Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Un logement loué doit nécessairement être décent. Le locataire peut vérifier à tout instant de son contrat de location si son logement répond aux critères de décence. En cas de non conformité, le propriétaire s’expose à des poursuites et des sanctions. Découvrez les caractéristiques du logement décent ainsi que les possibilités de recours du locataire.

Logement décent : définition

Ce qu’en dit la loi

Le décret de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015, dite de transition énergétique, détaille les critères spécifiques d’un logement décent.
Dans ce décret récemment mis à jour, de nouvelles normes de performance énergétique minimale s’ajoutent à la notion de décence.
Finalement, on peut dénombrer 5 critères essentiels :
1. Une surface minimale.
2. L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire.
3. L’absence d’animaux nuisibles et de parasites.
4. Une performance énergétique minimale.
5. La mise à disposition de certains équipements

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Un logement décent se caractérise comme « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Il est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », d’après l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

3 principes permettent d’évaluer la conformité aux caractéristiques de décence :

1. le logement ne présente pas de risques pour la sécurité physique de l’occupant
2. le logement ne présente pas de risques pour la santé de l’occupant
3. le logement doit présenter les équipements habituels permettant d’habiter normalement les lieux

Ces trois critères de sécurité, santé et équipement concernent les logements vides, meublés et de fonction, mais pas les locations saisonnières.

Les caractéristiques d’un logement décent

Dans l’attente du décret à paraître, les critères d’un logement décent sont listés de façon exhaustive dans le décret du 30 janvier 2002. En voici les principaux éléments.

La sécurité du logement décent

En matière de sécurité physique et de santé, le logement doit assurer « le clos et le couvert » au locataire.

Les ouvertures (fenêtres et portes) mais aussi les murs et parois de la location qui donnent sur l’extérieur doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Toute pièce qui donne sur une annexe non chauffée doit être équipée d’une porte ou d’une fenêtre.
Les cheminées sont dotées obligatoirement d’une trappe.

La nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des revêtements et des canalisations ne doivent pas présenter de risques évidents pour la santé et la sécurité des locataires.

Il doit également offrir les dispositifs nécessaires pour éviter les chutes des individus (de type garde-corps) à l’intérieur du logement et dans ses accès (escalier, loggia, balcon, fenêtre).

Il doit par ailleurs être correctement ventilé (fenêtre ou système de ventilation ou de renouvellement d’air).

Enfin, les réseaux électriques et de gaz, ainsi que les systèmes de chauffage et les équipements de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes en vigueur.

La superficie du logement décent

Sa surface et volumes du logement sont définis par le code de la construction et de l’habitation, Article R 111-2. La surface doit être d’au minimum 9 m² ou 20 m³(volume) avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Les éléments de confort

Concernant les éléments de confort, le logement doit présenter :

• Eau potable et évacuation des eaux usées : une arrivée d’eau potable permettant une utilisation normale ainsi qu’un système d’évacuation des eaux usées,
• Chauffage et eau chaude : une installation de chauffage et de production d’eau chaude conforme aux normes en vigueur,
• Cuisine et cuisson : une cuisine ou un coin cuisine doit être aménagé dans l’habitation,
• Sanitaires : la présence d’une installation sanitaire intérieure est obligatoire pour les habitations d’au moins deux pièces (un WC extérieur est envisageable pour les logements d’une seule pièce),
• Electricité et éclairage : le dispositif électrique doit permettre un éclairage suffisant ainsi que le fonctionnement normal des appareils ménagers de la vie courante.

L’obligation du bailleur

Le propriétaire bailleur est dans l’obligation « par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » de fournir un logement décent à son locataire, « s’il s’agit d’une habitation principale », selon l’article 187 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000.

Le propriétaire n’est pas tenu de faire vérifier la décence par un professionnel. Il doit pouvoir la vérifier seul, à l’instar du locataire. En effet, les caractéristiques d’un logement décent sont visibles et détectables par toute personne lors d’un examen minutieux de l’habitation.

Les recours du locataire

Le locataire peut vérifier à tout moment du bail de location si son logement est décent. Le logement doit être conforme aux normes de décence pour pouvoir bénéficier des aides au logement de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou de la Mutualité Sociale Agricole (MSA). Si le locataire constate que son logement n’est pas décent au sens du décret, il peut solliciter à tout moment auprès de son propriétaire sa mise en conformité.

Le locataire doit continuer à verser le loyer. Le propriétaire n’est pas en mesure d’annuler le bail en cours. En effet, la demande de mise en conformité ne remet pas en cause la validité du bail.

La démarche du locataire s’effectue par voie amiable dans un premier temps. Par lettre recommandé avec accusé de réception, il doit indiquer la nature des travaux que le propriétaire doit effectuer en spécifiant le délai d’exécution.

En l’absence d’accord entre les deux parties, une action en justice est engagée dans un second temps. Le locataire saisit alors le greffe du tribunal d’instance. Il peut néanmoins préalablement saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C’est alors le juge qui fixe les travaux de mise en conformité que le bailleur doit réaliser à ses frais ainsi que leur délai de réalisation. Il est également compétent pour décider de réduire le montant du loyer de l’habitation ainsi que fixer des dommages et intérêts.

Les démarches du propriétaire

Pour rendre son logement décent, le propriétaire doit réaliser des travaux, soit avant de mettre le logement en location, soit en cours de bail. Il peut faire appel à des professionnels et solliciter des aides à la réhabilitation.

L’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) est l’acteur principal pour mettre son logement en conformité de décence. Cet établissement public a pour mission d’accorder des aides financières aux propriétaires privés qui envisagent de réaliser des travaux d’amélioration de l’habitat. Ces derniers peuvent concerner particulièrement la sécurité, la salubrité ou l’installation d’équipement économes en énergie ou d’isolation acoustique.

À propos de la performance énergétique

En 2022, les bailleurs sont déjà soumis à des contraintes liées à la classe énergie de leurs logements :

• Depuis le 18 août 2022 : tout complément de loyer est interdit pour les logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Depuis le 24 août 2022 : le loyer de tout logement classé F ou G dont le bail se reconduit, se renouvelle ou est signé ne peut plus faire l’objet d’une révision.

À compter de 2025, tout logement loué doit présenter une performance énergétique minimale.
De nouveaux seuils de performance énergétique vont s’imposer dans les années à venir et vont intégrer la notion de décence du logement.

On parle de « valeur verte » des logements.
Pour lutter contre les passoires thermiques, il faudra compter sur le calendrier suivant :

• À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location ;
• À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location ;
• À compter du 1er janvier 2034, les logements classés E ne pourront plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.