Bail de location vide : définition, durée, obligations, modèle à télécharger

Vous envisagez de louer votre logement vide ? Cette formule séduit les propriétaires qui recherchent une certaine stabilité locative. Mais avant de remettre les clés, la rédaction du contrat mérite toute votre attention. Durée de location, montant du loyer, charges, dépôt de garantie… Le bail de location vide doit respecter des règles précises, sous peine de litiges avec votre locataire. Voici les points à vérifier avant la signature, ainsi qu’un modèle gratuit à télécharger.

Bail de location vide : quelles sont les règles à respecter ?

La location vide est encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être établi par écrit et respecter le contrat type prévu par le décret du 29 mai 2015.

Ce modèle fixe les informations à renseigner et les conditions de la location. Il a été actualisé au 1er octobre 2026 pour intégrer plusieurs évolutions réglementaires, dont les dispositions relatives à la clause résolutoire en cas d’impayés.

Vous pouvez y ajouter des clauses adaptées à votre logement, mais attention à leur contenu ! La loi interdit, par exemple, d’imposer le prélèvement automatique du loyer, de facturer des pénalités de retard ou d’empêcher le locataire d’héberger ses proches. Même signées, ces clauses sont réputées non écrites.

Quelles mentions obligatoires dans un bail de location vide ?

Un bail bien rédigé ne se limite pas à indiquer le montant du loyer et la date d’entrée dans les lieux. Il doit permettre d’identifier le logement, de connaître les parties engagées et de définir les conditions financières de la location.

L’identité du propriétaire et du locataire

Le contrat doit comporter les informations suivantes :

• Le nom et les coordonnées du propriétaire, ou sa dénomination et son siège social s’il s’agit d’une personne morale.
• Le nom du locataire et, dans le cadre d’un bail commun, celui de chaque colocataire.
• Les coordonnées du mandataire, si vous confiez la gestion locative à un professionnel.
• La date de prise d’effet et la durée du contrat.

Depuis octobre 2026, le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut être ajouté au contrat type. Cette mention reste facultative.

La description du logement et de ses équipements

Pour éviter toute contestation sur les caractéristiques du bien loué, mieux vaut ne rien laisser au hasard. Le bail doit préciser :

• L’adresse complète du logement, son type et sa situation dans l’immeuble.
• La surface habitable et le nombre de pièces principales.
• L’identifiant fiscal du logement, composé de 12 chiffres et accessible depuis votre espace « Biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
• La destination des locaux : habitation exclusivement ou usage mixte, professionnel et résidentiel.
• Les équipements privatifs et les annexes, comme une cave, un garage ou un jardin.
• Les équipements et services collectifs accessibles au locataire.
• Le mode de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que les informations exigées sur la performance énergétique du logement.
• La nature et le montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés depuis le précédent bail ou son dernier renouvellement.

Louer vide ne signifie pas nécessairement remettre un logement sans aucun équipement. Une cuisine aménagée, des placards intégrés ou certains appareils électroménagers peuvent être laissés à disposition. Pour éviter les désaccords à la sortie du locataire, pensez à les faire figurer dans l’état des lieux d’entrée, en précisant leur état.

Le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Le contrat doit aussi préciser les sommes dues par le locataire et les conditions de leur paiement. Plusieurs éléments sont à renseigner :

• Le loyer hors charges, sa périodicité, ses modalités de paiement et les conditions de révision annuelle lorsqu’une clause le prévoit.
• Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, avec sa date de versement et de révision, si le logement se situe en zone tendue et a été loué au cours des 18 derniers mois.
• Les loyers de référence applicables, dans les communes soumises à l’encadrement renforcé des loyers, ainsi que le montant et la justification d’un éventuel complément de loyer.
• Les provisions pour charges, avec leurs modalités de régularisation.
• Le dépôt de garantie, lorsqu’il est demandé.

Sur ce dernier point, la location vide se distingue de la location meublée : le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges, contre deux mois pour un bail meublé classique. Vous pouvez le demander lors de la signature du contrat, mais son montant ne peut pas être augmenté pendant la location.

Quelle est la durée d’un bail de location vide ?

La location vide offre une stabilité appréciable pour les propriétaires qui souhaitent limiter la rotation des locataires. Le bail est conclu pour trois ans minimum lorsque vous louez en tant que particulier. Cette durée passe à six ans pour une personne morale, comme une société, à l’exception de certaines SCI familiales.

À l’échéance, vous n’avez aucune démarche à accomplir si vous souhaitez poursuivre la location. Sans congé, le contrat est reconduit automatiquement pour trois ou six ans, selon votre statut.

La loi permet de réduire cette durée si vous prévoyez de récupérer le logement pour un événement familial ou professionnel précis. Un départ à la retraite ou une mutation peut ainsi justifier un bail de moins de trois ans, avec un minimum de 12 mois.

Cette possibilité ne doit pas devenir un moyen de contourner la durée légale. Le motif de reprise doit être indiqué dans le contrat dès sa signature. Vous devez ensuite confirmer la réalisation de l’événement à votre locataire, au moins deux mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’événement est reporté, une seule prolongation est autorisée. En l’absence de confirmation ou si la reprise ne se réalise pas, le bail est réputé conclu pour trois ans.

Quels documents annexer au bail de location vide ?

Le contrat signé ne suffit pas à constituer un dossier de location complet. Vous devez aussi remettre au locataire plusieurs documents qui l’informent sur l’état du logement et ses droits.

Selon les caractéristiques du bien, les annexes à prévoir sont les suivantes :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE, constat de risque d’exposition au plomb, diagnostics électricité et gaz, état des risques et autres diagnostics exigés selon le logement.
• La notice d’information : elle rappelle les droits et obligations des deux parties. Sa nouvelle version s’applique aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026.
• L’état des lieux d’entrée : établi lors de la remise des clés, il décrit l’état du logement et des équipements.
• Les extraits du règlement de copropriété : ils précisent les règles d’utilisation des parties privatives et communes, ainsi que les informations relatives aux charges.
• Les documents complémentaires exigés selon la situation, comme ceux relatifs à une convention de logement ou à une autorisation préalable de mise en location.

Cette liste doit être adaptée à votre bien. Un appartement en copropriété et une maison individuelle n’impliquent pas les mêmes documents. Pensez aussi à vérifier la validité de vos diagnostics avant de proposer le logement à la location.

Bon à savoir : lors de la remise des clés, votre locataire doit vous fournir une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Vous pouvez lui demander un nouveau justificatif chaque année.

Quelles obligations pour le propriétaire et le locataire ?

Une fois le bail signé, chacun doit respecter ses engagements jusqu’à la fin de la location. Si le locataire assure l’entretien courant du logement, vous restez responsable des travaux et réparations qui vous incombent. Cette répartition mérite d’être connue pour éviter les désaccords, en particulier lorsque des dégradations apparaissent.

Les obligations du propriétaire bailleur

Votre première responsabilité consiste à fournir un logement décent, en bon état d’usage et équipé des installations nécessaires à son occupation. Vous devez aussi assurer les réparations importantes et celles liées à la vétusté, sans les facturer au locataire.

La performance énergétique fait désormais partie des critères de décence à surveiller. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite en France métropolitaine. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.

Votre rôle ne se limite pas à l’entretien du bien. Pendant toute la location, vous devez respecter la vie privée du locataire, lui permettre d’occuper le logement sans intervention injustifiée et lui fournir gratuitement une quittance de loyer lorsqu’il en fait la demande.

Les obligations du locataire

En contrepartie, le locataire s’engage à payer son loyer et ses charges aux dates prévues. Il doit entretenir le logement, effectuer les réparations locatives et respecter l’usage défini dans le contrat.

Il reste responsable des dégradations qu’il occasionne, mais pas de celles dues à l’usure normale. Une peinture défraîchie après plusieurs années d’occupation ne peut donc pas être assimilée à un mur endommagé par négligence.

Cette distinction prend tout son sens lors du départ du locataire. La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de déterminer les réparations qui peuvent lui être imputées. Si vous retenez une partie du dépôt de garantie, vous devrez justifier les sommes conservées par des devis, des factures ou d’autres documents adaptés.

Comment résilier un bail de location vide ?

La durée de trois ans ne signifie pas que votre locataire doit rester jusqu’à l’échéance du contrat. Il peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de trois mois. Ce délai est ramené à un mois dans certaines situations, comme une location en zone tendue, une mutation professionnelle ou un état de santé nécessitant un changement de domicile.

De votre côté, les possibilités de résiliation sont plus limitées. Pour récupérer votre logement à l’échéance du bail, vous devez respecter un préavis d’au moins six mois et justifier votre décision par l’un des motifs autorisés :

• La reprise du logement, pour y habiter ou loger un proche désigné par la loi.
• La vente du bien, avec une offre de vente au locataire lorsque celui-ci bénéficie d’un droit de préemption.
• Un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés ou des troubles de voisinage.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Avant de l’envoyer, vérifiez aussi la situation de votre locataire : son âge et ses ressources peuvent lui ouvrir droit à une protection particulière. Service Public+1

En cas de loyers impayés ou d’un autre manquement grave, vous pouvez engager une procédure de résiliation sans attendre la fin du contrat. Pour un défaut de paiement, la clause résolutoire peut produire ses effets après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Le juge peut néanmoins accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause lorsque les conditions légales sont réunies.

FAQs

Peut-on établir un bail de location vide pour une colocation ?

Oui. Vous pouvez signer un bail commun avec tous les colocataires ou établir des contrats individuels. Avec un bail unique, une clause de solidarité peut permettre de réclamer les sommes dues à chaque colocataire, dans les limites prévues par la loi. Avec des contrats individuels, chacun répond de ses propres engagements locatifs.

Peut-on modifier un bail de location vide en cours de contrat ?

Oui, avec l’accord du locataire. Les changements sont alors formalisés par un avenant signé par les parties concernées. Vous pouvez, par exemple, ajouter un colocataire ou modifier une condition contractuelle. En revanche, une hausse de loyer ne peut pas être imposée en dehors des mécanismes autorisés par la loi.

Le garant doit-il signer le bail de location vide ?

Non. Le garant n’est pas tenu de signer le contrat de location. Il doit en revanche signer un acte de cautionnement conforme à la réglementation. Ce document définit l’étendue de son engagement et les sommes que vous pouvez lui réclamer en cas de défaillance du locataire.

Peut-on signer un bail de location vide électroniquement ?

Oui. La signature électronique est reconnue pour les contrats de location, à condition d’utiliser un procédé fiable permettant d’identifier les signataires et de garantir l’intégrité du document. Chaque partie doit pouvoir conserver un exemplaire du bail signé.

Bail de location vide : l’essentiel à retenir

• Un contrat encadré : le bail de location vide doit être établi par écrit et respecter le contrat type actualisé au 1er octobre 2026.
• Une durée de trois ou six ans : elle dépend du statut du propriétaire. Un bail plus court reste possible pour certains événements familiaux ou professionnels.
• Un dépôt de garantie plafonné : il ne peut dépasser un mois de loyer hors charges, lorsque le contrat autorise son versement.
• Des charges régularisées : en location vide, les provisions pour charges donnent lieu à une régularisation annuelle, sauf forfait autorisé en colocation.
• Des annexes obligatoires : le contrat doit être accompagné des diagnostics, de la notice d’information et des documents adaptés au logement.
• Des règles de résiliation distinctes : le locataire peut donner congé à tout moment, tandis que le propriétaire doit justifier sa décision et respecter un préavis de six mois à l’échéance du bail.