaire
• Contrat de travail ou à défaut Attestation employeur
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Non Salarié

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• Bilan / compte de résultats / attestation comptable de bénéfice
• Kbis, Avis d’inscription RCS ou répertoire des métiers
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Etudiant

• Pièce d’identité
• Justificatif du statut élève/ étudiant / apprenti
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Retraité

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• Dernier bulletin de pension

Sans Emploi

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• Justificatifs des 3 derniers paiements de Pôle-emploi
• Attestation Pôle emploi justifiant des indemnités restantes
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Gérant salarié

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• 3 derniers bulletins de salaire
• Bilan / compte de résultats / attestation comptable de bénéfice
• Contrat de travail ou à défaut Attestation employeur
• Kbis, Avis d’inscription RCS ou répertoire des métiers
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Il est préférable de demander à voir les originaux, même si vous ne conservez que des photocopies. L’idée est de détecter les faux justificatifs qui auraient pu être falsifiés (les falsifications des dossiers sont courantes)… Vérifiez que les salaires correspondent bien avec les déclarations d’imposition.

Bien sûr cette liste de pièces à fournir est particulièrement adaptée à un travailleur salarié. Pour les autres, artisans, étudiants… il faudra soit se fier uniquement aux déclarations de revenus (pour les travailleurs indépendants), soit demander à ce que la personne bénéfice d’une caution solidaire (généralement le cas pour les parents d’étudiants).

Documents exigés d’une caution

La personne se portant caution (ou « garant ») devra alors fournir les mêmes pièces que celles demandées au locataire.

• Pièce d’identité
• Extrait Kbis pour les personnes morales
• Justificatif du domicile
• Documents attestant des activités professionnelles (contrat de travail ou de stage, extrait Kbis…)
• Documents attestant des ressources (trois derniers bulletins de salaires, des deux derniers bilans…)

Pour connaître la liste exhaustive de documents à demander à la caution , vous pouvez consulter le décret 2015-1437.

Consulter notre article complet consacré à l’acte de cautionnement.

Vérifier la solvabilité du locataire

De façon à minimiser les risques de loyer impayé sur la durée, il faut éviter que le montant du loyer ne représente une charge trop importante dans le budget du locataire.

Ainsi on considère que le loyer ne doit pas dépasser 25% à 33% des revenus du locataire.

Un critère que l’on peut également appliquer pour la personne se portant caution solidaire.

Au-delà de ce pourcentage, il est important de vérifier le « restant à vivre » pour le locataire, l’argent disponible qui lui reste tous les mois une fois le loyer (et les charges associées) payé.

33% aura un impact nettement plus important sur une personne gagnant le smic que sur une personne gagnant 3000€ par mois…

D’autre part, en plus des revenus salariés, il faut également prendre en compte les diverses prestations annexes qui peuvent constituer des ressources importantes comme les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logements (APL) pour les étudiants notamment.

Enfin, pour les travailleurs indépendants, qui ne bénéficient pas forcément de revenus réguliers tous les mois, il faudra se baser sur leurs revenus annuels, en regardant leurs avis d’imposition, en remontant si possible sur 2 ou 3 ans afin d’évaluer l’évolution de leurs ressources d’une année sur l’autre.

Vérifier le dossier du locataire au-delà des chiffres…

S’assurer que le locataire a bien les moyens de payer régulièrement le loyer sans se mettre en difficulté financière n’est malheureusement pas une garantie totale contre les impayés.

D’une part, la situation du locataire peut changer au bout de quelques mois, il peut par exemple perdre son travail, se retrouver au chômage…quelque chose d’impossible à anticiper. Le locataire n’a aucune obligation de prévenir le bailleur de son changement de situation et la suite du bail dépendra de sa personnalité…

D’autre part, il faut aussi être conscient que certaines personnes tout à fait solvables abusent des bailleurs en profitant des longues procédures d’expulsion pour ne pas payer leurs loyers après seulement 1 mois ou 2.

Un moyen de se prémunir est de demander les dernières quittances de loyer et de contacter l’ancien propriétaire bailleur afin de vérifier la façon dont s’est déroulé le dernier bail de location.

Des incohérences dans les pièces à fournir peuvent également mettre en évidence des événements passés sur lesquels il faudra questionner le candidat locataire.

Enfin, bien que passible de sanctions pénales, la falsification de documents, comme des faux bulletins de salaires, est une pratique qui s’est développée ces dernières années. D’où l’importance d’avoir accès aux originaux.

Quels profils de locataires il vaut mieux éviter ?

Comme nous l’avons déjà dit, le choix du locataire est une étape cruciale pour les propriétaires. En effet, certains profils de locataires peuvent causer des soucis financiers, logistiques et même juridiques. Pour éviter ces problèmes, voici les cinq profils de locataires à éviter absolument.

L’étudiant à l’horizon de la fin d’année scolaire

Il peut sembler attrayant de louer à un étudiant, mais attention à ceux dont le cursus se termine en fin d’année. Les périodes de vacances locatives peuvent s’étendre à 10 mois, voire moins, si l’étudiant choisit de faire son stage de fin d’études ailleurs. Les propriétaires risquent ainsi de perdre un revenu locatif pendant cette période. Privilégier des locataires en début de carrière, comme de jeunes salariés, dans les zones tendues peut être une meilleure option pour éviter ces désagréments.

Le locataire qui veut tout réamenager

La possibilité pour les locataires de personnaliser leur espace est importante, mais certains locataires veulent aller trop loin. Si un locataire insiste pour retirer ou remplacer les meubles fournis, cela peut entraîner des problèmes de stockage et d’entretien pour les propriétaires. Une communication claire sur les limites en matière de réaménagement est essentielle pour éviter les perturbations potentielles.

Le locataire qui négocie le loyer

La négociation est monnaie courante, mais certains locataires poussent cette démarche à l’extrême en essayant de négocier le loyer dès la première visite. Si ces locataires obtiennent une réduction, ils pourraient chercher à renégocier à nouveau, voire se retrouver en difficulté pour payer le loyer. Étant donné que les loyers sont généralement basés sur le marché, il vaut mieux éviter de s’engager avec des locataires qui insistent sans cesse sur les réductions.

Le falsificateur de Ddssier

La confiance entre locataires et propriétaires est primordiale, mais certains locataires trahissent cette confiance en falsifiant leurs dossiers de location. Cela peut inclure des documents comme les bulletins de paie. Si ces locataires sont découverts, cela peut entraîner des problèmes légaux et financiers importants. Il est crucial de vérifier soigneusement les informations fournies par les locataires et de s’assurer de leur véracité.

Le Locataire désintéressé

Un locataire peu enthousiaste peut sembler inoffensif, mais cela peut indiquer un manque d’engagement envers le bien loué. Des retards dans les réponses aux e-mails, le manque d’intérêt pendant les visites et le manque de ponctualité sont des signaux d’alerte. Ces locataires pourraient quitter le logement dès qu’ils trouvent quelque chose de mieux, laissant les propriétaires avec une vacance locative inattendue.

Éviter ces cinq profils de locataires peut aider à réduire les risques de problèmes financiers, logistiques et relationnels pour les propriétaires. La communication ouverte et la diligence dans le processus de sélection peuvent contribuer à garantir une expérience locative harmonieuse pour toutes les parties impliquées.

Comment juger le sérieux d’un locataire ?

Le sérieux du candidat dépendra notamment de sa capacité à fournir un dossier complet, être attentif, réactif et bien se présenter.

Un candidat locataire avec de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur et n’est pas à l’abri de difficultés financières… Il est très difficile à juger l’honnêteté et le sérieux de la personne en face.

Voici quelques conseils pratiques :

• Pendant le premier contact, souvent pas message, soyez attentifs aux : la présentation, les politesses élémentaires, les fautes d’orthographe …
• Observez attentivement le comportement du candidat: language corporel, ton de sa voix …
• Contactez l’ancien propriétaire pour lui demander son avis.
• Faites une recherche sur internet et les réseaux sociaux avec le profil du locataire.

Il est important de se rappeler que la prise de décision devrait être basée sur une évaluation globale de tous ces facteurs. Il peut également être utile d’établir des critères clairs pour les locataires potentiels et de les appliquer de manière cohérente pour éviter toute discrimination.

Ce qui est interdit au bailleur

Certains documents considérés comme attentatoires à la vie privée ne peuvent pas être demandés au locataire ; il s’agit en particulier de :

• copie de relevé bancaire,
• d’attestation de bonne tenue de compte,
• de carte d’assurée sociale
• d’extrait de casier judiciaire.

De plus, la loi interdit toute discrimination lors du choix du locataire (qui devra prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination) : il est en effet interdit de refuser un candidat en raison de son origine, de son état de santé, de son apparence physique, de son orientation sexuelle, ou par exemple de ses opinions politiques…

Enfin, le bailleur n’a pas le droit de demander d’acompte ou de chèque de réservation d’un logement mis en location (sauf pour les locations de courte durée, type location touristique).

Il est légitime pour le propriétaire de se renseigner sur le profil de son futur locataire, afin d’éviter se retrouver dans une situation délicate par la suite, mais il est convient de respecter les droits du locataire et de ne pas abuser de sa position de force, en particulier dans les zones où la demande locative est forte.

Ce qu’il faut retenir pour choisir le bon locataire

• Rencontrez les candidats locataires et prenez le temps de discuter avec eux.
• Demandez aux candidats locataires un dossier de candidature complet.
• Vérifiez le dossier et la solvabilité des candidats afin de minimiser les risques de loyer impayé et choisir le bon locataire.
• Demandez une caution ou prenez une assurance pour garantir vos loyers.