Les frais cachés quand on est propriétaire bailleur

Entrer dans un processus immobilier, que cela soit pour vendre, acheter, investir ou louer un logement, il convient de détenir un maximum d’informations en amont, n’est-ce pas ?

En effet, votre budget prévisionnel doit intégrer plusieurs éléments comme le prix du logement.

Mais avez-vous pensé aux frais liés à l’achat immobilier ? Notamment aux frais cachés quand on est propriétaire bailleur ?

Voici un petit aperçu des obligations et des frais quand on est bailleur.

Les différentes obligations du bailleur

Avant d’évoquer les frais plus ou moins cachés du bailleur (impôts locaux, consommation énergétique, frais de notaire, crédit, charges de copropriété, etc.), rappelons clairement quelles sont ses obligations.

Ceci peut d’ores et déjà expliquer une partie des frais.

Dispenser un logement décent

Le propriétaire bailleur doit fournir un logement qui ne risque pas de porter atteinte à la santé ni à l’intégrité physique du locataire.

Comment ? En veillant à ce qu’il n’y ait aucune infestation de parasites ou d’espèces nuisibles, en répondant à des critères de performance énergétique correcte, en proposant des équipements en parfait état de marche pour que le logement soit conforme à un usage d’habitation avec une surface habitable minimale.

Le respect des normes de sécurité est primordial.

Toutes les installations en eau, électricité et gaz doivent répondre aux normes en vigueur.

Réaliser un entretien régulier des lieux

Autre obligation qui implique des frais de la part des bailleurs, celle qui concerne les travaux d’entretien.

Si ceux-ci ne correspondent pas à des réparations locatives, le propriétaire bailleur doit alors les prendre à ses frais.

Il est tenu, également, d’informer le locataire par lettre recommandée avec AR de son intention de réaliser lesdits travaux d’entretien.

À noter qu’une baisse de loyer peut être mise en place si les travaux dépassent le délai imparti.

Les obligations administratives

Le propriétaire doit avoir signé un contrat de bail avec son locataire.

En parallèle, il doit fournir à ce dernier des documents propres au logement comme les diagnostics énergétiques, une copie de règlement de copropriété ou encore une copie de l’état des lieux d’entrée.

Le bailleur doit aussi fournir les quittances de loyer qui mentionnent le détail des sommes perçues (le loyer et les charges sont indiqués séparément) qui attestent du bon paiement chaque mois.

Les frais du propriétaire bailleur

Après avoir survolé les principales obligations du propriétaire bailleur, voici une liste des frais et des taxes auxquelles celui-ci doit s’acquitter.

Les taxes du propriétaire occupant

En tant que propriétaire bailleur qui réside dans son logement, il doit payer des taxes entrant dans la catégorie des impôts locaux.

On parle de taxe d’habitation (même si celle-ci semble disparaître définitivement), la taxe foncière qui concerne le bâti et la redevance ou taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Toutefois, le propriétaire bailleur demander le remboursement à son locataire à titre de de charges récupérables.

Pour les propriétaires terriens ou les détenteurs de plans d’eau par exemple, ils sont soumis au paiement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

L’impôt sur le revenu

Quand le propriétaire bailleur perçoit des revenus locatifs, l’impôt sur le revenu devient la référence en matière d’assujettissement.

Il est essentiel que le propriétaire les déclare différemment si le logement loué est meublé ou non.

Frais pour les locations vides

Que vous soyez sous le régime du réel ou microfoncier, si votre location concerne un logement vide, vous devez vous assujettir aux revenus fonciers imposables.

Il est à remarquer que pour profiter du régime microfoncier, le propriétaire bailleur ne doit pas avoir perçu plus de 15 000 euros/an dans le cadre de revenus fonciers.

Si cela est le cas, il peut alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des revenus locatifs perçus.

Le régime réel, quant à lui, est obligatoire quand les revenus locatifs dépassent 15 000 €/ an.

Frais pour les locations meublées

Tout revenu locatif relatif à un logement meublé relève de catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Deux options se présentent au propriétaire bailleur : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Dans le cadre du micro-BIC, le propriétaire bailleur ne doit pas percevoir plus de 32 900 €/an.

Pour les autres propriétaires, ils doivent se tourner vers le régime réel. Cela permet de déclarer les dépenses effectives de l’année comme :

  • Les frais d’entretien ;
  • Les travaux de réparation et d’amélioration du logement ;
  • Les frais d’assurance logement et de gestion ainsi que des frais pour amortir le logement ;
  • Et bien entendu, les intérêts d’emprunt pour votre crédit foncier.

Les frais du financement immobilier

Parmi les frais auxquels sont assujettis les propriétaires bailleurs sont évidemment les frais de financement du bien immobilier.

Il y a les intérêts dus du mois en fonction d’un taux d’intérêt et du montant du capital à rembourser.

Il est fort possible aussi — et l’organisme bancaire a dû vous y obliger — de payer une cotisation d’assurance emprunteur.

Les banques recommandent vivement aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance de prêt immobilier décès-invalidité (ou ADI). Le montant est calculé en fonction du capital initial ou le capital restant dû.

Ces frais d’assurance emprunteur varient selon le niveau de garanties et de la société d’assurance.

Autres frais à ne pas omettre quand on est propriétaire bailleur

  • L’assurance garantie revente: ceci peut représenter une certaine somme supplémentaire chaque mois. Cette assurance s’inscrit dans le cadre d’un remboursement anticipé.
  • Les travaux de rénovation ou d’amélioration: concernent les gros travaux de logement ou de l’immeuble.
  • Une assurance habitation propriétaire non occupant: assurance pour le bâti même si le locataire souscrit une assurance habitation de son côté.
  • Une garantie contre les vices cachés: le propriétaire bailleur est tenu de garantir son locataire contre les vices cachés : canalisations en mauvais état, effondrement du parquet, chaudière bruyante, etc.

La plupart de ces frais s’avèrent nécessaires pour que le propriétaire bailleur et son/ses locataires aient de bonnes relations et que chacun s’accorde sur les réparations à effectuer avant la signature du contrat de location.

Ces formalités et frais plus ou moins cachés doivent être surveillés de près afin d’éviter d’éventuels litiges par la suite.

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