Investir dans un bien occupé

Quels pourraient être les bénéfices pour un investisseur de s’intéresser à des biens immobiliers, en vente, mais ayant encore un bail en cours ? Avec donc un locataire encore présent pendant un certain temps. Quel intérêt d’investir dans un bien occupé ?

Les biens vendus occupés: une offre et une demande limitée

La grande majorité des petites annonces immobilières concernent des biens vendus libres de tout contrat de location.

Mais il existe un petit pourcentage d’annonces de biens vendus occupés, c’est-à-dire avec un bail de location en cours et donc un locataire en place.

Ces ventes n’intéresseront évidemment pas ceux qui souhaitent acheter pour en faire leur résidence principale, étant donné qu’il ne sera pas possible de récupérer immédiatement la jouissance du logement.

Seuls les investisseurs immobiliers sont susceptibles de les acheter, ce qui réduit par conséquent la demande potentielle.

Investir dans un bien occupé, un bon plan ?

En général on estime qu’un bien vendu loué se négocie avec une décote pouvant aller jusqu’à 20% en dessous de sa valeur, vide.

Cette décote constitue souvent le principal intérêt de ce type d’investissement. Elle varie d’un bien à l’autre puisqu’elle dépend de plusieurs paramètres, notamment le montant du loyer, au-dessus ou en dessous de la moyenne, de la durée du bail restant à courir, ou encore du type de bail ou de locataire ; par exemple une location meublée occupée par un étudiant pendant quelques mois n’est pas aussi contraignante qu’une location vide avec bail de 3 ans occupée par une famille.

Ce gain à l’achat est automatiquement amplifié par des frais de notaire réduits, proportionnels au prix d’acquisition, et des frais annexes réduits à court terme : ni travaux, ni de frais de mise en location, ni même période sans locataire, et donc sans loyer perçu, alors que le crédit aura déjà commencé.

L’autre intérêt majeur est d’investir dans l’immobilier en douceur. Une fois l’administratif terminé (obtention d’un prêt, acte de vente chez le notaire, etc…), il est inutile de se lancer tout de suite dans la recherche d’un locataire (voir bien souvent dans quelques travaux préalables de rénovation) pour commencer à jouir des premiers loyers perçus. Les recettes sont donc immédiates pour un moindre effort. Cette solution permet donc de se donner un peu de temps pour décider comment exploiter au mieux son investissement dans le futur.

Enfin, acheter un bien déjà loué peut faciliter l’obtention d’un financement auprès de sa banque, le banquier pouvant monter un dossier sur la base d’un loyer réel et non seulement estimé.

Les risques et inconvénients à investir dans un bien déjà occupé

L’inconvénient majeur est de commencer une gestion locative dans les conditions définies par le bail en cours, une situation qui peut donc encore perdurer quelques années.

Le loyer fixé par l’ancien propriétaire est l’un des points clefs. Avait-il été bien fixé, selon le bon prix du marché ?

C’est ce loyer qui détermine la rentabilité de votre investissement pour les prochains mois ou années à venir. Si le loyer a été fixé trop bas dans le bail, il ne sera pas possible de le revisiter avant la fin de celui-ci (ou simplement du montant de l’indice de revalorisation des loyers établis chaque année par l’INSEE), et vous devrez vous contenter d’une rentabilité moyenne durant un certain temps.

A l’inverse, le loyer actuel est peut-être surévalué, ce qui pourrait donner un image trompeuse du réel rendement possible sur la durée.

D’autre part, si votre projet est de rénover totalement le logement, éventuellement de le meubler, et de revaloriser de manière importante le loyer, vous devrez patienter jusqu’au départ du locataire en place. La durée à attendre pendant laquelle le rendement sera peut-être inférieur à vos prévisions est indéterminé. Mais cet handicap n’a pas vocation à durer indéfiniment !

Enfin, il est important de connaître les motivations exactes de cette vente. Un bien immobilier loué est censé être rentable pour son propriétaire, alors pourquoi le vendre ?

Il est donc important de bien se renseigner, de connaître la solvabilité du locataire en place et s’il a bien payé ses derniers loyers. Il peut également y avoir beaucoup trop de charges de copropriété qui grève la rentabilité. Il faut donc avoir accès à l’historique des comptes de la copropriété pour se faire la meilleure image possible de l’investissement, et ne pas se laisser tenter par des rentrées d’argent immédiates.

Ne pas oublier les fondamentaux de l’investissement immobilier

Idéalement, obtenir un état des lieux sur plusieurs années de location permet de se faire une meilleure image de l’investissement, pas seulement une photo à un instant donné, celui de la vente, qui pourrait être trompeuse.

Ces divers avantages et inconvénients spécifiques à l’achat d’un bien déjà occupé ne doivent pas éluder les autres critères habituels qui font qu’un bien immobilier sera un bon investissement locatif (l’emplacement, la demande locative, la luminosité, les charges de copropriété faibles…)

Parce qu’un un projet d’investissement locatif se fait sur du long terme et qu’un locataire occupant déjà le logement ne représente que la période initiale.

Il reste donc important de savoir se projeter quelques années plus tard pour estimer à sa juste valeur l’intérêt de l’investissement.