Comment choisir le bon locataire et vérifier son dossier ?

Lors d’un investissement locatif, l’une des principales craintes des bailleurs est le risque d’impayé; comment s’assurer de choisir le bon locataire qui paie sans problème son loyer tous les mois et ainsi éviter de rentrer dans une longue procédure d’expulsion ?

Les 5 étapes essentielles pour la sélection du locataire

Bien qu’il n’existe aucune solution sûre à 100%, il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix de son locataire. Voici le processus de recherche et de sélection de locataire résumé en 5 étapes.

Étape 1 – Premier contact avec le locataire

Deux options se présentent à vous :

• Soit le locataire potentiel vous appelle
• Soit le locataire vous envoie un message pour obtenir plus d’informations à propos du bien loué.

Ne pas hésiter à poser des questions de présélection pour vous assurer que ce locataire potentiel ne vous fera pas perdre votre temps.

Étape 2 – La visite des lieux

Le locataire potentiel a franchi l’étape 1. Désormais, vous avez l’intention de faire visiter le bien et vous allez vous rencontrer pour la première fois.

Prenez votre temps pour échanger avec le candidat : comment est-il ? Est-ce qu’il vous semble honnête ? A-t-il l’air soigneux ?

Étape 3 – Dossier de candidature

Vous et votre locataire potentiel êtes sur la même longueur d’onde.
Demandez-lui de remplir son dossier de candidature et de vous le remettre le plus rapidement possible.

Étape 4 – Sélection du bon locataire

Examinez les candidats, triez ceux qui vous semblent cohérents avec le bien à louer.
N’hésitez pas à leur poser des questions avant de choisir le locataire définitif.

Étape 5 – Signature du bail

Vous et votre futur locataire êtes sur le point de signer un contrat de bail.

Relisez attentivement le contrat avec lui et assurez-vous que toutes les règles sont parfaitement comprises.

Les pièces à fournir par le candidat locataire

Il est important de demander aux candidats locataires de fournir un dossier incluant l’ensemble des documents suivants :

Salarié

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• 3 derniers bulletins de salaire
• Contrat de travail ou à défaut Attestation employeur
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Non Salarié

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• Bilan / compte de résultats / attestation comptable de bénéfice
• Kbis, Avis d’inscription RCS ou répertoire des métiers
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Etudiant

• Pièce d’identité
• Justificatif du statut élève/ étudiant / apprenti
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Retraité

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• Dernier bulletin de pension

Sans Emploi

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• Justificatifs des 3 derniers paiements de Pôle-emploi
• Attestation Pôle emploi justifiant des indemnités restantes
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Gérant salarié

• Pièce d’identité
• Avis d’imposition
• 3 derniers bulletins de salaire
• Bilan / compte de résultats / attestation comptable de bénéfice
• Contrat de travail ou à défaut Attestation employeur
• Kbis, Avis d’inscription RCS ou répertoire des métiers
• Dernière quittance de loyer ou taxes foncières

Il est préférable de demander à voir les originaux, même si vous ne conservez que des photocopies. L’idée est de détecter les faux justificatifs qui auraient pu être falsifiés (les falsifications des dossiers sont courantes)… Vérifiez que les salaires correspondent bien avec les déclarations d’imposition.

Bien sûr cette liste de pièces à fournir est particulièrement adaptée à un travailleur salarié. Pour les autres, artisans, étudiants… il faudra soit se fier uniquement aux déclarations de revenus (pour les travailleurs indépendants), soit demander à ce que la personne bénéfice d’une caution solidaire (généralement le cas pour les parents d’étudiants).

Documents exigés d’une caution

La personne se portant caution (ou « garant ») devra alors fournir les mêmes pièces que celles demandées au locataire.

• Pièce d’identité
• Extrait Kbis pour les personnes morales
• Justificatif du domicile
• Documents attestant des activités professionnelles (contrat de travail ou de stage, extrait Kbis…)
• Documents attestant des ressources (trois derniers bulletins de salaires, des deux derniers bilans…)

Pour connaître la liste exhaustive de documents à demander à la caution , vous pouvez consulter le décret 2015-1437.

Consulter notre article complet consacré à l’acte de cautionnement.

Vérifier la solvabilité du locataire

De façon à minimiser les risques de loyer impayé sur la durée, il faut éviter que le montant du loyer ne représente une charge trop importante dans le budget du locataire.

Ainsi on considère que le loyer ne doit pas dépasser 25% à 33% des revenus du locataire.

Un critère que l’on peut également appliquer pour la personne se portant caution solidaire.

Au-delà de ce pourcentage, il est important de vérifier le « restant à vivre » pour le locataire, l’argent disponible qui lui reste tous les mois une fois le loyer (et les charges associées) payé.

33% aura un impact nettement plus important sur une personne gagnant le smic que sur une personne gagnant 3000€ par mois…

D’autre part, en plus des revenus salariés, il faut également prendre en compte les diverses prestations annexes qui peuvent constituer des ressources importantes comme les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logements (APL) pour les étudiants notamment.

Enfin, pour les travailleurs indépendants, qui ne bénéficient pas forcément de revenus réguliers tous les mois, il faudra se baser sur leurs revenus annuels, en regardant leurs avis d’imposition, en remontant si possible sur 2 ou 3 ans afin d’évaluer l’évolution de leurs ressources d’une année sur l’autre.

Vérifier le dossier du locataire au-delà des chiffres…

S’assurer que le locataire a bien les moyens de payer régulièrement le loyer sans se mettre en difficulté financière n’est malheureusement pas une garantie totale contre les impayés.

D’une part, la situation du locataire peut changer au bout de quelques mois, il peut par exemple perdre son travail, se retrouver au chômage…quelque chose d’impossible à anticiper. Le locataire n’a aucune obligation de prévenir le bailleur de son changement de situation et la suite du bail dépendra de sa personnalité…

D’autre part, il faut aussi être conscient que certaines personnes tout à fait solvables abusent des bailleurs en profitant des longues procédures d’expulsion pour ne pas payer leurs loyers après seulement 1 mois ou 2.

Un moyen de se prémunir est de demander les dernières quittances de loyer et de contacter l’ancien propriétaire bailleur afin de vérifier la façon dont s’est déroulé le dernier bail de location.

Des incohérences dans les pièces à fournir peuvent également mettre en évidence des événements passés sur lesquels il faudra questionner le candidat locataire.

Enfin, bien que passible de sanctions pénales, la falsification de documents, comme des faux bulletins de salaires, est une pratique qui s’est développée ces dernières années. D’où l’importance d’avoir accès aux originaux.

Comment juger le sérieux d’un locataire ?

Le sérieux du candidat dépendra notamment de sa capacité à fournir un dossier complet.

Un candidat locataire avec de bons revenus n’est pas forcément un bon payeur et n’est pas à l’abri de difficultés financières… Il est très difficile à juger l’honnêteté et le sérieux de la personne en face.

Voici quelques conseils pratiques :

• Observez attentivement le comportement du candidat: language corporel, ton de sa voix…
• Contactez l’ancien propriétaire pour lui demander son avis
• Faites une recherche sur internet et les réseaux sociaux avec le profil du locataire

Ce qui est interdit au bailleur

Certains documents considérés comme attentatoires à la vie privée ne peuvent pas être demandés au locataire ; il s’agit en particulier de :

• copie de relevé bancaire,
• d’attestation de bonne tenue de compte,
• de carte d’assurée sociale
• d’extrait de casier judiciaire.

De plus, la loi interdit toute discrimination lors du choix du locataire (qui devra prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination) : il est en effet interdit de refuser un candidat en raison de son origine, de son état de santé, de son apparence physique, de son orientation sexuelle, ou par exemple de ses opinions politiques…

Enfin, le bailleur n’a pas le droit de demander d’acompte ou de chèque de réservation d’un logement mis en location (sauf pour les locations de courte durée, type location touristique).

Il est légitime pour le propriétaire de se renseigner sur le profil de son futur locataire, afin d’éviter se retrouver dans une situation délicate par la suite, mais il est convient de respecter les droits du locataire et de ne pas abuser de sa position de force, en particulier dans les zones où la demande locative est forte.

Ce qu’il faut retenir pour choisir le bon locataire

• Rencontrez les candidats locataires et prenez le temps de discuter avec eux.
• Demandez aux candidats locataires un dossier de candidature complet.
• Vérifiez le dossier et la solvabilité des candidats afin de minimiser les risques de loyer impayé et choisir le bon locataire.
• Demandez une caution ou prenez une assurance pour garantir vos loyers.