L’investissement immobilier connaît un très beau succès depuis quelques années. C’est encore aujourd’hui le 1er type d’investissement à long terme demandé par les Français dans une perspective de se constituer un patrimoine familial.
Mais que choisir comme statut juridique pour investir dans l’immobilier ? Vaut-il mieux se constituer en SCI ou en SARL familiale ? Petit éclaircissement sur les options possibles.
Qu’est-ce qu’un statut juridique ?
Il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif en société, mais vous devez définir un statut juridique particulier et adéquat au moment de la création de cette dernière.
En effet, ce statut juridique définit le cadre légal pour l’activité exploitée. Il va ainsi entrainer des conséquences à plusieurs niveaux :
- Son fonctionnement ;
- L’organisation de la société ;
- Le choix du régime fiscal ;
- Le régime social.
Différents types de statuts juridiques sont possibles pour investir dans l’immobilier : EURL, SARL, SAS, SASU, SCI ou encore SA.
Certains de ces statuts sont plus judicieux et avantageux que d’autres, à l’image de la SCI (société civile immobilière), la SARL familiale (société à responsabilité limitée de famille) et la SAS (société par actions simplifiées).
À propos de la SCI
Une SCI est une société dont l’objet est de posséder un portefeuille immobilier à plusieurs.
Ainsi, elle doit être constituée d’au moins 2 associés qui sont propriétaires d’un même bien ou d’un même portefeuille de biens immobiliers.
L’objectif est de faire fructifier ce patrimoine commun, d’en partager les revenus et le produit de la cession.
Le recours à la SCI est souvent requis afin de faciliter la transmission des biens immobiliers de génération en génération en diminuant le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. Cette forme juridique permet de contourner effectivement les risques d’indivision.
Si un désaccord entre associés survient, celui-ci peut être surmonté quand s’effectue le vote de l’assemblée générale. L’associé qui souhaite alors vendre ses parts quitte la société s’il le souhaite sans avoir à forcer sur la mise en vente dudit bien.
Pour la SCI, le choix de l’imposition est libre. Imposée de droit à l’impôt sur le revenu ou IR, la SCI peut décider d’être imposée pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Alors, pourquoi choisir la SCI pour un investissement immobilier ?
- Facilité de gestion de patrimoine ;
- Possibilité de choisir sa fiscalité ;
- Possibilité de limiter les actions et l’objet social.
À propos de la SARL familiale
Voici une société dont le capital est détenu par différents associés ayant un lien de parenté en ligne directe. Cela concerne aussi bien les grands-parents les parents, les enfants, les petits-enfants, mais aussi les frères et sœurs, les conjoints ou les partenaires pacsés.
Bon à savoir !
Lors d’une famille recomposée, les beaux-enfants ne pourront pas entrer dans la SARL familiale.
En cas de divorce, il n’y a plus de liens familiaux, la SARL de famille se deviendra une SARL classique si l’associé qui ne fait plus partie de la famille reste au sein de la société. S’il la quitte la société, elle restera en SARL de famille.
Ce statut juridique s’avère être une option solide pour louer un bien immobilier et le transmettre à la génération suivante.
L’atout majeur de la SARL familiale est la soumission à l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés en fonction de leur tranche marginale d’imposition au barème de l’IR, mais aussi au prorata de leur apport personnel dans le capital de la société.
Ce choix permet ainsi d’éviter de payer des impôts sur les sociétés et de subir une double imposition.
Pourquoi choisir la SARL familiale ?
- La responsabilité des associés : contrairement à une SCI, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.
- Ce statut permet d’avoir d’autres activités en plus de l’activité immobilière.
- La possibilité de léguer, de façon sécurisée, un bien immobilier ou mobilier à ses enfants.
À propos de la SAS
La société par actions simplifiées est un statut juridique qui connaît un grand succès, notamment auprès des entrepreneurs.
En effet, en 2019, on estimait à 63 % des créations de sociétés en France réalisées en SAS.
Ce type juridique est dirigé par un Président qui représente la société dans les actes de sa gestion au quotidien.
Idéal si plusieurs associés désirent exercer une activité commerciale (achat ou revente d’une location meublée), la SAS est spécialement créée pour l’activité commerciale.
Imposable à l’IR au taux de 15 % sur une tranche des bénéfices de moins de 38 120 €, la SAS passe à 28 % pour la tranche supérieure à ce montant.
Cependant, il est tout à fait possible d’opter pour l’imposition sur le revenu pendant les 5 premières années d’existence de la société.
Pourquoi choisir la SAS ?
- Aucun nombre minimum d’associés requis pour créer une SAS : un associé unique peut créer ce genre de société. On parle alors de SASU pour société par actions simplifiées unipersonnelle.
- Grande liberté de rédaction des statuts.
- Fiscalité : soumise par défaut à l’IS. Possibilité de choisir l’IR pendant les 5 premières années d’existence.
- Permet de prévoir des dispositions favorables à la gestion d’un patrimoine.
À propos de la SNC
La SNC, ou société en nom collectif, est un choix intéressant pour investir dans l’immobilier.
Avec ce statut, les associés sont solidairement responsables sur l’ensemble de leurs biens personnels.
La cessation des parts ne peut se faire uniquement si l’ensemble des associés sont d’accord.
La SNC s’applique aussi bien à une location nue qu’à une location meublée.
Quel que soit le type de bien, le gérant de la SNC est considéré comme un travailleur indépendant.
Tous les autres associés possèdent le statut de commerçant, ce qui leur autorise de cotiser.
À propos du statut en nom propre
Enfin, le dernier statut pour investir en immobilier est ce lui dit en nom propre, c’est-à-dire seul.
Ici, vous n’avez pas à recourir à la création d’une société.
Les conséquences en matière d’imposition et de transmission du patrimoine sont à surveiller.
Concrètement, quand vous désirez en nom propre, vous signez le contrat de vente et possédez la pleine propriété du bien. C’est pourquoi ce statut convient parfaitement à une personne ayant le désir de devenir propriétaire unique et qui souhaite conserver le bien pour une longue période.
En cas de transmission, tout bien acquis en nom propre fait l’objet d’un démembrement ou d’une donation.
Quel statut juridique pour investir dans l’immobilier : ce qu’il faut retenir
Comme on peut le voir, il n’existe pas de statut juridique idéal.
Selon chaque situation, un modèle s’imposera de manière plus évidente qu’un autre. C’est pourquoi il est recommandé d’apporter une attention singulière au choix du statut et à ses caractéristiques afin de réaliser un investissement immobilier.
Voici un tableau comparatif :
| SCI | SARL Familiale | SAS | Nom propre | |
| Associés | Minimum 2 associés | Minimum 2 associés | A partir d’un associé | 1 personne |
| Responsabilité des associés | Illimitée | Limitée au montants des apports au capital | Limitée au montants des apports au capital | |
| Fiscalité | Soumise à l’IR / Option pour l’IS irrevocable | Soumise à l’IS | Soumise à l’IS | Soumis à l’IR |
| Type d’activité | Civile sauf en cas de location meublée | Commerciale | Commerciale | |
| Obligations de gestion | Absence d’obligations particuliers sauf dans le cas de l’IS | Obligations juridiques et administratives strictes | Obligations juridiques et administratives strictes | Absence d’obligations particuliers |
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