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Comment bien faire un état des lieux

Comme le prévoyait la loi Alur, un nouveau type d’état des lieux est désormais en vigueur depuis le 1er juin 2016. Il s’applique à tout type de logement, qu’il soit loué nu ou meublé, et concerne l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat du bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Voici comment bien faire un état des lieux…

L’importance de bien faire un état des lieux

L‘état des lieux est l’un des moments clé de la location. Il est très important de bien faire un état des lieux, le moindre oubli peut vous coûter cher !

Voici comment préparer votre état des lieux:

  • Téléchargez et imprimez un modèle d’état des lieux ou utilisez notre application mobile pour Android ou iOS.
  • Prévoyez un rendez-vous en journée : il est plus facile d’évaluer l’état d’un logement lorsqu’il fait jour.
  • Prévoyez à ce que le logement soit alimenté en électricité, eau et gaz pour tester les équipements.

Les informations requises sur l’état des lieux

Une liste précise des éléments à prendre en compte est à présent définie par décret. D’autres peuvent y être ajoutés par le bailleur, mais il s’agit ici des points obligatoires. On y trouve notamment :

  • Le type d’état des lieux : entrée ou sortie
  • Date de réalisation.
  • Adresse du logement.
  • Nom et adresse du bailleur.
  • En cas de délégation de l’état des lieux, nom et dénomination des personnes ou de l’entreprise mandatée pour réaliser l’état des lieux.
  • Relevé des compteurs individuels d’eau, d’électricité et de gaz.
  • Descriptif des clefs requises pour accéder aux différentes zones du logement loué.
  • Pour chaque, pièce descriptif précis de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds. Des photographies peuvent compléter le descriptif.
  • Descriptif précis des différents éléments ou équipements du logement. Cette partie peut également être illustrée de photographies.
  • La signature des différentes parties prenant part à l’état des lieux.

Pour faire un état des lieux de sortie, devront être ajoutés :

  • L’adresse du nouveau domicile du locataire.
  • La date de réalisation de l’état des lieux de sortie.
  • Les évolutions de l’état de chacune des pièces ou des équipements constatés depuis l’état des lieux d’entrée. Il est pour cela requis de faire apparaitre les différences sur un document unique ou du moins sur 2 documents ayant une présentation similaire pour une comparaison objective.

Modèle d’état des lieux gratuit

Télécharger gratuitement un Modèle état des lieux

Réaliser un état des lieux avec Rentila

Vous pouvez également utiliser le Module de création d’état des lieux disponible dans votre interface de gestion.

Ce à quoi il faut être attentif

L’état des lieux décrit en détail votre logement. Ne négligez aucune pièce et n’hésitez pas à noter la moindre particularité. Serrure cassée, parquet rayé ou robinetterie en mauvais état, tout y est inscrit.

Une fissure par-ci, une tache par-là, chaque détail est important, rien ne doit vous échapper !

Notez noir sur blanc tous ces détails :

  • Prenez votre temps pour examiner la pièce et n’hésitez pas à retourner plusieurs fois dans une même pièce.
  • Vérifiez l’état des murs et du plafond: fissures, tâches, traces d’eau, déchirures…
  • Vérifiez l’état des sols: rayures, trous, tâches…
  • Vérifier l’état des portes et fenêtres et mentionner les éventuels défauts.
  • Vérifiez l’état des serrures.
  • Ouvrez les robinets, vérifiez leur entartrage et l’écoulement.
  • Vérifiez les sanitaires: entartrage, fuites.
  • Vérifier l’état de fonctionnement de l’installation électrique, du chauffage, des aérations.
  • Allumez les interrupteurs pour voir si tous les luminaires fonctionnent. Notez s’il manque des ampoules.
  • Notez sur l’état des lieux le relevé des compteurs (électricité, gaz, eau).
  • Prenez des photos.
Important !

Il est important de savoir que le locataire peut demander au bailleur des compléments à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

La notion de vétusté

Une nouvelle notion fait également son apparition dans les états des lieux. Il est en effet précisé qu’il n’est pas à la charge du locataire de remettre en état ou de payer au travers d’une retenue sur son dépôt de garantie les détériorations naturelles, qui interviennent par un usage normal et prolongé, au cours du temps donc. Par exemple, une moquette usagée ou un papier peint jauni.

Il convient donc à présent au bailleur et au locataire d’appliquer une grille de vétusté. Cependant aucune grille type n’a été fournie, il faudra donc se référer aux grilles appliquées par les bailleurs sociaux, négociées avec les associations de locataires. Ces grilles fixent des durées de vie théoriques des différents matériaux et un coefficient d’abattement forfaitaire annuel fixant un montant de réparations auquel pourrait être tenu le locataire.

Modèles de grille de vétusté

Télécharger gratuitement un modèle de grille de vétusté

Protéger le locataire et le bailleur

La publication des nouvelles modalités de réalisation des états de lieux a pour but notamment de limiter les conflits qui arrivent fréquemment au moment des départs de locataires.

D’une part, le bailleur ne pourra plus abuser de son locataire en lui faisant payer un vieillissement normal du papier peint par exemple. Et d’un autre côté, il deviendra plus facile à un bailleur de justifier une retenue sur le dépôt de garantie, s’il se réfère à un document détaillé et illustré, faisant mention de points spécifiques, et permettant une comparaison juste des états avant et après.

Ceci-dit, cette nouvelle liste de points à prendre en compte ne solutionnera pas complètement ce moment toujours considéré comme délicat par les 2 parties.

Quelques astuces et conseils pourront vous aider à gérer au mieux vos états de lieux de sortie.

Comment minimiser les conflits possibles de l’état des lieux

Prenez votre temps à réaliser l’état des lieux

Il est indispensable de se donner du temps pour réaliser bien faire un état des lieux d’entrée. Si vous le prenez à la légère, vous le regretterez… Prenez donc votre temps, même si votre bailleur ou votre locataire vous semble plus pressé que vous.

Evidemment, l’essentiel se joue au départ, lors de l’état des lieux d’entrée. Et le postulat de départ est bien sûr que les 2 parties, bailleur et locataire soient objectifs et honnêtes !

Soyez spécifique et n’oubliez rien

Ensuite, soyez le plus spécifique possible. Evitez les termes génériques de type, « bon état », qui peuvent être interprétés différemment selon les personnes. Le mieux reste de prendre des photos. Ce qui permettra quelques mois ou quelques années plus tard une comparaison imparable.

Attention également à ne rien oublier, notamment en tant que locataire. Il ne faut pas uniquement se concentrer sur les tâches présentes aux murs ou au sol, vérifiez toutes les fonctionnalités : interrupteurs, présence de toutes les ampoules, essai de tous les robinets, eau chaude et froide, traces éventuelles de fuites, chasse d’eau, stores …

Dans la cas de location meublée, testez également l’ensemble des équipements (ouvrez le frigidaire, testez le micro-onde…) et surtout vérifiez l’exactitude de l’inventaire remis !

Pour le chauffage, si vous êtes en été, la loi vous permettra de modifier l’état des lieux d’entrée à l’issue du premier mois de chauffe.

La grille de vétusté

Enfin, en tant que bailleur, une astuce peut être de remettre au locataire dès son entrée une petite liste des différents coûts selon le type de détérioration (Grille de vétusté). Le locataire sera ainsi au courant des montants qui pourraient lui être demandés, ce qui simplifiera les discussions à l’issue. C’est notamment très utile en cas de location meublée, tout équipée, où la probabilité de casse est plus importante.

Pas de modifications du logement sans l’accord du propriétaire

Il est également important de préciser qu’aucune modification du logement ne peut être entreprise sans l’accord du propriétaire, même aux frais du locataire. Par exemple, si un locataire installe un parquet flottant ou repeint un mur sans avoir eu l’accord du bailleur, il s’expose à devoir tout remettre en état à ses frais lors de son départ, et ce même s’il s’agit d’une réelle amélioration du lieu de vie.

Gardez une bonne relation avec le locataire

Ainsi de manière générale, la règle la plus importante à retenir, que l’on soit bailleur ou locataire est de créer et de maintenir la meilleure communication possible entre les parties, ce qui peut se faire aujourd’hui, de manière non intrusive, avec les emails.

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