Les relations entre les propriétaires et les locataires sont loin d’être toujours un long fleuve tranquille. Entre malentendus, loyers impayés, abus, négligences, les sources de conflits se multiplient et peuvent parfois finir devant les tribunaux. Voici les principaux problèmes que rencontrent les propriétaires bailleurs.
Le défaut de paiement du loyer
S’il y a bien un problème majeur que rencontrent les propriétaires, c’est celui du défaut de paiement du loyer de la part des locataires.
Ce souci est tellement important que près de 47 % des propriétaires déclarent avoir été dans ce cas, soit près de 2 fois plus que n’importe quel autre souci en lien avec les locataires.
Il faut comprendre que le revenu de la location s’avère la partie la plus conséquente de la propriété. Si ce revenu n’est pas au rendez-vous, cela peut endommager le portefeuille du propriétaire à terme.
Le propriétaire peut, pour se prémunir contre ce désagrément important, souscrire à une assurance de locataire en l’intégrant à la police d’assurance propriétaire.
Il peut d’ores et déjà, dans un premier temps, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec AR à son locataire. Il peut aussi étendre ce courrier aux garants.
Si aucune réponse ne parvient en retour, le propriétaire peut alors décider d’intenter une action en justice.
Il faut savoir qu’un propriétaire dispose d’un certain délai pour réclamer les paiements de ses dettes.
- Concrètement, si la dette date d’avant mars 2014, le délai est de 5 ans.
- Si la dette est plus récente, le délai est diminué à 3 ans pour réclamer le dû.
Les troubles de jouissance
2nd sujet de discorde entre propriétaires et locataire, les conditions de jouissance du logement.
En effet, les éventuelles fuites d’eau, l’humidité ambiante du logement ou encore son insalubrité sont autant de motifs que font remonter les locataires. Et cette contestation est en constante hausse depuis quelques années.
Pour certaines associations de consommateurs spécialisées dans le logement, il y aurait « un manque de volonté » des propriétaires bailleurs à réaliser des travaux, même s’ils sont minimes.
Il y a pourtant des travaux nécessaires de mise en conformité à effectuer régulièrement. Certains propriétaires n’exécuteraient pas cette tâche essentielle par souci d’économie, au détriment du confort du locataire.
Dans le même esprit, les propriétaires estiment qu’environ 25 % des locataires ont déjà cassé des équipements ou éléments dans le logement et ont refusé de payer en retour. Cette question de payer les réparations se retrouve aussi de plus en plus fréquemment.
Le refus de partir
L’un des problèmes que rencontrent les propriétaires est le refus de partir. Environ 16 % des propriétaires ont déjà essuyé un refus de quitter le logement de la part de leurs locataires.
Or, l’expulsion est un processus complexe.
Il est essentiel, pour le propriétaire, de se prémunir contre cette éventualité en mettant en place une procédure d’expulsion.
Attention, ne pas expulser soi-même !
Depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion du locataire (expulsion illégale) risque 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.
Le refus de restitution du dépôt de garantie
Légalement, le propriétaire dispose de deux mois pour rembourser le dépôt de garantie après le départ de son locataire.
Voici un litige relativement fréquent selon les associations de consommateurs.
Pour le locataire, la seule et unique solution est de saisir une Commission de conciliation ou, à défaut, le tribunal.
De même, par peur de ne pas récupérer leur dépôt de garantie, il arrive que le locataire décide de ne plus payer ses deux derniers mois de loyer. C’est une pratique totalement illégale, rappelons-le.
En l’absence de réponse du locataire, au moment du départ de celui-ci, le propriétaire peut décider de conserver ledit dépôt de garantie.
Toutefois, si le logement s’avère dégradé ou si la régularisation des charges fait apparaître finalement un solde négatif au détriment du propriétaire, ce conflit peut entrainer une action en justice.
Un supplément de locataires
C’est une situation qui survient de plus en plus. En effet, 22 % des locataires auraient déjà introduit de nouveaux résidents dans leur logement.
Or, les locataires faisant cela ne respectent pas les termes de leur accord avec leur propriétaire, ce qui peut être particulièrement dangereux pour ce dernier.
En effet, les assurances peuvent décider de refuser de payer les réclamations pour dommages ou autres problèmes causés par des locataires qui ne sont pas mentionnés dans le contrat de bail.
Régler un litige entre propriétaire et locataire
En fonction du degré et de l’importance du litige, plusieurs solutions s’offrent autant au propriétaire qu’au locataire pour régler leur litige.
Quoiqu’il arrive, la première chose est de garder toujours le contact entre le propriétaire et le locataire.
Plus vous cherchez à comprendre, plus vous serez à même de trouver une solution à l’amiable.
Vous pouvez alors tester différentes postes :
- Mettre en avant l’assurance multirisque habitation pour trouver une solution adéquate ;
- Envoyer un courrier de mise en demeure de payer le loyer ou les charges manquantes le cas échéant, de quitter les lieux éventuellement ;
- Faire une demande auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC) ou contacter un conciliateur de justice. La CDC est un organisme public dont l’objectif est de venir en aide aux tribunaux afin de trouver une solution à l’amiable à un conflit entre propriétaire bailleur et locataire. La CDC est constituée de représentants des deux parties et peut être saisie aussi bien par le propriétaire que par le locataire, à tout instant. La CDC dispose alors d’un délai de 2 mois pour donner un avis.
Si jamais aucune solution à l’amiable n’a été trouvée, une action en justice peut alors être saisie pour le règlement du litige en question. Cela concerne principalement le tribunal d’instance.
Pour cette alternative, il est important de faire sa demande avec la rédaction d’une assignation ou d’une déclaration au greffe qui sera ensuite remis au défendeur par un huissier.
Un supplément de locataires
En cas de litiges ou conflits locatifs, des procédures exceptionnelles peuvent être engagées comme :
- L’injonction de faire : cette procédure oblige le locataire à réaliser de travaux (litige supérieur à 7600 €) ;
- L’injonction de payer : cette action oblige le locataire au paiement de ses loyers ou charges, uniquement en cas de loyers impayés ;
- L’expulsion : cette procédure spéciale prend effet dans le cadre d’une résiliation de bail ou d’une clause résolutoire. Le propriétaire doit alors en informer le juge d’instance, lequel prendra une décision après audience des 2 parties.
Les problèmes que rencontrent les propriétaires bailleurs : ce qu’il faut retenir
- le défaut de paiement du loyer de la part des locataires represente la majorité.
- 2nd sujet de discorde entre bailleurs et locataires, les conditions de jouissance du logement.
- Environ 16 % des propriétaires bailleurs ont déjà essuyé un refus de quitter le logement de la part de leurs locataires.
- Un bon propriétaire, c’est aussi un propriétaire disponible et à l’écoute.
- Le refus de restitution du dépôt de garantie.
- 22 % des locataires auraient déjà introduit de nouveaux résidents dans leur logement sans l’accord du bailleur.
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