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Comment réussir sa location saisonnière?

La location saisonnière s’est beaucoup développée ces dernières années en attirant de plus en plus d’investisseurs, séduits par des rendements souvent élevés, un moindre risque de loyers impayés et la possibilité de pouvoir profiter du bien en tant que résidence secondaire. De plus Internet a largement simplifié la mise en relation directe entre propriétaires et vacanciers. Ceci dit, plusieurs points sont à prendre en considération pour réussir sa location saisonnière…

Où investir ?

Bien sûr les zones touristiques sont à privilégier, mais ça dépasse le cadre de la mer et de la montagne. Les grandes villes attractives par leurs événements culturels ou leurs monuments, quelque soit la région peuvent également faire l’objet d’un bon investissement. D’autant plus qu’en ville, la location à des étudiants durant l’année scolaire permet d’assurer un remplissage du bien en dehors des périodes de grandes vacances. Sans oublier la campagne très prisée par les citadins.

L’essentiel est d’identifier une zone offrant un fort potentiel locatif saisonnier, à la semaine, au week end voir même à la nuitée.

Renseignez-vous auprès des agences immobilières locales et au travers des petites annonces afin de découvrir si d’autres exploitent déjà ce type de location dans la région que vous visez.

Une fois la situation générale définie, il est important de s’assurer que l’emplacement de votre appartement soit favorable : à proximité du site qui fait venir les touristes chez vous (la plage, la forêt, le centre-ville, etc…), mais également des commerces, le tout bien desservi par des transports en commun.

Un bon emplacement est l’une des principales clefs d’un investissement réussi, pour attirer les touristes puis les faire revenir…

Bien estimer le rendement de votre investissement

Cette tâche est déjà généralement assez complexe lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif « classique », une location nue louée sur la base d’un bail longue durée.

Mais dans le cadre d’une location saisonnière, elle devient encore plus aléatoire. Si les hypothèses sont fausses, la rentabilité pourrait être totalement erronée. Hors la difficulté est de choisir les bonnes hypothèses et de ne pas en oublier.

Le prix d’acquisition

Il y a bien sûr le prix d’acquisition de l’appartement qui définira un montant de mensualité à rembourser tous les mois si vous passez par un prêt immobilier.

Les charges

Mais l’un des risques dans la location saisonnière est l’ensemble des charges et des frais qui interviendront par la suite : Outre les charges de copropriété qui peuvent être élevées selon les équipements proposés dans l’immeuble (ascenseur, piscine, etc…), il faudra ajouter des frais d’entretien des façades important selon les régions (à la mer ou à la montagne en particulier étant données les conditions climatiques), des frais d’entretien et de rénovation du mobilier qui s’usera rapidement avec les nombreux locataires, mais aussi les frais de gestion locative si vous n’êtes pas sur place et que vous êtes obligés de déléguer les entrées et sorties de locataires (d’où l’intérêt d’investir dans une location saisonnière prêt de chez soi…) et bien sûr les frais de mise en location sur les sites de petites annonces spécialisés.

Bien estimer les revenus

Même problème de juste estimation en ce qui concerne les revenus locatifs : difficile sans expérience d’anticiper de manière précise le montant des loyers qui pourront être perçus dans une année. Avec le temps, il sera possible d’être plus juste, mais l’investissement aura été fait…

L’idée est donc de calculer le rendement selon différents scenario, notamment un scénario bas et un scénario haut, de manière à avoir une fourchette de rentabilité prévisionnelle. Le scenario bas est celui sur lequel s’appuyer pour se décider ou non à investir dans le bien visé.

Généralement, une location saisonnière bien gérée est plus rentable qu’une location classique nue, avec un avantage important, l’absence de risque de loyers impayés : le touriste paye sa réservation à l’avance. Pas d’assurance loyers impayés nécessaire par conséquent.

Bien meubler et bien équiper son appartement

Une fois l’investissement réalisé et avant sa mise en location, il faut s’occuper du mobilier et des fournitures qui seront mises à disposition des futurs clients.

Il y a évidemment le minimum syndical (un lit, une table..), mais étant donné la concurrence sur ce marché de la location saisonnière, il convient de se démarquer en offrant un vrai confort aux locataires. Vous devriez pouvoir y vivre comme chez vous, sans rien avoir à apporter. Tout le linge de maison doit être fourni, et l’accès wifi est aujourd’hui quasi indispensable. De plus, il est appréciable pour les personnes de passage d’avoir à sa disposition tout ce qui peut être considéré comme du consommable : papier toilette, sac poubelles, produits d’entretien, sucre, huile, café en poudre…

Donner confiance aux futurs locataires

Reste maintenant à louer votre bien, et là l’important est de gagner la confiance des touristes français mais aussi étrangers susceptibles d’être intéressés par votre location, qui ont besoin d’être rassurés pour vous choisir.

D’une part il faut publier votre petite annonce sur un ou des sites Internet reconnus (Abritel, Homelidays, AirBnB…). Sans multiplier pour autant les sites, un ou 2 suffisent, au-delà, la petite annonce perd en crédibilité.

Publier également son annonce sur l’Office de tourisme de la ville apporte de la crédibilité.
En plus de la simple petite annonce, éditer un mini site web plus complet, offrant plus de descriptifs et de photos est le bienvenu.

Et la réalisation des photos est bien sûr critique : il faut que les pièces soit rangées, idéalement « mises en situation », avec la bonne luminosité. Ces photos sont décisives dans le choix que fera le locataire.

Il faut bien sûr fournir ses coordonnées complètes et être réactif à la moindre demande de renseignement. Sans réponse rapide à un email, le potentiel client ira voir ailleurs.

Avoir la possibilité de faire apparaitre un livre d’or des meilleurs commentaires de ses premiers locataires est un réel plus, qui pourrait en convaincre d’autres.

Enfin, faire labéliser sa location saisonnière peut avoir un réel impact, notamment sur les touristes étrangers : faire classer son appartement en « meublé de tourisme » ou obtenir un label de tourisme de type Gïte de France par exemple oblige à répondre à certains critères mais peut être payant à terme.

Gestion locative et service client

Si vous décidez de gérer seul il faut savoir que la location saisonnière est chronophage : du temps pour trouver les locataires (passage des annonces, y répondre…) puis durant la location (l’accueil, les états des lieux…), et surtout après la location avec le ménage et les réparations !

Mais déléguer coûte cher…à vous de voir selon votre situation personnelle.

De plus, pour que cet investissement soit une vraie réussite, le service aux clients est clef : il faut que le touriste de passage soit satisfait, pour qu’il vous laisse un commentaire élogieux, qu’il en parle autour de lui ou qu’il revienne l’année suivante !

Et ces petits services sont également le meilleur moyen de se différencier des autres locations saisonnières de votre région : à vous d’être créatif : un panier avec quelques produits locaux à déguster, une bouteille de champagne en guise d’accueil, un mini guide avec vos meilleurs recommandations de visites dans le coin, etc….

Fixer le bon loyer par rapport au marché

Il est important de comparer votre appartement avec les autres annonces de bien similaire, le risque étant toujours de surestimer la valeur de son bien. Par contre, si vous offrez des prestations haut de gamme, mettez-le en évidence pour justifier un loyer plus élevé.

Fixez également 3 niveaux de loyers selon les saisons, haute, moyenne et basse. Mais évitez de proposer des tarifs trop complexes, avec des options ou des suppléments. Le touriste doit comprendre en 1 seul coup d’œil le montant total, charges comprises (électricité, eau…)

Enfin, n’hésitez pas à tester différents niveaux de loyer pour juger l’influence sur la demande. Vous pourrez ainsi trouver votre loyer optimum.

Etre rigoureux

Louer en location saisonnière requiert la rédaction de contrats de location couvrant l’ensemble des aspects légaux : montant de l’acompte, montant du loyer et des charges, date d’entrée et de sortie, états des lieux, liste des équipements fournis, etc….
De plus en tant que propriétaire du logement loué, demandez à votre locataire une attestation d’assurance afin de vérifier qu’il est bien couvert contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…).

Le bon choix de la fiscalité

En location saisonnière, c’est le régime fiscal de la location meublée qui s’applique, les revenus sont donc imposés comme des Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

Vous avez alors 2 options possibles : le micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus bruts, ou le BIC réel simplifié qui permet de déduire l’ensemble de vos charges, et en particulier l’amortissement des murs.
Cette 2ème option est souvent la plus intéressante mais nécessite une déclaration fiscale plus complexe, impliquant généralement un expert-comptable.

Selon votre situation, simulez les 2 cas pour identifier le type de déclaration le moins pénalisant pour vous.
Et bien sûr quelque soit la solution choisie, vous serez également soumis aux prélèvements sociaux de 15,5% des revenus nets après abattements.

Au final réussir une location saisonnière revient à développer une petite entreprise faisant intervenir de nombreux domaines différents. C’est un véritable projet qui nécessite une réelle préparation et un réel investissement personnel.

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