La check-list avant de mettre en location un logement

Vous souhaitez louer un logement ? Avant de vous lancer dans toutes formes de démarches de location, vous devez vous assurer de certains points avant de mettre en location un logement afin de rester dans le cadre légal qui encadre les locations immobilières.

N’oubliez pas que vous allez signer un bail avec un locataire. Aux yeux de la loi, ce bail est un contrat qui vous unit à votre locataire et qui définit les droits et les obligations de chacun. En tant que propriétaire bailleur vous devez contrôler rigoureusement certains points et offrir des garantis bien spécifiques à vos locataires afin de vous prémunir d’un certain nombre de risques et de louer un bien qui soit conforme avec les différentes législations en vigueur.

Les logements vides

La notion de salubrité et de décence

Pour être mis en location, un bien immobilier doit répondre à un certain nombre de critères qui permettent au propriétaire bailleur d’assurer la sécurité, la tranquillité et la santé des locataires, mais aussi de leur assurer, via des critères de surface et de volume, un confort minimum. Ainsi la pièce principale de ne doit pas avoir une surface inférieure à 9 m² et une hauteur sous plafond de moins de 2,20m. L’espace de location doit être couvert et clos (étanche à l’air et vierge de toute infiltration d’eau (murs, sols, plafonds).

Les escaliers, fenêtre, balcons et autres loggias doivent être équipés de garde corps.

Pour mettre en location un logement, il doit être équipé d’un réseau électrique, de production de chauffage et d’eau chaude répondant aux normes en vigueur. La qualité des éléments de construction, des canalisations et autres revêtements ne doivent pas non plus mettre en danger la santé des locataires. Il doit aussi être équipé d’un système permettant la ventilation des pièces et l’évacuation de l’humidité. Enfin le logement doit être doté de dispositifs permettant l’entrée de lumière naturelle et l’ouverture sur l’extérieur.

Le bien mis en location doit être doté d’arrivée d’eau potable à l’intérieur même du logement mais également de sanitaires séparés de la cuisine et du coin repas ainsi que d’un système d’évacuation des eaux usées.

Un bail bien rédigé

Choisissez la durée et le type de location proposée. Sachez que la durée du bail que vous allez fixer va dépendre du caractère vide ou meublé de votre bien. Pour une location vide, vous pourrez fixer un bail d’une durée de 3 ans. Le bail meublé est d’une durée d’au moins un an et le bail étudiant de 9 mois.

Le bail signé entre le propriétaire bailleur et le locataire est un contrat qui définit les droits et les obligations des deux parties et informe le locataire ou les colocataires sur les principales caractéristiques du logement. Pour être valable, un contrat de bail doit être rédigé par écrit et signé par le propriétaire ou son représentant légal (agence immobilière, notaire… par exemple) et le locataire ou l’ensemble des colocataires.

Ce document doit comporter obligatoirement : les noms, prénoms et coordonnées complètes du bailleur (dans le cas d’une gestion en agence immobilière, les coordonnées du gérant de l’agence, son numéro de carte professionnelle, les coordonnées exactes de l’agence), les noms et prénoms du locataire ou des colocataires, la destination du bien loué (privé ou local professionnel), son adresse exacte, la surface habitable réelle, la date de construction du bien et le nombre de pièces. Le montant des charges et leur détail doivent aussi figurer sur le contrat de location, tout comme leurs modalités de règlement. Le montant du loyer et ses conditions strictes de règlement doivent aussi figurer sur le bail. Le contrat de bail doit être annexé à un document d’état des lieux qui doit lui aussi être rempli et signé par les deux parties au moment de l’entrée dans le logement. Cet état des lieux répertorie les différents équipements et leur état au moment de la location ainsi que l’état des revêtements de sols, revêtements muraux, nombre de clefs remises au locataire…

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Comme nous venons de le voir, le propriétaire bailleur doit fournir un certain nombre de documents au locataire dont des diagnostics immobiliers qui visent à attester de la sécurité des biens et des personnes au sein d’un logement qui, dans son usage quotidien ne doit représenter aucun risques pour la santé et la tranquillité de ses occupants.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Le diagnostic de surface habitable
• Le constat de risques d’exposition au plomb (CREP)
• L’état des risques naturels, minier et technologiques (ERNMT)
• Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP)
• Le diagnostic des installations gaz et électricité ( à partir du 1er juillet 2017)

Ces diagnostics sont aussi obligatoires pour les annexes du logement et les dépendances.

L’assurance

Si le locataire est tenu de fournir une attestation d’assurance multi risques habitation pour le logement qu’il prend en location, en revanche, le propriétaire bailleur n’est pas tenu d’avoir son bien couvert par une assurance. En cas de sinistre ce sera sa responsabilité civile qui assurera sa garantie. Dans la pratique mieux vaut assurer son bien immobilier. Dans le cas d’un logement situé dans une copropriété le propriétaire bailleur est tenu à en avoir souscrite une via le syndic de copropriété.

Les logements meublés

Pour mettre en location un logement, les obligations d’un propriétaire bailleur sont similaires dans le cadre d’un logement meublé mais en plus elles comprennent la fourniture d’un certains nombres d’accessoires. Bien entendu, ce dernier doit se plier aux mêmes obligations de diagnostics que pour un logement loué vide. En revanche, il se doit de fournir un certain nombre d’équipements en bon état à son locataire.

Liste des éléments obligatoires pour la location meublée

Voici la liste des éléments obligatoires cités dans ce texte de loi et qui représentent le minimum des meubles qui se doivent d’être présents pour mettre en location un logement meublé :

• De la literie comprenant couettes ou couvertures ainsi qu’un lit naturellement
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher, volets, rideaux…
• Des plaques de cuisson en état de fonctionnement
• Un four ou four à micro-ondes en état de fonctionnement
• Un réfrigérateur comprenant au minimum un freezer (matériel pouvant assurer une température égale ou inférieure à – 6° Celsius) en fonctionnement
• De la vaisselle nécessaire à la prise des repas, fourchettes, couteaux, verres et assiettes
• Des ustensiles de cuisine servant à la prise d’un repas dans de bonnes conditions
• Une ou des tables accompagnées de sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Ainsi que du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Mettre en location un logement : ce qu’il faut retenir

• Pour être mis en location, un bien immobilier doit répondre à un certain nombre de critères qui permettent d’assurer la sécurité, la tranquillité et la santé des locataires, mais aussi de leur assurer, via des critères de surface et de volume, un confort minimum.
• Choisissez la durée et le type de location proposée. Préparez votre contrat de bail, état des lieux et inventaire des meubles (en cas de location meublée).
• Le propriétaire bailleur doit fournir un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires.
• En cas de location meublée, le bailleur se doit de fournir un certain nombre d’équipements obligatoires en bon état à son locataire.