Comment gérer seul une location immobilière ?

Habituellement, la gestion d’une location immobilière se fait par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un gestionnaire. Mais vous pouvez, en tant que propriétaire bailleur, gérer seul une location. Même s’il existe certaines contraintes, c’est une chose tout à fait réalisable, encore faut-il bien préparer cette échéance en amont.

Voici comment gérer seul une location immobilière :

1. Le plus important est de trouver du temps.
2. S’assurer que votre logement peut être loué et le préparer à la location.
3. Trouver le bon locataire.
4. Gérer l’administratif baux, quittances, révisions du loyer …
5. Être prêt à gérer des réparations et incidents divers.
6. Gérer le côté fiscal et bien déclarer ses revenus locatifs.

Le logement est-il louable ?

Le premier élément à vérifier est évidemment de s’assurer que votre logement peut être loué.

Pour cela, il est essentiel que la location soit décente, conforme aux exigences réglementaires de la loi du 30 janvier 2002 en matière de surface habitable (minimum de 9 m² de superficie au sol et hauteur sous plafond de 2,2 m au minimum).

Le logement ne doit représenter aucun risque pour la santé et la sécurité physique du locataire. Il doit, par conséquent, comporter des éléments pour son bien-être et le confort au quotidien : système de chauffage, cuisine, installations électriques et sanitaires, lavabo, étagères, etc.

Le logement doit avoir fait l’objet de batterie de diagnostics immobiliers qui entrent dans la composition du dossier de diagnostic technique (DDT) : états des risques naturels et technologiques, performance énergétique, détection du plomb, de l’amiante, qualité es réseaux électriques et gaz.

Comment trouver votre locataire ?

Ensuite, il va falloir trouver le locataire qui habitera votre location immobilière.

Si vous ne souhaitez pas déléguer la recherche de locataire, vous allez devoir gérer les rendez-vous, récupérer les dossiers des candidats à la location puis les étudier.

Et cela peut prendre un certain temps, surtout si votre logement se trouve dans une ville où le marché immobilier est tendu.

Prévoyez au minimum une demi-journée pour les visites et préférez les weekends, car les candidats (et leurs parents dans certains cas) ont davantage de facilité pour se libérer du temps.

Chaque rendez-vous n’excède pas 15 minutes, ne cherchez pas à avoir plus de 30 rendez-vous pour commencer.

En parallèle, prenez les numéros de téléphone de tous les candidats, car un pourcentage d’entre eux ne viendra pas ou se désistera.

Une fois les candidats sélectionnés, appuyez-vous sur les éléments financiers (revenus financiers du candidat, garant, stabilité professionnelle, etc.)

Signature du contrat et état des lieux

Si votre logement ne se situe pas dans une zone tendue, si c’est une première location, vous êtes relativement libre pour fixer les règles de loyer et créer votre contrat de bail.

Toutefois, vous restez tenu par le marché local.

Il est important de connaître le marché immobilier local, de se rendre dans quelques agences immobilières pour voir quels sont les tarifs proposés pour un bien similaire au vôtre.

Si vous êtes dans une zone tendue, vous êtes limité dans la fixation du loyer.

Dans le contrat de location, il est important de stipuler des éléments clés :

• Identité du bailleur (nom complet + adresse) ;
• Identité du locataire (nom complet + adresse) ;
• Adresse exacte de la location + équipement annexe éventuel (garage, cave, parking, etc.) ;
• Descriptif du logement : nombre de pièces, équipements, type du logement, etc. ;
• Superficie habitable du logement ;
• Durée du bail de location + modalités de résiliation ;
• Nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier locataire ;
• Montant du dernier loyer appliqué au dernier locataire ;
• Provision des charges locatives ;
• Montant du dépôt de garantie.

La signature du contrat s’effectue entre le propriétaire bailleur et le locataire au terme de la visite d’état des lieux d’entrée.

Le document qui décrit l’état des lieux est important, car il permet de signifier si le locataire n’a pas dégradé le logement pendant la location.

Gestion des retards de paiement

Pour éviter de vivre avec les nerfs en pelote parce que les loyers dus demeurent impayés, vous avez toujours la possibilité de souscrire à une assurance dédiée, appelée assurance garantie loyers impayés (GLI).

Vous pouvez, sinon, sélectionner votre futur locataire si celui-ci est couvert par un dispositif public de garantie comme Loca-Pass ou Visale par exemple.

En cas de loyers impayés, le bailleur doit réagir rapidement, contacter le locataire pour savoir ce qu’il en est et trouver des solutions.

Si le bailleur et le locataire se retrouvent dans une impasse, le propriétaire peut tout simplement expulser son locataire.

Gestion des réparations et incidents

Gérer seul une location est loin d’être toujours serein.

En effet, il arrive que le locataire se tourne vers son propriétaire, car il a un problème dans la location : problème de branchement électrique, dégât des eaux, problème de chauffage, etc.

Le propriétaire doit alors intervenir excepté si le problème relève de réparations locatives (ce qui implique la responsabilité du locataire).

Le propriétaire doit toujours se soucier de proposer un logement non vétuste et sécurisé.

Gestion des régularisations des charges

En plus de la perception des charges, le propriétaire bailleur doit aussi gérer les charges.

Il existe les charges récupérables et les charges non récupérables sur le locataire.

Les charges récupérables doivent apparaître sur la quittance de loyer envoyée chaque mois.

En fin d’année, en tant que bailleur, vous devez régulariser les charges locatives. S’il y a un trop payé, le locataire doit recevoir cet excédent. À l’inverse, le bailleur est en droit de réclamer un supplément en justifiant soin affirmation.

Gestion du budget

La gestion d’une location par soi-même entraine des dépenses et des revenus.

Et les problèmes financiers sont souvent le cauchemar des bailleurs.

En gérant seul votre location, vous faites déjà l’économie des frais de gestion (entre 5 à 8 % du montant annuel des loyers et charges). C’est le moment de créer de l’épargne afin de couvrir d’éventuels imprévus comme des impôts sur les revenus locatifs, une vacance prolongée de la location, etc.

En règle générale, on estime que 20 % de vos loyers mensuels perçus permettent de disposer d’un fonds de roulement suffisant.

Gestion des vacances locatives et réparations de logement

Dans le cas de la vacance locative, tout propriétaire bailleur y est confronté à un moment ou un autre.

Le locataire ne reste pas définitivement dans les lieux.

Si son départ est de son fait, il doit transmettre un préavis de départ dans les délais convenus (1 ou 3 mois si location meublée ou à vide).

Propriétaire et locataire s’entendent alors sur la date de l’état des lieux de sortie, de la remise des clés et de la restitution du dépôt de garantie.

Si le propriétaire décide que le locataire doit quitter le logement, il dispose d’un délai de 6 mois pour prévenir son locataire en lui justifiant sa décision (bail non respecté, loyers impayés, etc.)

Pour les travaux de la location suite au départ du locataire, il est important de les prendre en compte dans le loyer du prochain locataire.

Mais ses travaux peuvent aussi être faits pendant la location, en présence du locataire. Si le dérangement dure plus de 3 semaines, le locataire peut demander à être indemnisé. Le propriétaire aussi demandé au locataire une participation financière de sa part, notamment en raison de travaux de rénovation énergétique. Dès lors, les charges seront réduites dans les prochaines échéances.

Obligations fiscales

Les obligations fiscales d’un particulier bailleur peuvent être complexes, il est donc important de comprendre les différentes obligations et les déclarations à effectuer. Les bailleurs doivent déclarer les revenus locatifs obtenus lors de la déclaration de revenus annuelle, en utilisant un formulaire spécifique. Il est également important de tenir une comptabilité détaillée des dépenses liées à la location, car certaines dépenses peuvent être déductibles des revenus locatifs. Il est également important de respecter les règles en matière de TVA.

Il est recommandé de se faire aider déclarer proprement vos revenus locatifs. Vous pouvez utiliser les services d’un comptable ou d’un expert-comptable qui pourra vous aider à remplir les déclarations fiscales, à gérer les paiements de la TVA et à optimiser les déductions fiscales. Ses services sont en grande partie déductibles de vos revenus fonciers.

Vous pouvez également utiliser des logiciels de gestion locative pour vous aider à tenir une comptabilité. Il est important de consulter les services d’un professionnel pour vous assurer de respecter les obligations fiscales et de ne pas avoir de problèmes avec l’administration fiscale.

Gérer seul une location immobilière : ce qu’il faut retenir

Vous pouvez vous occuper de A à Z de votre location de votre bien immobilier pour gagnez en rentabilité en réduisant les frais de gestion mais aussi parce qu’aucun professionnel de l’immobilier ne prendra autant de soin que vous.

• Trouvez du temps.
• Prenez le temps de bien choisir votre locataire.
• Préparez et signez le contrat de location et l’état des lieux.
• Préparez-vous à gérer les éventuels retards de paiement.
• Soyez prêts à gérer les réparations et incidents chez le locataire.
• Faites la révision du loyer et régularisation de charges.
• Préparez-vous à déclarer vos revenus locatifs aux impôts.
• Préparez-vous à gérer les changements de locataire et les réparations nécessaires.