Comment optimiser vos investissements immobiliers grâce à la location meublée ?

L’immobilier est l’investissement préféré des français. Une étude a mis en avant que pour les Français l’investissement privilégié serait l’immobilier. Les principales raisons évoquées sont « payer moins d’impôts », « se constituer un patrimoine », « disposer d’un futur complément de retraite », « transmettre aux héritiers », « disposer d’un capital ». Voici comment optimiser vos investissements immobiliers grâce à la location meublée.

L’immobilier est globalement perçu comme une valeur « refuge », et surtout elle est réelle et palpable. Les taux d’intérêts étant au plus bas, pas de doutes si vous avez ce projet en tête il est temps de le concrétiser.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

La location meublée consiste à garnir et louer un bien de l’ensemble des meubles en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La loi ALUR de 2015 dresse une liste précise du mobilier à mettre à la disposition du locataire.

La location meublée peut couvrir 100% de vos objectifs, diminuer la pression fiscale de votre ménage par le dispositif Censi-bouvard permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts, ou disposer d’un futur complément de retraite dans le cas d’un investissement meublé sous le régime de l’amortissement.

Dans les 2 cas, vous vous constituez un patrimoine, ou un capital et pouvez prévoir une stratégie de transmission de votre patrimoine.

Dans la pratique ou observe deux types d’investissements en location meublée.

Les biens « gérés »

Les biens dits « gérés », c’est-à-dire mis en location par un exploitant via un bail commercial conclu pour 6, 9 ou 12 ans. Ces investissements concernent généralement des résidences dites de services, comme les résidences étudiantes, les EHPAD, les résidences de tourisme, et les dernières nées, les résidences séniors.

Dans ce cas votre activité peut être soumise à TVA, et vous pouvez bénéficier lors de l’acquisition d’un bien neuf, du remboursement de la TVA sur l’investissement, soit 20% du prix d’achat.

En contrepartie l’activité sera intégralement soumise à la TVA. Vous devrez donc payer de la TVA sur les loyers encaissés, au taux de 10% dans la majorité des cas et 5.5% sur les EHPAD (en cas de location de parking attachés au logement loués la TVA sur les loyers des places de parking est elle au taux de 20%). Vous aurez également la possibilité de déduire la TVA sur tous les frais supportés.

Les biens loués en direct

Les biens « en direct », c’est-à-dire mis en location par vos soins ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, mais sans que vous ayez conclu de bail commercial avec une société d’exploitation.

Ces biens sont souvent situés dans le centre-ville, et les locataires recherchés sont des étudiants, de jeunes actifs ou des salariés en déplacement professionnel sur des périodes longues.

Dans ce cas, le bail mis en place est généralement un« bail de location meublée constituant la résidence principale du locataire », et doit être conclu pour une durée minimale de 1 an, ou 9 mois avec un étudiant.

Il est tout à fait possible de transformer un bien actuellement mis en location « nue » en location meublée, surtout s’il s’agit de petites surfaces (< 40 m²).

Privilégiez néanmoins le changement de locataire pour mettre en place le statut de loueur en meublé, car les règles régissant les baux nus et meublés diffèrent sur certains points.

Cette transformation nécessite des vérifications préalables et l’accompagnement d’un expert en la matière.

Comment se créer des revenus complémentaires sans fiscalité ?

La location meublée sous le régime réel d’imposition présente, quel que soit le statut fiscal (Professionnel ou Non Professionnel) deux avantages :

• des loyers en moyenne plus élevés de 20% que pour une location nue,
• et une fiscalité nulle dans la majorité des cas grâce au mécanisme de l’amortissement.

La location meublée est une activité commerciale, et est donc soumise aux règles fiscales des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette particularité permet, dans la cadre d’une activité au régime réel d’imposition, de déduire chaque année une charge appelée amortissement, calculée sur une partie de la valeur de votre bien, et ceci pendant environ 25 ans.

Vous pouvez donc déduire de votre activité une partie du montant de votre investissement !

Deux catégories fiscales différentes : les loueurs en meublé professionnel et les non professionnels

Les loueurs en meublés professionnels

Les loueurs en meublés professionnels sont de moins en moins nombreux. En effet depuis 2009, les conditions pour obtenir ce statut sont plus difficiles à atteindre, il faut remplir cumulativement les 3 conditions suivantes :

• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que LMP
• Retirer de l’activité de location en meublé des recettes de 23 000 € TTC
• Dégager de l’activité de location meublée des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.

La qualité d’activité professionnelle permet de bénéficier des avantages octroyés aux entreprises : déduction des déficits de l’activité sur les revenus du foyer fiscal, exonération des plus values en cas de cession si les conditions sont remplies, et dans certains cas exonération de l’ISF sur les biens loués.

Les loueurs en meublés non professionnels

Les loueurs en meublés non professionnels sont ceux qui ne remplissent pas les conditions ci-dessus, donc tous les autres.

Ce statut présente également des avantages non négligeables. En cas de cession, la plus-value est soumise aux règles de la plus-value des particulier. Celle-ci est calculée sans prendre en compte les amortissements ayant été déduits pendant l’activité. En effet, la plus-value est déterminée en soustrayant le coût d’achat (prix du bien + frais d’acquisition) du prix de vente.

Vous déduisez donc deux fois la valeur de votre bien ! Pendant l’activité via le mécanisme de l’amortissement, et au moment où vous vendez votre bien.

Quel que soit votre statut fiscal (Professionnel ou Non Professionnel), l’activité de location meublée peut encore être optimisée en terme de transmission de votre patrimoine si elle est exercée sous une forme sociétaire.

Il est plus facile de mettre en place cette optimisation lorsque vous commencez à investir, mais si vos investissement sont déjà en partie réalisés tout n’est pas perdu, il existe des moyens, dans certains cas, pour transformer l’activité en nom propre (entreprise individuelle), en société, sans que les coûts soient exorbitants.

La part des logements loués meublés dans les grandes villes occupe désormais une place importante, 39% à Marseille, 47% à Montpellier et 65% à Paris.
Cet engouement n’est pas un hasard.

Pourquoi faire appel à un expert comptable pour votre LMNP ?

L’appartenance à la catégorie des BIC, et l’option pour le régime réel imposent des obligations lourdes pour un non-averti, telles que :

• le dépôt d’une liasse fiscale (formulaires 2031, 2033, etc…)
• si vous êtes soumis à la TVA : le dépôt d’une déclaration de TVA (formulaires différents selon la période)

L’assistance d’un cabinet d’expertise-comptable vous garantit l’exactitude des informations transmises à l’administration et vous décharge du suivi administratif. Votre activité va évoluer et mérite d’être accompagnée.

Par ailleurs, l’adhésion à un centre de gestion agréé vous offre la possibilité, sous certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux permettant de diminuer de manière très conséquente le coût réel des prestations de votre expert-comptable :

• Réduction d’impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité engagés (honoraires et adhésion au CGA) dans la limite de 915€ par an.
• Si vous êtes fiscalement bénéficiaire, l’adhésion évite également une sur majoration de 25% du bénéfice imposable.

Article réalisé en partenariat avec le cabinet comptable VALORIS. L’équipe VALORIS est à votre disposition pour vous faire partager leur expertise à ce sujet !