Comment déclarer vos revenus fonciers ?

Au moment d’effectuer votre déclaration de revenus, vous ne devrez pas oublier vos revenus fonciers, issus d’un investissement immobilier locatif : place de parking, locaux d’activité ou encore résidence de tourisme sont autant de biens à déclarer. Quels sont les éléments à ne pas oublier dans votre déclaration ? Quels revenus fonciers doivent figurer sur votre déclaration ?

Revenus fonciers : qu’est-ce que c’est ?

Si vous êtes un propriétaire bailleur et que vous louez des locaux vides – soit non meublés – il vous faudra déclarer vos revenus locatifs au moment de votre déclaration d’impôt. Ici, c’est la catégorie des revenus fonciers qui nous intéresse : ils ne concernent que la location non meublée d’un bien, tandis qu’une location en meublé engrangera des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

On considère souvent que les revenus fonciers correspondent en réalité aux loyers encaissés après la mise en location d’un bien immobilier. En réalité, ils peuvent prendre plusieurs formes : 

• Loyers perçus,
• Indemnités de déspécialisation en vue de l’autorisation d’exercer une activité différente de celle prévue dans un bail commercial,
• Sommes versées pour l’édification d’une construction non autorisée,
• Les parts de SCPI et SCI,
• Sommes perçues grâce à la location d’un emplacement publicitaire,
• Sommes versées par un nouveau locataire en tant que pas-de-porte, d’indemnités d’entrée dans les lieux ou de droit au bail si elles rentrent dans le cadre de la gestion de l’immeuble,

En ce qui concerne les revenus fonciers, ils sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), également appelé Flat Tax, à hauteur de 30%, dont 17,2% de prélèvements sociaux.

Déclaration des revenus fonciers

Le régime micro-foncier

Avant de vous lancer dans votre déclaration fiscale, encore faut-il savoir quel régime sera appliqué. Le régime micro-foncier est appliqué automatiquement dès lors que les loyers perçus au titre d’une  location non meublée n’excèdent pas 15 000 € par ans (charges non comprises), et ce peu importe la durée de location.

Si vous êtes un propriétaire bailleur affilié au régime micro-foncier, votre déclaration sera simplifiée, puisqu’il ne sera pas nécessaire de recourir à une déclaration annexe, à l’inverse du régime réel, par exemple. Lorsque vous remplissez votre déclaration 2020 portant sur les revenus 2019, il vous faudra signaler le montant brut de vos revenus fonciers de l’année N-1 dans la case 4 BE du formulaire principal n°2042.

À noter également qu’un abattement forfaitaire de 30 % est obligatoirement appliqué sur le montant que vous déclarez : il comprend l’ensemble des charges que vous supportez en tant que propriétaire. C’est le revenu brut sous déduction automatique de cet abattement de 30 % qui est alors ajouté à l’ensemble de vos revenus pour servir de base d’imposition à l’impôt sur le revenu.

Le régime réel

Tous les propriétaires bailleurs ne sont pas nécessairement affiliés au régime micro-foncier ! En effet, plusieurs situations et cas de figure ouvrent la voie à une affiliation au régime réel d’imposition : 

• Le revenu brut de votre investissement immobilier (paiement des loyers notamment) est supérieur à 15 000 €.
• Le propriétaire est exclu du régime micro-foncier du fait de son bien immobilier (par exemple si le bien est considéré comme un monument historique ou s’il bénéficie d’un régime de déduction bien précis).
• Le loueur en fait la demande suite à leur déclaration de revenus sous conditions.

Tout comme le régime micro-foncier, le régime réel nécessite également une déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 spéciale.

Qui est concerné ? Les propriétaires d’immeubles ordinaires, dont les revenus bruts fonciers excèdent 15 000 € par an. En revanche, dans certains cas, une déclaration n° 2044 spéciale sera nécessaire, notamment pour : 

• Les propriétaires bénéficiant d’une déduction via le dispositif fiscal Scellier intermédiaire,
• Les propriétaires ayant opté pour une déduction via l’amortissement des logements neufs au titre des dispositifs fiscaux Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré et Borloo neuf,
• Les propriétaires disposants d’immeubles spéciaux (classés monuments historiques ou détenus en nue-propriété).

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Au régime réel, les revenus fonciers imposés sont égaux à la différence entre le montant des recettes perçues et la somme des frais et des charges déductibles, sur l’année. Plusieurs frais peuvent être déduits : les frais d’administration et de gestion, les impôts et les taxes, certains travaux réalisés, les primes d’assurances, les intérêts d’emprunts ou encore les provisions pour charges de copropriété.

Le régime micro-foncier, de son côté, voit le revenu brut déterminé via le calcul suivant : 

Somme des loyers encaissés – charges du locataire + montant des dépenses du propriétaire mis à la charge du locataire + subventions et indemnités = revenu brut.

À noter que le régime micro-foncier est également ouvert aux détenteurs de parts de sociétés immobilières (SCPI par exemple) ou de FPI s’ils ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, à condition toutefois que le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus ne dépasse la somme de 15 000 €, charges non comprises.