Comment se protéger contre les loyers impayés ?

En tant que bailleur, l’un des risques les plus craints est le loyer impayé. En 2018, c’était déjà 493 000 foyers qui étaient en situation d’impayés de loyer selon la Fondation Abbé Pierre. Aujourd’hui, on estime qu’un gérant de location sur 4 va ou a été confronté à ce problème.
Véritable cauchemar du propriétaire, comment lutter contre cette situation on ne peut plus délicate ? Quels sont les recours disponibles ?

Voici, en résumé, comment se protéger contre les loyers impayés :

• Bien choisir son locataire et prendre le candidat le plus « sérieux »,
• Vérifier le dossier, la solvabilité du candidat locataire et ses garanties,
• Exiger une caution à votre candidat locataire,
• Prendre (en option) une assurance loyers impayés,
• Respectez vos locataires, proposer un logement agréable.

Les loyers impayés sont l’un des plus grand risques de l’investissement locatif, un risque qui peut impacter sévèrement la rentabilité mais surtout peut mettre le bailleur en grande difficulté financière, celui-ci devant généralement continuer à payer les mensualités de son prêt immobilier, sans loyer perçu en contrepartie.

Prévoir et garantir un paiement des loyers

Se loger est des préoccupations majeures pour la majorité des personnes actives. C’est un acte par lequel on s’affirme en tant qu’adulte responsable.
Que l’on soit travailleur, étudiant, voyageur, touriste, le besoin de se loger est toujours présent.

Pourtant, le risque des loyers impayés est toujours présent et il ne cesse de grimper.

En tant que propriétaire, il est essentiel de prévoir et de garantir le paiement des loyers. Cela évite de discréditer certaines personnes, et d’éviter de créer des situations difficiles, voire parfois ingérables, sur le plan humain.

Ainsi, dans ce climat, beaucoup hésitent encore d’investir dans l’immobilier par peur des risques d’impayés de loyers.

Il existe aujourd’hui des moyens et des solutions pragmatiques à mettre en place pour faire face à cette situation.

En tant que propriétaire bailleur, il est impératif de vous montrer proactif en la matière.

Choisir le bon locataire

La solution la plus évidente serait déjà de faire preuve de clairvoyance dans le choix de ses locataires. Demander un minimum de garanties, tenter de vérifier le sérieux de la personne… Mais de façon réaliste, une grande lucidité et des garanties béton ne seront jamais suffisantes. On peut tous se faire berner et un CDI ne donne aucune garantie sur la pérennité de l’emploi de la personne…

Bien se renseigner sur le candidat locataire reste néanmoins une étape indispensable.

Il n’existe aucune solution sûre à 100%, mais il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix du bon locataire.

Vous pouvez lire notre dossier complet: Comment bien choisir son locataire et vérifier son dossier

La caution solidaire

Fonctionnement de la caution solidaire

L’une des premières solutions est de proposer une caution solidaire pour le logement en question.

Concrètement, c’est un document qui autorise à une tierce personne — souvent un membre de la famille — de se porter garant pour une autre personne.

Cette même personne va, par conséquent, s’engager à payer le loyer en cas de difficultés de paiement de la part du locataire.

Cette alternative de la caution solidaire rassure le propriétaire qui possède alors la garantie de percevoir le loyer même en cas de défaut du paiement du locataire.

Pour se porter caution solidaire, la tierce personne rédige un acte de cautionnement dans lequel elle stipule clairement son engagement.
Le document doit préciser plusieurs mentions comme le montant du loyer, la durée de son engagement.

En règle générale, une caution solidaire est de la même durée que la durée du bail, soit 3 ans pour une location vide.

NB : il est vivement recommandé de préciser la durée de l’engagement ainsi que le montant du loyer que la cautionneur est prêt à assumer.

Caution solidaire ou caution simple ?

Il faut faire la distinction entre caution solidaire et caution simple (caution non solidaire).

Pour la caution simple, le propriétaire se tourne vers la caution uniquement en cas d’insolvabilité du locataire.

Avec la caution solidaire, que le locataire soit en mesure de payer son loyer ou pas, le garant solidaire sera amené à payer le loyer dans les deux situations.

C’est pourquoi le gouvernement français a décidé de renforcer la législation autour de la caution solidaire afin de limiter la multiplication des situations délicates pour les garants.

L’assurance loyers impayés

Pour vous protéger des impayés de loyer, vous pouvez opter pour une assurance loyers impayés. Vous pouvez la souscrire auprès de n’importe quelle compagnie d’assurance ou dans votre banque. Cette assurance prends en charge uniquement les locataires « solvables » et présentant peu de risques.

Ce type d’assurance a un coût, les tarifs constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers charges comprises, toutefois déductible de ses recettes locatives en cas de déclaration au réel.

Mais surtout, ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond aux critères d’éligibilité. Typiquement un locataire en CDI ayant des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer (ou bien avoir un cautionnaire qui répond aux conditions). Et puis, ça implique évidemment un certain nombre de démarches administratives supplémentaires.

Les nouvelles solutions du style GarantMe ou Cautionneo

Aujourd’hui, de nouveaux services de cautionnement pour les locataires voient le jour.

Que l’on parle de GarantMe, Cautionneo, ces entreprises proposent d’assurer les locataires pour les loyers qu’ils ne pourraient pas réussir à payer.

Leur offre est simple : proposer une sorte de garantie loyers impayés (GLI), mais souscrite par les locataires pour un montant qui avoisine environ 4 % du montant du loyer.

Avec ces nouvelles solutions, le locataire peut ainsi consolider son dossier de candidature et convaincre un bailleur.
C’est une solution pertinente pour apporter une solvabilité au propriétaire du logement souhaité.

Concernant les GLI proposées aux propriétaires, peu encore d’entre eux ont souscrit un tel service, ils seraient entre 10 à 15 % tout au plus à avoir franchi le pas.

Autre dispositif de garantie contre les loyers impayés, le dispositif Visale, lancé par Action Logement, vise à faciliter l’accès au logement des jeunes de moins de 30 ans — quelle que soit leur situation — et des salariés entrant dans la vie active.

Avec GarantMe ou Cautionneo, de nombreux locataires, qui n’entrent pas dans le dispositif Visale, vont pouvoir se tourner vers ces nouvelles cautions privées.

Désormais, on ne regarde plus nécessairement le CDI comme critère numéro 1, mais davantage la capacité à stabiliser sa situation financière.
De plus, alors que les propriétaires et les agences traditionnelles sont très regardants quant au taux d’endettement (qui doit être limité à 33 %), les solutions comme GarantMe et Cautionneo acceptent de monter jusqu’à 40 voire 42 % sous certaines conditions.

Dès lors que le dossier est complet, ces startups envoient généralement une réponse dans un délai relativement court, entre 24 et 48 heures tout au plus.

Autres conseils pour lutter contre les loyers impayés

• Accepter un locataire digne de fois : en tant que propriétaire, prenez toutes vos dispositions pour savoir à quel type de locataire vous avez à faire. Demander une GLI au locataire est une excellente solution.
• Se renseigner sur le locataire : en amont, avant la signature du bail de location, demandez des documents à caractère administratifs à votre locataire comme une pièce d’identité valide, ses dernières fiches de paie, une attestation de travail, une justification fiscale afin de vous faire une idée de ses revenus et sa capacité financière.
• Demander une assurance loyers impayés : les assurances couvrent également les loyers impayés et constituent pour le propriétaire une source de garantie sûre.
• Privilégier une bonne relation avec le locataire : ce conseil repose sur vos soft skills, c’est-à-dire sur la qualité de vos relations humaines. Elles se basent sur la confiance, le respect de la parole donnée, le respect des engagements et de la loi.
• Contacter le ou les garants par email, par téléphone ou directement : le locataire ne payant pas ses loyers se trouve dans une position défavorable et inconfortable, surtout vis-à-vis de son garant et il se sentira dans l’obligation de réagir.

En tant que propriétaire, il existe donc aujourd’hui une panoplie de solutions et d’alternatives qui permettent de se prémunir d’un des problèmes majeurs dans une location, à savoir le loyer impayé. Ce sont des outils et des solutions pratiques qui évitent bien souvent de situations désagréables autant pour le propriétaire bailleur comme le locataire.

Commencer avant tout par privilégier la discussion avec le locataire

C’est en particulier le cas lorsque le non-paiement de loyer intervient après plusieurs mois ou plusieurs années sans soucis. La première chose à faire est de prendre contact avec le locataire afin de comprendre l’origine de l’absence de paiement. Peut-être s’agit-il tout simplement d’un oubli. Ce qui peut arriver notamment si le locataire est récent, s’il vient d’arriver dans la ville par exemple, s’il n’a pas encore pris toutes ses marques…L’oubli de bonne foi peut arriver à n’importe qui, c’est pourquoi il faut d’abord commencer par une discussion.

Dans le cas de difficultés financières réelles, il est toujours préférable d’essayer de trouver un arrangement, notamment si ces problèmes ne sont que passagers. Un étalement de la dette peut être une option, il faut alors rédiger par écrit l’accord trouvé, un document qui sera signé par le locataire ainsi que par le bailleur.

Réagir rapidement contre les loyers impayés

Dans le cas de retards récurrents, de plusieurs événements qui tendent à prouver le manque de fiabilité du locataire, il convient d’agir plus fermement, rapidement : commencez tout d’abord par une mise en demeure de payer son loyer par lettre recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez avoir recours à un second courrier encore plus formel, le commandement de payer par voie d’huissier, si rien n’évolue suite à votre premier recommandé.

Plusieurs actions à mener en parallèle

Informer l’assureur

Parallèlement, il convient d’informer votre assureur si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, en faisant attention de suivre la procédure prévue au contrat.

Informer la caution

D’autre part, si une personne s’était porté caution pour votre locataire défaillant, il faut évidemment la prévenir sans attendre. Dans un premier temps à l’amiable, cette personne pouvant éventuellement aider à débloquer la situation, puis par un commandement à payer de la même manière que pour le locataire lui-même.

Contacter un huissier

Enfin, si ces commandements à payer restent sans réponse, vous pouvez mandater un huissier afin qu’il procède à une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire, avant que celui-ci ne se déclare insolvable.

Expulser son locataire mauvais payeur

Une procédure d’expulsion est un cheminement à la fois long et couteux : comptez 2 ans et plusieurs milliers d’euros (frais d’huissier, d’avocat…), sans oublier évidemment le manque à gagner des loyers non réglés durant cette période.

Une fois le commandement à payer reçu par le locataire (ou le cautionnaire), il dispose de 2 mois pour régler ses dettes.

Une fois ce délai dépassé, vous pouvez lancer une procédure d’expulsion en assignant par huissier votre locataire devant le tribunal d’instance de la ville où est situé le logement.

Cette action permet à la fois au bailleur de déclarer officiellement la résiliation du bail, selon la clause de loyer non payé, et d’initier une procédure d’expulsion. Il est préférable à ce stade de faire appel à un avocat, une solution qui a un coût, mais qui simplifie le suivi de cette procédure complexe.

Une enquête menée par les services sociaux évalue alors l’environnement financier et social du locataire.

De cette étude dépendra les décisions qui seront prises par le juge : soit un délai de paiement s’il est estimé que le locataire doit être en mesure de payer ses arriérés de loyer. Dans ce cas, la procédure d’expulsion est stoppée. Soit une confirmation de la fin du bail et le départ obligatoire du locataire. Il est alors défini une date d’expulsion, qui peut éventuellement survenir à l’issue de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

Dans ce deuxième cas de figure, le locataire doit partir sous les 2 mois qui font suite à la date d’expulsion. Si ce n’est pas la cas, il faudra alors à nouveau faire appel à un huissier de manière à ce qu’il lance une action auprès du préfet pour une intervention de la force publique.

Si rien n’est fait, il vous restera un dernier recours : attaquer l’Etat pour préjudice financier en raison du manque d’action de sa part, et demander une indemnisation.

Vous pouvez retrouver encore plus d’informations sur le site Service-publique.fr