Liste des frais et charges déductibles des revenus fonciers

Lors de la déclaration du revenu foncier, la préoccupation du bailleur est de chercher à alléger l’assiette de base imposable. A cet effet, certaines dépenses peuvent être déduites avant le calcul de l’impôt. Afin qu’elles soient déductibles, elles doivent être liées à un bien sous contrat de location. Quels sont les frais et charges déductibles des revenus fonciers?

Les principes de base de la déductibilité des dépenses

Pour définir les charges déductibles engagées dans les travaux, il faut tenir compte de plusieurs critères. La nature des dépenses représente une condition importante. Le bailleur propriétaire souhaite entretenir ou réparer les infrastructures. Soit il désire améliorer les moyens d’accès au logement ou agrandir la propriété. L’éligibilité des charges déductibles dépendent également de la nature de la propriété. C’est ainsi que les travaux sont menés en zone rurale ou en zone urbaine. D’autres critères comme l’affectation de l’immeuble pour usage d’habitation ou non sont également pris en considération.

La liste des charges déductibles définies par l’article 29 et 31 du Code Général des Impôts

La liste des charges déductibles sur les revenus fonciers est définie aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts. La déduction concerne les dépenses engagées pour les travaux au titre de l’année précédente ou année-1. En application d’un arrêté publié en 2014, les charges non déductibles au titre de l’année-2 sont également à réintégrer. Dans tous les cas, le bailleur doit conserver les pièces justificatives des dépenses réalisées comme les factures d’achat ou le paiement d’honoraire des prestataires dont l’avocat ou l’huissier. Si le logement mis en location est meublé, la déclaration des charges n’est pas catégorisée parmi les revenus fonciers. Il suffit de choisit le régime simplifié d’imposition.

Les principaux frais et charges déductibles des revenus fonciers

Les provisions pour charges de copropriété

Les bailleurs propriétaires de biens en copropriété peuvent déduire l’ensemble des provisions pour charges versées l’année précédente (année-1). D’autre part, il faut réintégrer les charges non déductibles dont l’arrêté est intervenu l’année d’avant (arête des comptes année-2).

Si vous êtes copropriétaires bailleurs, la régularisation des provisions pour charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année passée = ( « Syndic de copropriété : Provisions pour charge » versée de l’année passée ) – ( « Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Charges déductibles » de l’année passée).

Les travaux d’entretien et de réparation

Pour conserver un bien immobilier en bon état de fonctionnement, le propriétaire bailleur doit entretenir régulièrement les lieux ou mener des travaux de réparation. Les interventions vont du remplacement de la chaudière à la remise en état du toit, en passant par le renouvellement du revêtement sol. Dans les baux, certaines dépenses sont à la charge du locataire pour remettre à neuf le logement. Elles sont considérées comme des charges déductibles lors de la déclaration du revenu foncier.

Les travaux de rénovation

Ils comprennent le changement du revêtement mural comme le papier peint ou le rafraichissement de la façade externe. La liste inclut également la mise en place des équipements électriques après la rénovation ou le remplacement de la canalisation. Il est à remarquer que ces dépenses sont déductibles car les travaux ne changent ni la structure ni l’agencement de l’habitation. Par ailleurs, le volume et la surface habitables doivent être inchangés. Les frais de diagnostic pour évaluer les travaux d’entretien sont aussi considérés comme des charges déductibles.

Les travaux d’amélioration

Ils visent essentiellement à améliorer le confort des occupants dans l’habitat. La structure du bâtiment ne doit subir aucune modification. Les dépenses déductibles vont de la mise en place d’un ascenseur aux travaux de raccordement, en passant par la pose d’un système de sécurité. L’installation d’interphone, de volet et de chauffage central ainsi que l’aération d’une salle de bain sont aussi des charges qui peuvent être déduites lors de la déclaration du revenu foncier. Malgré ces travaux, la consistance générale de l’habitat doit être conservée sans changement de volume ou de structure. Il ne s’agit donc pas de travaux de reconstruction ou d’agrandissement.

Les propriétaires des bâtiments à usage professionnel comme les bureaux et les commerces bénéficient des charges déductibles. C’est le cas de l’installation de rampe d’accès pour handicapés qui fait partie des travaux d’amelioration. Il en est de même des cheminements extérieurs pour faciliter leur accueil. Les travaux à mener visent à agrandir le portail d’entrée, à supprimer les portes qui gênent leur circulation, à abattre les murs et certains obstacles. Les travaux d’aménagement ayant pour but de faciliter l’accès aux trottoirs sont également déductibles. Les charges relatives aux problèmes liés à l’amiante comme la protection des bâtiments ou les travaux de désamiantage sont des travaux d’amélioration. Elles sont également classées comme des dépenses déductibles.

Les travaux en copropriété

Ils représentent les dépenses liées aux charges d’un immeuble en copropriété. Ils sont déductibles lors de la déclaration des revenus fonciers. Les travaux concernent les dépendances communes comme l’aménagement des escaliers ou le hall d’entrée d’une propriété à usage d’habitation. Suivant la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 relative au droit de la copropriété, les charges déductibles comprennent les dépenses pour maintenir, faire fonctionner et administrer les parties communes de l’immeuble. Les dépenses pour l’extension, la remise en état et la démolition d’un immeuble à usage professionnel ne sont pas déductibles.

Les autres frais et charges déductibles

Les primes d’assurance

Couvrant tous types de risques des biens en location sont déductibles dans leur intégralité. Elles concernent aussi bien les indemnités obtenues pour une garantie de loyers impayés que pour une garantie universelle de risques locatifs. Les primes d’assurance pour propriétaire non occupant sont aussi des charges déductibles des revenus fonciers.

• Les primes versées pour la garantie des loyers impayés (GLI)
• Les primes versées pour la garantie universelle des risques locatifs (GRL)
• Les primes d’assurance PNO (propriétaire non occupant)

Les frais de gestion

Notamment les dépenses liées à la gestion et à l’administration d’un bien immobilier sont des charges déductibles.

• La rémunération des gardes et concierges

Ces frais concernent le paiement du salaire d’un concierge qui assure l’entretien quotidien du bâtiment ou du gardien qui assure la sécurité des lieux.

• Les frais de gestion

Les rémunérations versées aux personnes qui s’occupent de la gestion de votre bien sont déductibles. Le paiement de la prestation du syndic qui assure la gestion de la copropriété est également concerné par la charge déductible.

• Les frais de procedure

Dans le cas d’un litige avec son locataire, le propriétaire bailleur a besoin d’engager une procédure pour régler le problème. Les honoraires versés à un avocat, un notaire, un huissier ou un expert sont également déductible.

Autres frais de gestion

Il s’agit d’une manière générale, des autres frais de gestion supportés par les propriétaires pour l’administration et la gestion de leurs immeubles donnés en location comme par exemple :

• Les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;
• Les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels ;
• Les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location, dans l’hypothèse où ils sont supportés par le bailleur ;
• Les frais de promotion et de publicité.

Les intérêts d’emprunt

Ils sont également des charges déductibles. Les dépenses liées à l’inscription hypothécaire et à l’élaboration du dossier d’emprunt peuvent être prises en considération lors de la déclaration des revenus fonciers. Il en est de même des intérêts d’emprunt pour réparer, construire ou acquérir un bien immobilier. Il faut savoir que les mensualités comprennent ces intérêts. De ce fait, elles ne sont pas prises en compte dans les charges déductibles.

Certaines taxes et impôts

Les impositions relatives au bien loué et à la charge du propriétaire sont également des charges déductibles. Tel est le cas des taxes foncières, des taxes annuelles sur les bureaux en Ile de France et des taxes spéciales d’équipement. Les pénalités en cas de retard sont aussi déductibles du revenu foncier.

Vous pouvez donc déduire:

• La taxe foncière
• La taxe spéciale d’équipement
• La taxe sur les bureaux en Ile-de-France

Ce que vous devez savoir en plus

Les charges déductibles concernent uniquement les logements en location. Ceux qui sont destinés à être vendus sur le marché de l’immobilier et qui sont vacants ne sont pas éligibles. C’est aussi le cas d’un logement réservé pour être occupé par le propriétaire. Suivant la loi en vigueur, la déduction des frais et des charges est faisable une seule fois. Par ailleurs, le dispositif Borloo établit des déductions spécifiques pour les bailleurs propriétaires. La charge déductible est établie de manière forfaitaire. Le calcul est réalisé à partir du pourcentage de la valeur du loyer. Pour les dépenses non déductibles, elles sont utilisées pour l’estimation de la plus-value immobilière imposable. Le montant y afférent est intégré dans le calcul du prix de revient.

Dans le cas d’un emprunt contracté pour régler les droits de succession, les intérêts y afférent sont déductibles. Il en est de même du bénéficiaire d’un bien immobilier ayant fait l’objet de donation. D’autre part, les frais de réparation engagés par le locataire ne sont pas des dépenses déductibles. Seuls ceux dépensés par le propriétaire sont déductibles en cas de force majeure : logement vétuste, conduite de fumée non opérationnelle, peinture défraichie. Pour être déductible, les travaux doivent être engagés avant l’occupation du locataire. Lorsqu’il déménage sur le lieu, l’état général du logement doit répondre aux normes dictées par la réglementation en vigueur.

Les travaux qui modifient les gros œuvres ne sont pas déductibles. Il s’agit des aménagements pour la reconstruction d’un vieux bâtiment. Il concerne également les ouvrages ayant pour but d’augmenter la surface habitable ou le volume disponible d’un bien immobilier. Les dépenses y afférent sont classées comme un investissement qui va accroitre la valeur de l’immeuble. Pour rappel, les charges déductibles des immeubles gérés en copropriété concernent les parties communes. Toutefois, la déduction y afférent pour la déclaration de revenu foncier se fait suivant une modalité spécifique.

La déclaration des frais et des charges est une tâche fastidieuse. Pour ne pas omettre de mentionner certaines dépenses, il est recommandé de remplir minutieusement la déclaration des revenus fonciers. Si le bailleur a de réels problèmes pour réaliser sa déclaration, nous conseillons de consulter un professionnel.