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Gestion de location saisonnière AirBnB et autres: Mode d'emploi

C’est un concept bien ancré aujourd’hui dans les usages de certains touristes ou vacanciers: louer une habitation chez un particulier afin d’y demeurer pour un cours séjour, plutôt que de demeurer à l’hôtel. Depuis la création de Airbnb en 2007, plate-forme faisant le lien entre les personnes proposant une partie ou la totalité de leur habitation et les voyageurs souhaitant un lieu de résidence temporaire. La demande ne cesse d’aller crescendo, favorisant l’émergence d’offres concurrentes et services qui gravitent autour… Voici notre guide sur la gestion de location saisonnière AirBnB.

1 Gestion de location saisonnière AirBnB: s’assurer d’agir dans le cadre de la loi

S’il peut être pratique, en tant que hôte, de passer par ces sites pour offrir un logement, il convient préalablement de s’assurer que pareille démarche est en adéquation avec la législation en vigueur.

Le site Airbnb rappelle qu’avant de proposer un hébergement via la plate-forme, il est indiqué de se renseigner sur les lois locales. En France il est tout à fait envisageable de louer ou de sous-louer un logement, mais à condition de respecter certaines règles.

Authorisations en tant que propriétaire

Louer sans authorisation

L’arrêté du 16 mai 1967 laisse la détermination de la durée d’une location saisonnière à l’appréciation du propriétaire. Ce peut être pour une nuit, une semaine, un mois, voire plus (en principe 3 mois au maximum), mais toujours à destination de vacanciers ou de touristes.

Lorsque le logement est votre résidence principale c’est-à-dire que vous l’occupez plus de 8 mois par an, vous n’avez pas à déclarer votre logement et vous pouvez louer librement votre logement 1 à 3 mois pendant les vacances.

En outre, l’habitation doit se caractériser par une surface supérieure à 9m2, même si, dans le cas d’une sous-location, la surface n’est en principe pas surveillée.

Le propriétaire qui souhaite louer devra également informer la mairie de cette activité par le biais du formulaire cerfa n°14004*02. En cas de non-déclaration vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 450 €.

Important !

A compter du 1er décembre 2017, pour mieux encadrer et limiter l’offre de meublés touristiques à Paris, la mairie met en place un système de déclaration préalable. Toute location ou sous-location saisonnière à dans la capitale devra obligatoirement faire l’objet d’une télédéclaration par internet de la part du loueur que vous pouvez faire ici.

A compter de 2019, revenus issus de la plateforme Airbnb seront automatiquement transmis au fisc.

Autorisations nécessaires

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme plus de 3 mois de l’année doit demander une autorisation et faire la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Dans certaines villes, communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour pouvoir changer l’usage de votre logement en meublé de tourisme.

Vous pouvez en savoir un peu plus sur le site des Services publics.

Authorisations en tant que locataire

La législation varie selon les types de locations proposés et selon la date de la signature du bail.

Pour un logement vide

Le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire et fixer un loyer inférieur à celui de son bail.

Pour un logement meublé

Le locataire peut sous-louer son logement si le bail a été signé avant le 27 mars 2014 et s’il ne comporte aucune clause d’interdiction de sous-location. Par ailleurs, la fixation du loyer sera libre, ainsi que la durée du bail, dès lors qu’elle n’excède pas celle du bail initial. Si par contre le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014, le locataire devra impérativement obtenir l’accord du propriétaire et, en cas d’acceptation, appliquer un tarif inférieur à son loyer.

Pour un logement social

La législation n’autorise pas la sous-location intégrale d’un logement du type HLM. C’est toutefois admissible pour l’accueil de personnes fragilisées: adultes handicapés, seniors de plus de 60 ans, adultes de moins de 30 ans. Le locataire désireux de sous-louer devra alors déposer une demande auprès de l’organisme bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour tous les cas requérant l’autorisation préalable du propriétaire, le locataire devra transmettre au sous-locataire l’accord écrit, ainsi qu’une copie du bail en cours.

La mise à disposition d’un logement en intégralité ou non sur des plates-formes comme Airbnb peut représenter un complément de revenus non négligeable. Il est donc utile de rappeler le cadre juridique et fiscal applicables.

2 Location saisonnière et fiscalité

Si la location saisonnière fait partie d’un forfait touristique, elle est régie par les dispositions de l’article L211-1 et les subséquents du Code du commerce. Dans les autres cas, ce sont essentiellement les termes du Code civil qui sont applicables, notamment l’article 1713 et les suivants.

Celui qui perçoit des revenus dans le cadre d’une location saisonnière doit obligatoirement en faire la déclaration aux impôts. De tels rentrées financières entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le montant total n’excède pas 70 000 € (32 900 € auparavant) à l’année, le propriétaire est sujet à un abattement de 50% des loyers et des charges qu’il a encaissés. Dans le cas des établissements offrant des hébergements en bénéficiant du régime de micro-entreprise, le taux s’élève à 82 200€ par an, avec un abattement de 71%.

Toutefois, certains loueurs peuvent jouir d’une exonération si l’habitation proposée représente leur habitation personnelle, si la location est faite à la semaine, et si la durée maximale ne dépasse pas 12 semaines par an, en vertu de l’article L324-1 du Code du tourisme. Cette exonération s’étend également aux personnes offrant, en tant que gîte rural, une partie de leur location propre (CGI art-1459, 3°-a).

Si les conditions juridiques et fiscales sont réunies, on peut alors organiser la mise à disposition de son bien.

A noter!

Vous serez exonéré d’impôt si les deux conditions suivantes sont remplies :
– vous louez une ou plusieurs chambres d’hôtes,
– l’ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an.

3 Gestion de la location saisonnière

L’annonce

La première étape consiste à montrer le logement que l’on souhaite louer. Sur Airbnb vous pouvez publier gratuitement une annonce en décrivant les locaux et les équipements dont ils disposent. Vous pouvez encore ajouter des précisions utiles sur le quartier, les commerces de proximité, la présence ou non de la wifi, etc. La plate-forme permet en outre de télécharger jusqu’à 24 photos afin que les futurs locataires puissent se faire une représentation des lieux.

Planning

Il est recommandé de tenir un calendrier à jour sur les disponibilités du logement et de répondre rapidement aux demandes de réservation. À ce titre, le site offre une fonctionnalité permettant, en conformité avec certains critères de sélection préalablement définis, de réserver la location instantanément. Mais vous pouvez également demander à chaque voyageur intéressé d’envoyer une demande de réservation.

Syncroniser son calendrier avec Rentila

Vous pouvez synchroniser vos calendriers avec Airbnb, Tripadvisor, Abritel ou Google calendar, veuillez consulter cet article.

Inventaire

Pour éviter de devoir renouveler constamment son stock d’ustensiles ou de serviettes, il est conseillé de réaliser un inventaire mensuel des éléments que comportent vos habitats de location. Il vous permettra de repérer promptement les éléments manquants ou usagés, et de mieux gérer vos dépenses.

Modèle d’inventaire des meubles

Télécharger gratuitement un modèle d’inventaire des meubles.

Comment faire un inventaire avec Rentila

Vous pouvez créer un inventaire des meubles avec l’aide de Rentila. Rendez-vous dans votre compte, rubrique   Inventaires.

Accueil et remise des clés

Il faudra veiller à ce que le logement soit disponible à l’heure convenue et que les clés soient remises aux voyageurs dès leur arrivée. Souvent, ce point est une source d’anxiété, les touristes arrivant parfois au milieu de la nuit, aussi, des dispositifs tels que Lockitron peuvent s’avérer utiles. Mais, de façon générale, un bon accueil englobe également la propreté de la location et la transmission aux voyageurs de conseils éclairés pour leur assurer un bon séjour.

Il existe aussi des services de concierge tels que Luckey ou encore Guestready qui proposent d’accueillir et remettre les clés à vos locataires. Ils peuvent également s’occuper du départ et du ménage si vous le souhaitez.

Départ et ménage

Le système de messagerie de Airbnb permet des échanges entre les hôtes et leurs clients. Ils peuvent ainsi s’accorder sur les modalités d’arrivée et de départ. L’hôte pourra en outre rester disponible durant le séjour de ses locataires pour répondre à des difficultés éventuelles ou les mettre en rapport avec une personne de confiance.

Logiciel de gestion de location saisonnière

Le système Rentila.com vous donne tous les outils nécessaires pour assurer la gestion de vos locations saisonnières. Gestion des comptes, locataires, synchronisation du calendrier, aide à la déclaration… Tout y est.

Comment gérer sa location saisonnière Airbnb avec Rentila ?

Vous pouvez gérer vos locations saisonnières avec l’aide de Rentila. Rendez-vous dans votre compte, rubrique   Réservations.

Pour de synchroniser vos calendriers avec Airbnb, Tripadvisor, Abritel ou Google calendar, veuillez consulter cet article.

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