Vous êtes propriétaire et quelques semaines se sont déjà écoulées après votre annonce immobilière cherchant un locataire. Après quelques visites intéressantes, vous avez enfin tombé sur le locataire idéal pour louer votre bien immobilier et elle est également prête à signer le contrat de bail. Par prudence, vous vous dites qu’il faudrait que ce nouveau locataire vous verse un dépôt de garantie afin de prévenir des différentes dégradations ou autres réparations dans le futur.
Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Le propriétaire conserve cette somme pendant toute la durée de la location. Le montant du dépôt est plafonné par la loi (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), ne dépassant pas un mois de loyer hors charges pour les locations vides et un ou deux mois pour les locations meublées, comme indiqué dans le contrat de location. Cette somme vise à couvrir les manquements du locataire, tels que les loyers impayés, les dégradations, ou le défaut d’entretien du logement.
Reçu de (Nom, Prénom du locataire à préciser)
La somme de (Montant à préciser) euros.
Pour le montant d’un dépôt de garantie correspondant à un (deux pour les locations meublées) mois de loyer hors charges du logement occupé situé au (Adresse complète à préciser).
Modèle de reçu de dépôt de garantie
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Combien pouvez-vous demander à votre locataire ?
En France, le montant que vous pouvez demander à votre locataire au titre du dépôt de garantie dépend du type de location :
- Location vide : Si vous louez un logement vide, le montant du dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : Pour les locations meublées, le montant du dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : Pour les contrats de bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.
Il est important de noter que le montant du dépôt de garantie doit être spécifié dans le contrat de location (bail) signé entre le propriétaire et le locataire. Il ne peut pas être fixé de manière arbitraire et doit respecter les limites légales en fonction du type de location. Toute demande de garantie au-delà de ces limites serait contraire à la loi et pourrait être contestée par le locataire.
Il faut bien réfléchir au montant que vous allez demander au locataire en guise de garantie, car vous ne pourrez plus le changer après ou demander une révision ou des compléments en cours de contrat et même après le renouvellement.
Loyer annuel payé d’avance
Si vous choisissez une périodicité supérieure à deux mois avec un paiement d’avance (paiement du loyer annuel par exemple), alors vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.
Quand est-il versé ?
Le locataire vous verse le dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de bail. À noter qu’en tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé de le demander.
Par contre, si vous avez opté pour une fréquence de paiement supérieure à deux mois (paiement trimestriel surtout) pour votre loyer, vous ne pouvez pas demander de dépôt.
À quel moment restituer le dépôt de garantie au locataire ?
La restitution du dépôt de garantie est soumise à un délai qui varie en fonction de l’état du logement au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie.
- Si le logement est restitué en bon état, le propriétaire doit restituer la somme versée au moment de la signature du bail dans un délai d’un mois.
- Toutefois, si des dégradations sont répertoriées dans l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose de deux mois pour procéder à la restitution du dépôt.
Ces délais varient en fonction de l’état du bien loué, visant à donner au propriétaire le temps nécessaire pour effectuer d’éventuelles réparations en accord avec les dispositions légales, avant de rendre la somme au locataire.
Bail signé avant le 27 mars 2014
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la date de restitution des clefs par le locataire.
Bail signé depuis le 27 mars 2014
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de:
– 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
– 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire (en mains propres au bailleur ou à son mandataire ou par lettre recommandée avec AR)
Faut-il restituer le dépôt de garantie dans sa totalité ?
La réponse est non. Vous pouvez même dans certains cas ne pas le restituer du tout. Quand votre locataire n’a pas payé ses loyers ou lorsqu’il a causé de nombreux dégâts vous obligeant à procéder à une grosse réparation de votre bien immobilier, vous pouvez faire des retenues partielles ou totales.
Voici les principales raisons pour lesquelles un propriétaire peut retenir tout ou une partie du dépôt de garantie :
- Réparations locatives : Le propriétaire peut retenir de l’argent du dépôt de garantie pour couvrir le coût des réparations locatives nécessaires pour remettre le logement en état, à condition que ces réparations ne résultent pas de l’usure normale due à l’usage courant.
- Loyers impayés : Si le locataire a des loyers impayés ou d’autres charges locatives en suspens, le propriétaire peut retenir ces sommes du dépôt de garantie.
- Dégradations : Si le logement présente des dégradations causées par le locataire qui vont au-delà de l’usure normale, le propriétaire peut retenir de l’argent pour couvrir les réparations.
- Frais d’entretien courant : Les frais d’entretien courant, tels que le nettoyage professionnel du logement, peuvent également être déduits du dépôt de garantie, à condition que cela soit spécifié dans le contrat de location.
- Non-respect du préavis : Si le locataire ne respecte pas le préavis de départ convenu dans le contrat de location, le propriétaire peut retenir le montant du loyer correspondant à la période non couverte par le préavis.
- Charges locatives et régularisation des charges : Les charges locatives en cours, si elles n’ont pas été réglées par le locataire, peuvent être retenues sur le dépôt de garantie. Le propriétaire est autorisé à retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie au moment du départ du locataire, en attendant de recevoir le décompte annuel des charges locatives pour faire la régularisation de charges annuelle.
Vous pouvez justifier les retenues en produisant un simple devis fait par un professionnel…
Il est important de noter que le propriétaire doit justifier les retenues en fournissant un devis fait par un professionnel ou des factures et des documents justificatifs des dépenses liées aux réparations ou aux loyers impayés.
Bon à savoir
La jurisprudence rappelle que le dépôt de garantie n’est pas un règlement de loyer. Le locataire ne peut pas décider de ne pas payer de loyer et demander au propriétaire de l’imputer sur le dépôt de garantie.
La pratique à déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie est illégale.
En cas de dernier loyer impayé, le bailleur peut retenir la somme du dépôt de garantie mais le locataire ne pourrait pas prétendre à la délivrance d’une quittance.
Modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue
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Comment éviter les conflits avec votre locataire ?
En cas de conflits entre vous et votre locataire, une résolution à l’amiable est plus que conseillée. Si cette stratégie n’aboutit pas, il vous faudra vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation et ensuite le tribunal. Les conflits peuvent être évités dès le départ en mettant au clair certains points. Par exemple, vous devriez expliquer au locataire que le dépôt de garantie que vous demandez n’est pas une avance sur son loyer. Le locataire devra payer normalement ses loyers à part le dépôt de garantie.
Bon à savoir
Avant le 10 février 2008, le montant du dépôt était l’équivalent de 2 mois de loyer. Cette loi du 10 février 2008 n’est pas rétroactive. Ainsi, si vous avez signé le contrat de bail avant cette date et que si votre locataire est toujours là après, il n’a pas le droit de vous demander de rembourser le trop-perçu.
Les conflits entre locataires et propriétaires tiennent souvent à la difficulté de faire la part des choses entre la vétusté et dégradations.
La notion d’usure
Quand vous constatez l’état de votre bien immobilier, il vous faudra bien distinguer l’usure normale et les vrais dommages causés par votre locataire. En effet, les frais de réparations qui sont dues à l’usure sont à votre charge et non au locataire. Vous pouvez lire notre dossier complet sur va vétusté.
La remise des clés
Afin de garantir le bon déroulement de la restitution du dépôt, la remise des clés doit se faire en main propre ou bien par lettre recommandée avec AR (accusé de réception). Lors de cette remise, il est impératif que le locataire vous communique sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires afin que vous puissiez lui envoyer le solde de tout compte. Tant que possible, il faut éviter d’accepter une remise de clé par l’intermédiaire d’une autre personne que le locataire.
Dépôt de garantie : ce qu’il faut retenir
Quand vous mettez votre bien immobilier en location, le dépôt de garantie permet de vous protéger et de financer sans trop de difficultés les éventuelles réparations causées par les dégâts laissés par votre ancien locataire.
- Le locataire doit verser le dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de bail.
- Le montant est de un mois du loyer hors charges pour une location vide et de deux mois pour une location meublée.
- Le bailleur dispose d’un mois pour rembourser le dépôt si l’état des lieux de sortie ne relève pas de dégradations et de deux mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée. Passé ce délai, une pénalité de 10% du montant par mois s’impose.
- Le bailleur peut conserver au maximum 20% du dépôt pour faire la dernière régularisation de charges.
- Vous pouvez justifier les retenues en produisant un simple devis fait par un professionnel.
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