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Bailleurs, ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie

Vous êtes propriétaire et quelques semaines se sont déjà écoulées après votre annonce immobilière cherchant un locataire. Après quelques visites intéressantes, vous avez enfin tombé sur le locataire idéal pour louer votre bien immobilier et elle est également prête à signer le contrat de bail. Par prudence, vous vous dites qu’il faudrait que ce nouveau locataire vous verse un dépôt de garantie afin de prévenir des différentes dégradations ou autres réparations dans le futur.

Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ?

Le dépôt de garantie n’est pas une caution ni une avance sur loyer. La caution est un individu qui va se porter garant du locataire pour les frais de loyer et les différentes charges. Le dépôt de garantie, quant à lui, est une somme que le locataire vous verse. Cette somme d’argent vous servira à anticiper les différents frais liés à la dégradation de votre bien.

Reçu du dépôt de garantie

Reçu de (Nom, Prénom du locataire à préciser)

La somme de (Montant à préciser) euros.

Pour le montant d’un dépôt de garantie correspondant à un (Deux pour les locations meublées) mois de loyer hors charges du logement occupé situé au (Adresse complète à préciser).

Modèle de reçu de dépôt de garantie

Télécharger gratuitement un modèle de reçu de dépôt de garantie

Combien pouvez-vous demander à votre locataire ?

Le montant du dépôt de garantie que vous pouvez demander à votre locataire dépend du type de bien immobilier que vous mettez en location.

Pour une location nue, la somme correspondante au dépôt de garantie ne doit pas excéder un mois de loyer (sans les charges). Si votre bien immobilier est meublé, alors selon la loi Alur, vous ne pouvez pas demander plus de deux mois de loyer.

Il faut bien réfléchir au montant que vous allez demander au locataire en guise de dépôt de garantie, car vous ne pourrez plus le changer après ou demander une révision ou des compléments en cours de contrat et même après le renouvellement.

A noter ! Loyer annuel payé d’avance.

Si vous choisissez une périodicité supérieure à deux mois avec un paiement d’avance (paiement du loyer annuel), alors vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.

Quand est-il versé ?

Le locataire vous verse le dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de bail. À noter qu’en tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé de demander un dépôt de garantie.

Par contre, si vous avez opté pour une fréquence de paiement supérieure à deux mois (paiement trimestriel surtout) pour votre loyer, vous ne pouvez pas demander de dépôt.

À quel moment restituer le dépôt de garantie au locataire ?

D’un commun accord, vous avez donc mis fin au contrat de location et votre locataire vous a remis les clés. A partir de là, vous avez deux mois pour rembourser le dépôt de garantie. Passé ce délai, vous devez payer 10% du montant du loyer en plus du dépôt de garantie, et ce, par mois. Pour éviter une telle situation, vous devez vous assurer que toutes les parties remplissent bien leurs obligations.

Le délai de deux mois est valable si après constatation, vous n’avez pas remarqué de dégradations du bien immobilier et que les loyers sont tous payés. Si par contre, l’état du bien immobilier est le même que quand le locataire est arrivé, vous ne disposez que d’un mois pour restituer le dépôt de garantie, toujours selon la loi Alur.

Bail signé avant le 27 mars 2014
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la date de restitution des clefs par le locataire.

Bail signé depuis le 27 mars 2014
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de:
– 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée,
– 2 mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire (en mains propres au bailleur ou à son mandataire ou par lettre recommandée avec AR)

Faut-il restituer le dépôt de garantie dans sa totalité ?

La réponse est non. Vous pouvez même dans certains cas ne pas le restituer du tout. Quand votre locataire n’a pas payé ses loyers ou lorsqu’il a causé de nombreux dégâts vous obligeant à procéder à une grosse réparation de votre bien immobilier, vous pouvez faire des retenues partielles ou totales.

Vous pouvez justifier les retenues en produisant un simple devis fait par un professionnel…

Dans la majorité des cas, vous ne pouvez retenir que 20% du montant de dépôt de garantie. Cependant, que vous décidiez de conserver le dépôt de garantie ou de faire des retenues, il vous faudra bien justifier l’argent que vous allez utiliser pour les travaux de remise à l’état. Pour cela, utilisez des devis ou des factures liés aux travaux.

Modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue

Télécharger gratuitement un modèle de lettre de restitution du dépôt de garantie avec retenue

Comment éviter les conflits avec votre locataire ?

En cas de conflits entre vous et votre locataire, une résolution à l’amiable est plus que conseillée. Si cette stratégie n’aboutit pas, il vous faudra vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation et ensuite le tribunal. Les conflits peuvent être évités dès le départ en mettant au clair certains points. Par exemple, vous devriez expliquer au locataire que le dépôt de garantie que vous demandez n’est pas une avance sur son loyer. Le locataire devra payer normalement ses loyers à part le dépôt de garantie.

Bon à savoir

Avant le 10 février 2008, le montant du dépôt de garantie était l’équivalent de 2 mois de loyer. Cette loi du 10 février 2008 n’est pas rétroactive. Ainsi, si vous avez signé le contrat de bail avant cette date et que si votre locataire est toujours là après, il n’a pas le droit de vous demander de rembourser le trop-perçu.

Les conflits entre locataires et propriétaires tiennent souvent à la difficulté de faire la part des choses entre la vétusté et dégradations.

La notion d’usure

Quand vous constatez l’état de votre bien immobilier, il vous faudra bien distinguer l’usure normale et les vrais dommages causés par votre locataire. En effet, les frais de réparations qui sont dues à l’usure sont à votre charge et non au locataire. Vous pouvez lire notre dossier complet sur va vétusté.

La remise des clés

Afin de garantir le bon déroulement de la restitution du dépôt, la remise des clés doit se faire en main propre ou bien par lettre recommandée avec AR (accusé de réception). Lors de cette remise, il est impératif que le locataire vous communique sa nouvelle adresse afin que vous puissiez lui envoyer le dépôt de garantie. Tant que possible, il faut éviter d’accepter une remise de clé par l’intermédiaire d’une autre personne que le locataire.

En conclusion

Quand vous mettez votre bien immobilier en location, le dépôt de garantie permet de vous protéger et de financer sans trop de difficultés les éventuelles réparations causées par les dégâts laissés par votre ancien locataire. Le fait que vous ayez souscrit une Assurance Loyers Impayés ne vous empêche pas de demander un dépôt. Dans tous les cas, demander un dépôt de garantie est conseillé même si ce n’est pas vraiment obligatoire pour vous en tant que bailleur.

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