Comment financer son investissement locatif

Pour financer un investissement locatif, deux options s’offrent à vous : le crédit et le comptant. Dans les deux cas, vous devez disposer des fonds nécessaires pour mener à bien votre projet. Ce dernier consiste à acheter à bien et à le louer afin de percevoir des loyers mensuels. Certes, les loyers permettent d’accroître vos revenus. Ils sont néanmoins soumis à l’impôt. Pour faire le bon choix de financement, il est important d’évaluer chaque cas.

Financement d’un investissement locatif : pourquoi souscrire à un crédit immobilier ?

De nombreuses analyses le confirment : la souscription à un emprunt immobilier reste de loin la solution la plus sûre pour financer un investissement locatif. Il vous donne la possibilité de financer votre résidence et de placer par la même occasion vos fonds sur d’autres supports. De plus, l’investissement locatif est l’unique placement que vous pourrez financer via un emprunt.

Autre point important : comparé au taux de rendement brut du placement immobilier, le taux d’intérêt d’un crédit est nettement inférieur. Autrement dit, il s’agit d’un placement à la fois rentable et bénéficiaire. 

Notez qu’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers après que ces derniers aient été déclarés aux impôts. De cette façon, vous réduisez votre base imposable, optimisant ainsi votre fiscalité.

Enfin, et pas des moindres, le prêt immobilier est une opération sécurisée. Il est souvent accompagné d’une assurance décès invalidité.

Le crédit immobilier : un moyen pour réduire vos impôts ?

Après la déclaration des revenus locatifs, un propriétaire-bailleur peut en déduire les intérêts de ses emprunts. Toutefois, le type de déduction varie en fonction du régime fiscal adopté : 

En location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC)

Si vous optez pour le régime réel, vous déduirez les intérêts d’emprunt à partir de vos recettes locatives. Avec des recettes qui diminuent, vous aurez moins d’impôts à payer. D’un autre côté, si vous choisissez le régime forfaitaire, il ne sera pas possible de déduire les intérêts. En effet, au lieu de profiter d’une déduction, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. 

En location vide (fiscalité des revenus fonciers)

Vous déduirez les intérêts de vos revenus fonciers. Ces derniers réduits, vous améliorerez votre fiscalité. Les intérêts d’emprunt peuvent engendrer un déficit foncier qui est imputable sur les revenus globaux de l’emprunteur. Lorsque les revenus globaux diminuent, les impôts le seront également.

Remarque : il n’y a pas de plafond quant au montant d’intérêt déductible.

Investissement locatif : quel type de financement choisir ?

Vous souhaitez souscrire un crédit immobilier ? Plusieurs solutions de prêt s’offrent à vous. En voici quelques-uns :

Le crédit amortissable 

Il consiste à rembourser le capital et les intérêts en même temps. Votre mensualité comptera :

  • une part d’intérêts.
  • une part de capital.
  • l’assurance décès invalidité. 

Le paiement des intérêts d’un crédit amortissable se fait davantage en début du crédit. Ensuite, vous remboursez progressivement toujours plus de capital. En ce qui concerne la déduction des intérêts de vos revenus fonciers, les premières années sont donc les plus importantes. 

Le crédit in fine

Avec ce type de crédit, le remboursement des intérêts se fait tous les mois. Toutefois, vous ne vous acquitterez du capital qu’une seule fois à la fin de l’opération. Comme le crédit in fine ne comprend que les primes d’assurances et les intérêts, la mensualité sera plus faible par rapport au crédit amortissable. 

Le paiement du capital se fait en une seule fois lors de la date fixée dans le contrat de prêt. Par ailleurs, le calcul des intérêts concerne l’ensemble du capital (et ce, tout au long du prêt). Vous rembourserez donc les intérêts de façon maximale durant toute la période du prêt. 

Note : si vous possédez déjà un patrimoine locatif, vous réduisez votre base imposable. Le crédit in fine permet en effet d’optimiser la fiscalité de votre investissement et d’augmenter votre rendement.

Financement d’un investissement locatif : l’importance des dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation ne sont pas un mode de financement en soi. Ils permettent plutôt de réduire la facture fiscale. Dans le cadre d’un investissement locatif, la défiscalisation revêt une certaine importante dans la mesure où elle optimise vos revenus locatifs et globaux. Autrement dit, elle joue un rôle essentiel dans la rentabilité de votre projet immobilier. 

Avant d’acquérir un bien immobilier, renseignez-vous sur les différents dispositifs fiscaux. Parmi les plus courants, on cite :

  • la Loi Pinel.
  • la loi Censi-Bouvard.
  • le statut LMP.
  • le statut LMNP. 
  • la loi Malraux.

Dernier point : le financement d’un investissement locatif passe nécessairement par un calcul minutieux. Cela vous aidera à couvrir l’ensemble des frais (assurance emprunteur, mensualités…) grâce aux loyers.

Passer par un courtier ou un banquier ? 

On peut répartir les façons d’obtenir un prêt immobilier en 2 façons. Soit directement avec la banque, soit en passant par un intermédiaire spécialiste du marché : un courtier immobilier. 

Avantages du courtier

Le courtier est expert du domaine immobilier et en relation directe avec les banques. Ce qui lui permet de mettre les banques en concurrence et donc d’obtenir un emprunt avec un taux et des conditions plus avantageuses. L’avantage du courtier réside aussi dans le fait de déléguer une partie des démarches administratives et bancaires. Ces démarches sont souvent perçues comme laborieuses et compliquées. 

Avantages du banquier

Passer par la banque et un banquier représente un  schéma plus classique d’un prêt immobilier. Il est aussi possible pour le particulier d’aller lui-même négocier avec différentes banques afin d’obtenir le taux le plus intéressant. 

Bien que passer directement avec la banque peut sembler plus direct comme approche, il faut aussi savoir que la banque ne favorise pas forcément ses clients avec les taux et les conditions les plus attractifs. D’autant plus que le banquier n’est pas un expert en prêt immobilier. 

Prix

Passer par un courtier peut donc être très arrangeant afin d’optimiser votre projet et votre emprunt. Cependant, un courtier représente des frais supplémentaires. Les frais de courtage sont très encadrés par la législation et ne sont payés que si vous obtenez votre prêt grâce à son aide. En moyenne, pour passer par un courtier on comptera 2 000 € de frais. Ces frais sont généralement calqués sur un pourcentage du montant de l’emprunt (En moyenne 1%).

Financer un investissement locatif : ce qu’il faut retenir

  • La souscription à un emprunt immobilier reste de loin la solution la plus sûre pour financer un investissement locatif.
  • Le bailleur peut en déduire les intérêts de ses emprunts. Toutefois, le type de déduction varie en fonction du régime fiscal adopté.
  • Vous pouvez choisir entre le crédit amortissable et le crédit in finé.
  • Avant d’acquérir un bien immobilier, renseignez-vous sur les différents dispositifs fiscaux.
  • On peut répartir les façons d’obtenir un prêt immobilier en 2 façons. Soit directement avec la banque, soit en passant par un intermédiaire : un courtier immobilier.
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