Encadrement des loyers et la relocation en zone tendue

Lors du renouvellement d’un bail locatif, le particulier bailleur souhaite faire la révision du loyer. Si le bien immobilier se trouve en zone tendue, il n’a pas le droit de fixer librement le montant de cette hausse. Lors de la relocation en zone tendue, il doit se conformer à l’encadrement des loyers qui est applicable depuis le 1er Août 2015.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers?

La location des logements privés est soumise à des fluctuations lors du changement de locataire. On constate que les hausses excessives ont un impact sur l’équilibre entre l’offre et la demande. Pour régulariser le marché, l’Etat a mis en place l’encadrement des loyers. Il s’agit d’un outil qui sert de cadre de référence pour limiter la hausse. Les bailleurs doivent le consulter pour réévaluer le coût de location de son bien immobilier. Il est à remarquer que ce mécanisme n’impose pas le loyer de chaque logement. Il contribue simplement à réguler les prix en servant de garde-fou.

Chaque année, un décret est pris en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il vise à encadrer l’évolution du montant des loyers, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, dans des zones géographiques tendues où existe une situation anormale du marché locatif.

Le respect des loyers de référence devient une obligation dans les parcs immobiliers privés sis en zones tendues. Sur le plan législatif, le décret du 30 Juillet 2016 fixe les dispositions sur l’encadrement des loyers. En application de cette loi, la localisation du bien influe sur la hausse à appliquer. L’augmentation des loyers n’est donc pas uniforme dans la zone géographique concernée. Les loyers de références sont fixés officiellement à travers la promulgation d’un arrêté préfectoral et doivent tenir compte de multiples facteurs.

Quand doit-on appliquer cette mesure?

Le particulier bailleur souhaite réviser le loyer du nouveau locataire mais il doit respecter certaines limites. Il concerne les logements privés situés dans les zones tendues où vivent près de 50% de la population française. Géographiquement, ses zones sont réparties entre 28 agglomérations qui comptent au total 1 149 communes. Elles se caractérisent par une forte densité de population occupant une zone d’urbanisation de plus de 50 000 personnes.

28 agglomérations de la zone tendue

L’encadrement des loyers est applicable dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pour un logement privé se situant en zone tendue.

La mise en œuvre de cette mesure devient indispensable dans la mesure où l’accès au logement devient un réel problème dans ces zones urbaines. Selon les statistiques, 40% des revenus auprès d’1/5 des locataires représentent les dépenses pour la location. L’encadrement des loyers s’applique aux baux locatifs signés à compter du 1er août 2015, à l’exception de ceux qui sont destinés pour une résidence secondaire, nue ou meublée. Les baux pour les locaux dédiés aux usages spéciales comme les stationnements et les caves ainsi que les baux professionnels ne sont pas concernés.

Quelles sont les logements affectées?

Selon la loi du 06 Juillet 1989, les mesures touchent les baux touchant le parc locatif privé. L’encadrement de loyers concerne particulièrement les biens immobiliers en location nue ou en location meublée dans les zones tendues. De plus, ils doivent être utilisés comme résidence principale des locataires. Si le bien a été mis en location pendant les 18 derniers mois, le propriétaire doit maintenir le même montant pour le locataire entrant. En aucun cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser celui mentionné dans le précédent bail.

.

En cas de relocation en zone tendue le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent locataire, sauf rares exceptions.

Important !

A Paris, l’encadrement des loyers à la relocation se combine avec l’obligation de ne pas dépasser le loyer de référence majoré.

Existent-ils des cas exceptionnels?

Hors de ces zones tendues, les loyers des locations vides et meublées restent libres. Par ailleurs, dans les zones concernées, l’encadrement ne s’applique pas dans les cas suivants :

  • Selon la loi de 1948, les logements conventionnés APL et les logements sociaux ne sont pas concernés par l’encadrement de loyers.
  • Il en est de même des constructions mises en location pour la première fois, qu’elles soient neuves ou anciennes.
  • Si le propriétaire a effectué des travaux dont le coût égal ou dépasse la dernière année de loyer et le chantier date de moins de 6 mois, il n’est pas soumis à l’encadrement.
  • La règle échappe également aux logements inhabités depuis plus de 18 mois.

Comment calculer la révision du loyer?

Pour réviser le loyer d’un logement concerné par l’encadrement, le particulier bailleur doit utiliser d’Indice de Référence des Loyers ou IRL. Les valeurs sont publiées trimestriellement par l’INSEE et sont présentées sous forme de tableau de synthèse. Cette dernière comporte l’IRL, la variation annuelle et la date de publication du chiffre. Il affiche également la moyenne de l’évolution des prix durant les 12 derniers mois. Ces prix excluent le loyer et le tabac. Quant au loyer maximum applicable, il doit tenir compte de la localisation du logement, de la date de construction, du type de location (vide ou meublée) et du nombre de pièces habitables.

Pour obtenir la valeur du nouveau loyer, on utilise la formule : Loyer exempt de charge avant la hausse X Nouvel indice de référence qui concorde au trimestre de référence dans le bail / Ancien indice de référence des Loyers au trimestre de l’annee – 1 = Nouveau loyer

Exemple de calcul

Concrètement, prenons un bail dont le loyer mensuel est de 5 000 € et la signature date du 1er Mai 2015. Le nouvel indice de référence est équivaut à 125.26 (1er trimestre), et l’ancien indice est de 125.19. En application de l’encadrement des loyers suivant la formule ci-dessus, le nouveau montant ne doit pas dépasser 5 002.80 € soit 5 000 x (125.26 / 125.19).

Exemple de calcul en cas de travaux

Le bailleur a réalisé, depuis la fin du contrat de location avec le dernier locataire, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité dans les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant de 10 000 €. Le montant des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, soit 1500 € par an ou 125 € par mois. Le nouveau loyer mensuel sera de 5125 €.

Exemple de calcul en cas loyer sous-évalué

Le bailleur apporte la preuve, à l’aide de références de voisinage, que le loyer est sous-évalué. Le loyer moyen représentatif du voisinage est de 5500 € par mois au lieu de 5000 €. Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer mensuel ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen du loyer représentatif et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, soit 250 €. Le nouveau loyer mensuel sera de 5250 €.

Bon à savoir !

Dans le cas où le bail ne mentionne l’indice de référence, le bailleur doit considérer le dernier indice affiché officiellement à la date de signature du document.

Conseils pour les particuliers bailleurs

Est-ce que mon bien est concerné ?

Vous souhaitez savoir si votre bien immobilier se trouve dans une zone géographique concernée par l’encadrement des loyers? Il suffit de consulter le Décret du 10 Mai 2013 qui affiche en son annexe la liste des communes concernées. Si vous n’aviez pas effectué une hausse sur le dernier bail signé au cours des 12 derniers mois, vous avez le droit de réévaluer la location. Etant donné que vous êtes en zone tendue, vous devez tenir compte de la variation de l’Indice de Référence des Loyers qui sert d’indication pour la révision du loyer.

Quels sont les risques si mon loyer est trop élevé ?

Pour mieux rentabiliser votre investissement immobilier, vous êtes tenté de fixer le loyer au-dessus des normes. Si vous êtes dans ce cas de figure, sachez que votre locataire a le droit de faire un recours pour que vous révisiez son loyer à la baisse. Pour éviter les mauvaises surprises, pensez-y lors de la signature du prochain bail locatif. Dans le cas contraire, si votre bien immobilier se trouve en zone tendue mais que le montant du dernier loyer vous semble sous-évalué, vous avez le droit de procéder à une hausse. Bien entendu, vous devez apporter des preuves et des arguments pour justifier votre démarche.

.

Les commentaires sont fermés.

Découvrez notre logiciel de gestion locative immobilière et rejoignez notre communauté de particuliers bailleurs. Un outil efficace et gratuit utilisé par des milliers d'utilisateurs !

OUVRIR VOTRE COMPTE    GRATUIT