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Comment se protéger et lutter contre les loyers impayés

Bien qu’il s’agisse de l’une des craintes principales des bailleurs, le pourcentage de locataires qui ne paie pas son loyer reste très faible, quelques pourcents tout au plus. Mais en cas d’impayés, quelles sont les bonnes démarches à suivre pour régler au plus vite le problème ? Alors comment se protéger contre les loyers impayés?

L’investissement immobilier locatif est l’un des seuls moyens pour s’enrichir sans apport personnel, le paiement du bien étant assuré par les locataires successifs sur 15 ou 20 ans…

En tout cas, en théorie ! ça suppose en effet en pratique, non seulement d’avoir une demande locative constante (mais ce n’est pas le sujet ici), mais surtout des locataires qui payent leur loyer !

Les loyers impayés sont l’un des plus grand risques de l’investissement locatif, un risque qui peut impacter sévèrement la rentabilité mais surtout peut mettre le bailleur en grande difficulté financière, celui-ci devant généralement continuer à payer les mensualités de son prêt immobilier, sans loyer perçu en contrepartie.

Voici en résumé comment se protéger contre les loyers impayés.

  • Bien choisir son locataire.
  • Vérifier la solvabilité du locataire et ses garanties.
  • Respectez vos locataires, proposer un logement agréable.
  • Prendre (en option) une assurance loyers impayés.

Se protéger

Choisir le bon locataire

La solution la plus évidente serait déjà de faire preuve de clairvoyance dans le choix de ses locataires. Demander un minimum de garanties, tenter de vérifier le sérieux de la personne… Mais de façon réaliste, une grande lucidité et des garanties béton ne seront jamais suffisantes. On peut tous se faire berner et un CDI ne donne aucune garantie sur la pérennité de l’emploi de la personne…

Bien se renseigner sur le candidat locataire reste néanmoins une étape indispensable.

Il n’existe aucune solution sûre à 100%, mais il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix du bon locataire.

Vous pouvez lire notre dossier complet: Comment bien choisir son locataire et vérifier son dossier

L’assurance loyers impayés

Pour vous protéger des impayés de loyer, vous pouvez opter pour une assurance loyers impayés. Vous pouvez la souscrire auprès de n’importe quelle compagnie d’assurance ou dans votre banque. Cette assurance prends en charge uniquement les locataires « solvables » et présentant peu de risques.

Ce type d’assurance a un coût, les tarifs constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers charges comprises, toutefois déductible de ses recettes locatives en cas de déclaration au réel.

Mais surtout, ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond aux critères d’éligibilité. Typiquement un locataire en CDI ayant des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer (ou bien avoir un cautionnaire qui répond aux conditions). Et puis, ça implique évidemment un certain nombre de démarches administratives supplémentaires.

Agir en cas de problème

Commencer avant tout par privilégier la discussion avec le locataire

C’est en particulier le cas lorsque le non-paiement de loyer intervient après plusieurs mois ou plusieurs années sans soucis. La première chose à faire est de prendre contact avec le locataire afin de comprendre l’origine de l’absence de paiement. Peut-être s’agit-il tout simplement d’un oubli. Ce qui peut arriver notamment si le locataire est récent, s’il vient d’arriver dans la ville par exemple, s’il n’a pas encore pris toutes ses marques…L’oubli de bonne foi peut arriver à n’importe qui, c’est pourquoi il faut d’abord commencer par une discussion.

Dans le cas de difficultés financières réelles, il est toujours préférable d’essayer de trouver un arrangement, notamment si ces problèmes ne sont que passagers. Un étalement de la dette peut être une option, il faut alors rédiger par écrit l’accord trouvé, un document qui sera signé par le locataire ainsi que par le bailleur.

Réagir rapidement contre les loyers impayés

Dans le cas de retards récurrents, de plusieurs événements qui tendent à prouver le manque de fiabilité du locataire, il convient d’agir plus fermement, rapidement : commencez tout d’abord par une mise en demeure de payer son loyer par lettre recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez avoir recours à un second courrier encore plus formel, le commandement de payer par voie d’huissier, si rien n’évolue suite à votre premier recommandé.

Plusieurs actions à mener en parallèle

Informer l’assureur

Parallèlement, il convient d’informer votre assureur si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, en faisant attention de suivre la procédure prévue au contrat.

Informer la caution

D’autre part, si une personne s’était porté caution pour votre locataire défaillant, il faut évidemment la prévenir sans attendre. Dans un premier temps à l’amiable, cette personne pouvant éventuellement aider à débloquer la situation, puis par un commandement à payer de la même manière que pour le locataire lui-même.

Contacter un huissier

Enfin, si ces commandements à payer restent sans réponse, vous pouvez mandater un huissier afin qu’il procède à une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire, avant que celui-ci ne se déclare insolvable.

Expulser son locataire mauvais payeur

Une procédure d’expulsion est un cheminement à la fois long et couteux : comptez 2 ans et plusieurs milliers d’euros (frais d’huissier, d’avocat…), sans oublier évidemment le manque à gagner des loyers non réglés durant cette période.

Une fois le commandement à payer reçu par le locataire (ou le cautionnaire), il dispose de 2 mois pour régler ses dettes.

Une fois ce délai dépassé, vous pouvez lancer une procédure d’expulsion en assignant par huissier votre locataire devant le tribunal d’instance de la ville où est situé le logement.

Cette action permet à la fois au bailleur de déclarer officiellement la résiliation du bail, selon la clause de loyer non payé, et d’initier une procédure d’expulsion. Il est préférable à ce stade de faire appel à un avocat, une solution qui a un coût, mais qui simplifie le suivi de cette procédure complexe.

Une enquête menée par les services sociaux évalue alors l’environnement financier et social du locataire.

De cette étude dépendra les décisions qui seront prises par le juge : soit un délai de paiement s’il est estimé que le locataire doit être en mesure de payer ses arriérés de loyer. Dans ce cas, la procédure d’expulsion est stoppée. Soit une confirmation de la fin du bail et le départ obligatoire du locataire. Il est alors défini une date d’expulsion, qui peut éventuellement survenir à l’issue de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

Dans ce deuxième cas de figure, le locataire doit partir sous les 2 mois qui font suite à la date d’expulsion. Si ce n’est pas la cas, il faudra alors à nouveau faire appel à un huissier de manière à ce qu’il lance une action auprès du préfet pour une intervention de la force publique.

Si rien n’est fait, il vous restera un dernier recours : attaquer l’Etat pour préjudice financier en raison du manque d’action de sa part, et demander une indemnisation.

Bon à savoir!

La Cour de Cassation a confirmé qu’un locataire ne bénéficiait pas de protection du droit de la consommation. En cas de loyers impayés, un propriétaire dispose donc de 3 ans et non de 2, pour saisir la justice.

Vous pouvez retrouver encore plus d’informations sur le site Service-publique.fr

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