Récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur

Etre propriétaire d’un bien immobilier réserve parfois de mauvaises surprises : dégradation des lieux, loyers impayés et même disparition des occupants. Comment récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur? La réponse à votre problème : engager la procédure de constat d’abandon.

Récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur demande du temps et de l’argent.

Procédure de constat d’abandon, l’alternative à la procédure d’expulsion?

Suivant la législation en vigueur depuis le 27 mars 2014, le locataire qui souhaite quitter le logement doit présenter un état des lieux de sortie. Ce document est établi conjointement par le bailleur et le locataire avant la restitution officielle des clés. Le logement est qualifié d’être abandonné par le locataire lorsqu’il n’a pas fait cette démarche légale. Il disparait simplement sans remettre les clés et sans en informer le bailleur.

Pour faire face à cette situation, la voie classique est de recourir à la procédure d’expulsion. La Loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur d’effectuer la résiliation du bail de plein droit. Cependant, cette démarche est reconnue pour sa lourdeur et exige du temps. Or, vous avez besoin de récupérer au plus vite votre bien pour limiter l’accumulation de loyers impayés. Votre solution est de recourir à cette nouvelle procédure.

Quelles sont les principales étapes de la procédure de constat d’abandon pour récupérer un logement abandonné?

Cette procédure est régie par la Loi du 22 décembre 2010 ou la loi Béteille. Pour récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur, vous devez passer par le processus suivant.

Etape1 : Rassemblez les preuves d’abandon de l’habitation

Afin que vous puissiez lancer la procédure en constat d’abandon, il faut justifier les recours. Collectez les indices supposant la désertion, à commencer par les loyers impayés et la coupure de gaz et/ou d’électricité. Demandez l’aide de l’huissier de justice pour dénicher les autres preuves : attestation du voisinage, retour de courriers,…Il va adresser une lettre de mise en demeure du locataire. Ce dernier doit prouver dans un délai de 1 mois l’occupation effective du logement. Il doit manifester sa présence effective en honorant les loyers impayés et en occupant le logement. En absence de réactions de sa part, vous pouvez poursuivre la procédure de constat d’abandon avec l’huissier de justice.

Etape 2 : Faites constater par l’huissier l’abandon effectif de votre logement

Selon la Loi N°91-650 du 9 juillet 1991 en son article 21, le propriétaire peut demander à l’huissier d’ouvrir le logement. Pour ce faire, il peut recourir au service d’un serrurier afin d’accéder à l’intérieur. Son objectif : dresser un procès-verbal de constat d’abandon. Ce précieux document va décrire les preuves de désertion comme l’absence de nourritures fraiches, l’inexistence de traces de vie, l’absence d’effets personnels. L’huissier va inspecter minutieusement le logement en notant les moindres détails comme l’état des poubelles, la présence exagérée de poussière sur la surface de la cuisine et des meubles, les courriers débordant la boite aux lettres. Au besoin, il établit des illustrations par le biais de photos ou de pièces. Le constat de l’huissier est un document précieux car il est le seul document légal reconnu par le Tribunal. Il va également établir la liste des mobiliers ainsi que l’estimation de leur valeur marchande.

Etape 3 : Mandatez l’huissier de recourir au juge pour constater la résiliation du bail

Selon la Loi du 22 décembre 2010, en son décret d’application N°2011-945 du 10 aout 2011, le bailleur peut mandater l’huissier de justice pour faire la démarche. Ce dernier va saisir le Juge du Tribunal d’Instance pour constater la résiliation du bail. Il doit déposer un dossier qui sera composé des pièces suivantes :

• La demande de résiliation bail;
• Les preuves et les documents prouvant l’abandon de logement;
• Les preuves de non-respects des obligations dans le bail;
• Le procès-verbal de constatation d’abandon établi par l’huissier de justice.

Etape 4 : Le juge statue sur la requête et ordonne la reprise du logement

Sur la base de ces documents, le juge analyse votre demande avant de prendre sa décision finale. Deux cas de figures se présentent :

• Le juge accepte la requête en constatant l’effectivité de l’abandon. Il établit une ordonnance pour la reprise du logement par le bailleur. Cette pièce sera remise au locataire par l’huissier de justice. Si le locataire ne réagit pas dans un délai de 1 mois, les décisions de l’ordonnance peuvent être appliquées. Vous avez le droit de reprendre votre logement. Si le locataire souhaite opposer, il adresse une déclaration au greffe du Tribunal d’Instance pour suspendre les effets de l’ordonnance. Le juge rend sa décision finale à l’issue d’un dernier débat entre le propriétaire et le locataire. Il statue sur le sort des biens immobiliers qui seront vendus aux enchères ou détruits.
• Le juge rejette la requête, une décision sans recours. Les preuves fournies dans le dossier ne sont pas convaincantes ou insuffisantes. L’abandon de domicile par le locataire n’est pas justifié. Pour résilier son bail et récupérer votre logement, vous devez utiliser la procédure classique.

La procédure de constat d’abandon : ses avantages et ses limites?

La démarche d’expulsion classique sur assignation est lourde, coûteuse et demande du temps. Récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur avec cette nouvelle procédure est à la fois simple et rapide. C’est donc un réel avantage pour vous car elle permet de récupérer votre logement pour le remettre en location.

Selon la loi qui régit la procédure classique, l’expulsion est interdite entre le 15 octobre au 15 mars. Grâce à la procédure de constat d’abandon, vous avez le droit de reprendre votre bien immobilier à tout moment de l’année, même durant la trêve hivernale.

Malgré ces avantages, la procédure de constat d’abandon a ses limites. Elle est applicable uniquement aux propriétaires dont le bail est régi par la loi du 06 juillet 1989 à l’exclusion du bail meublé. Les autres cas doivent se référer à la procédure classique.

Lorsque le locataire reçoit l’ordonnance pour la reprise de logement, il peut faire opposition. Son effet est suspendu et vous n’avez pas le droit de récupérer votre bien immobilier. Vous devez attendre la nouvelle décision établie par le juge, après l’ultime confrontation entre vous et votre locataire.

Pouvez-vous solliciter la condamnation à régler des sommes dues?

Récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur demande du temps et de l’argent. La démarche engage de multiples dépenses, notamment pour les frais de l’huissier et/ou du serrurier. Avant de lancer la procédure, assurez-vous que le locataire a réellement abandonné les lieux.

Sachez que vous avez le droit de solliciter la condamnation à régler les sommes dues au locataire, auprès du Juge du Tribunal d’Instance. Tout au long de la démarche, l’étroite collaboration avec l’huissier de justice s’avère indispensable. Il sera votre meilleure protection, en cas de litige ou de contestation des contenus de votre dossier

Que faire avec le mobilier et les biens restants ?

Concernant le sort du mobilier, s’il y a des biens de valeur dans le lieu, c’est au juge de statuer sur leur sort.

Les meubles présents dans le logement doivent être enlevés, aux frais de l’expulsé. Ils doivent être transportés soit en un lieu qu’il désigne, soit laissés sur place, soit dans un lieu approprié. L’huissier doit saisir dans son procès-verbal, une liste et description précise des meubles, en prévoyant une sommation à l’expulsée, d’avoir à les retirer dans un délai de quinze jours. Ce délais de 15 jours court à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion et n’est pas renouvelable.

A défaut tout sera vendu aux enchères publiques avec l’autorisation du juge.