Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ?

Lorsqu’on se lance dans un projet d’investissement locatif, il est primordial de savoir comment évaluer la rentabilité réelle d’un bien que l’on pourrait convoiter. Et ainsi estimer à quel point cet investissement pourra s’autofinancer. Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ?

Le rendement brut

C’est le plus simple à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui annoncé par les agents immobiliers désireux de vous prouver que l’appartement qu’il vous fait visiter est « idéal pour un investisseur »…Mais attention, on est loin du compte !

Il suffit de diviser la somme des loyers perçus sur une année complète, par le coût total de l’acquisition. (y compris les frais de notaire, d’agence, de travaux, etc…et c’est là qu’il peut déjà y avoir beaucoup d’écart selon ce que l’on prend en compte !).

Par exemple, si un appartement vous revient à 80000€, prêt à louer, et que vos loyers seront de 500€, le rendement brut sera de (500 x 12) / 80000 = 7,5%

Le rendement net

Mais ce chiffre est bien supérieur à ce que vous allez réellement gagner. Il faut à présent prendre en compte les frais de gestion locative.

Il faut par exemple retrancher de vos revenus annuels théoriques (500 x 12 = 6000€ dans l’exemple), les frais de copropriété non récupérables auprès du locataire, la taxe foncière, les assurances habitation non occupant et éventuellement loyers impayés, les frais de changement de locataire (géré en direct par petite annonce ou par une agence immobilière), les vacances locatives…

Le montant de ces frais est à estimer au cas par cas, pour chaque bien visité, selon les informations que vous pourrez obtenir, mais aussi selon votre meilleur jugement.

Avec une hypothèse d’1 mois de vacance locative à 500€, on peut vite arriver à 1000€ de frais dans mon exemple.
Le rendement net serait alors de (6000 – 1000) / 80000 = 6,25%

Le rendement net net

Mais il reste encore un point critique à ne pas négliger, votre future imposition sur vos revenus fonciers.

L’estimation de l’impôt dépend de chacun et notamment de sa TMI, Tranche Marginale d’Imposition. De plus l’impôt va dépendre de votre façon de le déclarer, en micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, ou au régime réel, en déduisant tous les frais (notamment les intérêts d’emprunt), si vous estimez que vos frais dépassent 30% (souvent vrai lors des premières années de location, surtout si vous avez effectué des travaux de rénovation, également déductibles).

En location meublé, le régime micro-BIC offre un abattement de 50% plus avantageux.

Si on prend le cas spécifique d’une déclaration en micro-foncier pour un propriétaire ayant une TMI à 30%, pour l’exemple utilisé :
Les revenus fonciers imposables seront pour 11 mois de loyer (hypothèse 1 mois de vacance locative) de 5500€ – 30% x 5500€ = 3850€
L’imposition sera alors de 30% x 3850€ = 1155€

Ainsi le revenu net net (après impôt) sera de (6000 (revenus théoriques)- 1000 (frais divers y compris la vacance locative anticipée) – 1155€) / 80000) = 4,8%

L’autofinancement

En clair, cela signifie que vous allez réellement gagner chaque année avec ce bien locatif, 4,8% de 80000€, soit 3840€ (et non les 6000€ théoriques…).

Ce qui représente 320€ de gain mensuel.
Il ne vous reste plus qu’à comparer avec les mensualités du prêt immobilier que vous envisagez de contracter pour cet investissement.
Votre achat ne sera autofinancé que si les mensualités sont inférieures ou égales à 320€, assurance de prêt comprise !
Ce qui dans le cas présent ne sera vrai que si votre apport personnel s’élève environ à 30000€ sur les 80000€ totaux.
Si vous empruntez 100% du coût total de l’acquisition, vous devrez tous les mois ajouter un peu de votre poche pour boucler le financement.

Ce calcul de rentabilité est donc essentiel pour juger dans quelle proportion votre investissement sera financé par vos locataires successifs. Un rendement net après impôt le plus élevé possible vous rapprochera de l’autofinancement.