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Faire appel à un expert-comptable pour son investissement locatif

L’un des types de placement immobilier les plus rentables est la location en meublé, que ce soit du saisonnier ou à l’année. Le fait de louer en meublé permet de valoriser son bien immobilier, d’offrir un service supplémentaire aux locataires et ainsi de justifier des loyers plus importants. Mais ce n’est pas l’unique raison qui rend ce type de location attractif, c’est aussi la fiscalité !

Pour louer en meublé, il faut avant tout se déclarer officiellement à sa chambre de commerce en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). On obtient alors un numéro SIRET, comme n’importe quelle entreprise.

Du coup, les recettes locatives ne sont plus de simples revenus fonciers, elles deviennent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et c’est là que se situent les réels avantages fiscaux et le rôle de l’expert-comptable.

Une première option fiscale est la déclaration des recettes locatives en micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les revenus bruts. C’est très simple, une case à remplir, tout le monde peut le faire soi-même, et c’est souvent ce qui est choisi par les bailleurs.

Il y a pourtant beaucoup mieux à faire, la déclaration en BIC réel !

Réel signifie que toutes les charges du propriétaire vont pouvoir être déduites des revenus locatifs, les intérêts d’emprunt par exemple, mais surtout l’amortissement de la valeur du bien immobilier ainsi que du mobilier, comme pour n’importe quel immobilisation ou matériel dans une entreprise.

Il s’agit là d’une véritable niche fiscale qui permet à beaucoup de bailleurs en meublé de n’avoir aucune imposition sur leurs revenus immobiliers durant 10 à 20 ans…

Mais effectuer soi-même cette déclaration fiscale en BIC réel, sans connaissances comptables précises est un vrai challenge et présente plusieurs handicaps.

Voici donc 5 bonnes raisons de faire appel à un expert-comptable pour sa déclaration en BIC réel :

1. Faire un calcul d’amortissement selon les bonnes règles comptables

L’amortissement comptable doit en effet respecter des règles strictes. La dépréciation dépend de la partie de la construction ou de l’équipement que l’on considère, on ne peut donc pas simplement considérer une valeur unique de bien immobilier et diviser par un nombre d’année, 30 ans par exemple.

Il faut amortir par composant, avec un nombre d’année spécifique selon le composant. Généralement on distingue le gros œuvre (jusqu’à 50 ans), le second œuvre (15 à 30 ans), l’agencement et l’aménagement (typiquement les travaux de rénovation qui ont pu être effectué), (sur 10 ans), et enfin le mobilier (sur 5 à 10 ans).

2. Minimiser le risque de contrôle fiscal

Le fait de déléguer cette déclaration fiscale à un professionnel de la comptabilité, une personne neutre qui n’a aucun intérêt à gonfler les déductions, fiabilise la déclaration. Faire sa comptabilité seul signifie pour le fisc une plus grande probabilité d’erreur voir même de déduction abusive !

3. Sous-traiter la compréhension puis la rédaction des formulaires fiscaux 2031 et 2033

Ces formulaires spécifiques deviennent assez techniques pour une personne qui n’est pas du métier. L’expert-comptable les remplit, fournit les exemplaires à envoyer à son centre des impôts ainsi que la somme à reporter sur la déclaration de revenus 2042 C. Nettement plus efficace et sans erreur !

4. Associer un expert-comptable et une adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet d’éviter une imposition supplémentaire de 25% dès lors que le résultat sera positif

C’est ce qui arrive lorsque l’amortissement commence à baisser, ou lorsque le prêt immobilier est soldé et qu’il n’y a donc plus d’intérêts d’emprunts à déduire.

5. Des frais d’expert-comptable qui passeront en crédit d’impôt l’année suivante, à condition d’avoir adhéré à un CGA

Tous les avantages ci-dessus, les services d’un professionnel, pour un coût nul au final !

Vous l’avez compris, il y a beaucoup à gagner à optimiser son investissement immobilier avec l’aide d’un expert-comptable. Mais pour pouvoir profiter de cette solution fiscale avantageuse, il faut anticiper les démarches suffisamment tôt ; si vous allez taper à la porte d’un expert-comptable quelques semaines avant la déclaration de fin mai, il sera trop tard ! Il est temps de s’y mettre pour faire les démarches sereinement…

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