Les bonnes questions à se poser lors d’un investissement locatif

L’investissement locatif connaît un engouement de plus en plus important chez les Français. Les avantages fiscaux et l’aspect durable et rentable de ce genre de placement séduisent.
Mais avant de vous lancer dans l’investissement locatif, il est essentiel de vous poser les bonnes questions en amont.

Voici les principales interrogations auxquelles vous devez faire face.

Pourquoi investir ?

Cette 1ère question semble évidente à première vue, mais il est crucial de comprendre et de mettre noir sur blanc quelles sont vos motivations.
Souhaitez-vous placer de l’argent dans un investissement locatif ?
Désirez-vous générer des revenus complémentaires ?
Est-ce en vue de préparer votre retraite ?
Ou de vous construire un patrimoine immobilier afin de le transmettre à vos enfants ?
Peut-être est-ce pour bénéficier d’un allègement fiscal ?

Selon vos réponses, vous allez pouvoir cibler le type de logement adéquat, ainsi que le type de financement le plus approprié au projet.
Ces éléments de réponses vont également vous aider à affiner le choix de la ville et sa localisation par quartier, car il en va de la rentabilité de l’investissement.

Dois-je mettre un apport ?

Si vous comptez acquérir un bien immobilier en vue d’une résidence principale ou secondaire, l’apport est utile, voire indispensable.

Quand il s’agit d’un investissement locatif qui vise une certaine rentabilité, l’apport direct dans un budget afin de financer le projet est superflu.
Pourquoi ?
• Dans votre investissement immobilier, l’intégralité des intérêts d’emprunt est déductible des revenus fonciers, ce qui permet de défiscaliser les futurs loyers.
• L’apport peut servir, au contraire, à optimiser un montage financier.

Dois-je investir près de chez moi ?

Ce n’est pas parce que vous résidez dans une ville que vous connaissez nécessairement son marché immobilier et qu’il convient à vos besoins surtout.
En effet, il ne s’agit pas d’acquérir un bien qui vous plaît, mais de réaliser une opération d’investissement financier.
Et cette opération doit répondre à des critères objectifs et rationnels : rentabilité, géolocalisation, proximité des commerces et des services, qualité des transports en commun, présence de centres médicaux, etc.

Investir dans un meublé ou un logement vide ?

La location à vide semble être naturelle quand on se lance dans l’investissement locatif.
Toutefois, la location meublée, qui demande le financement du mobilier, offre d’autres avantages comme celui de ne pas avoir à gérer le bien au quotidien.
Vous bénéficiez aussi d’avantages fiscaux contrairement à une location nue.

Faut-il gérer moi-même ?

Si vous vous sentez l’âme bricoleuse, si vous avez de la patience et surtout du temps libre, alors vous pouvez gérer vous-même le bien que vous comptez louer. Il existe des logiciels en ligne qui vous fournisse des tableaux de bord et des outils pour gérer les quittances le loyer, les relances, les rappels et s’occuper de tout l’aspect admiratif et fiscal.
Cela vous fera inévitablement économiser des frais de services de gestion, ce qui augmentera le rendement locatif.

En revanche, si vous manquez de temps pour effectuer les éventuels travaux, pour faire les visites ou les états des lieux, sans compter la gestion administrative, alors l’option de la gestion déléguée est un bon choix.
Que ce soit par un gestionnaire spécialisé ou par une agence immobilière (en location à vide uniquement), vous n’avez plus à vous occuper du bien. C’est le professionnel qui gère le bien et qui vous verse les loyers déduits des frais de gestion.

Quels sont les frais dans un investissement immobilier locatif ?

Il existe plusieurs frais incompressibles quand il s’agit d’investissement immobilier locatif.
Voici les plus courants que vous devez impérativement prendre en compte :
• Les frais de notaire : 8 % dans l’ancien et environ entre 1.5 et 3 % dans le neuf.
• Les frais de caution : hypothèque, crédit logement, environ 1 % du montant global.
• Les frais de dossier bancaires : entre 300 et 800 € selon le type de montage financier.
• Les frais de courtage : dans le cas d’une intervention d’un courtier.
• Les frais intercalaires : uniquement dans le cas d’un achat dans le neuf en VEFA.
• Les frais de gestion : entre 7 et 8 % en moyenne pour la gestion du bien.
• Les assurances locatives : environ 4 % des loyers (ces frais couvrent la vacance locative, les loyers impayés, etc.).
• La taxe foncière : environ l’équivalent d’un mois de loyer.
• Des frais de travaux de rénovation ou de rafraichissement.
• Les charges de copropriété : à régler chaque trimestre. Ces frais représentent les dépenses nécessaires à l’entretien de l’immeuble, aux frais d’électricité et d’eau et au salaire d’un éventuel gardien.
• L’imposition sur les revenus locatifs : calcul de manière forfaitaire ou au réel.
• L’assurance propriétaire non occupant : obligatoire, cette assurance a un coût qui dépend en fonction du type de logement, du montant du loyer et de la compagnie d’assurance.
• Les éventuels frais d’équipement pour un meublé : éléments obligatoires comme la literie, les étagères de rangement, les luminaires, les chaises, une table, l’électroménager, etc.

Quels sont les risques ?

Il est aussi important, en fin, de vous poser la question des risques. Comme pour tout investissement, l’investissement immobilier locatif possède des risques.
Le 1er risque est sûrement celui des loyers impayés auxquels vous devez vous prémunir par le biais d’une assurance spécialisée comme une garantie de loyers impayés (GLI).
Certaines agences immobilières proposent aussi des assurances locatives (environ 4 % du montant du loyer).

Surveillez également les questions en rapport avec les charges de copropriété (rénovation, réparation).
Assurez-vous de la qualité de construction si vous achetez dans le neuf.
Veillez à vous assurer que la zone d’investissement réponde à une demande locative réelle.
Et quand vous êtes sur place, faites attention aux éventuelles nuisances sonores, dans le bien immobilier comme en extérieur.

L’investissement immobilier demande du temps et de la réflexion, car voici un placement qui vous engage sur du moyen à long terme.
Se poser les bonnes questions en amont permet d’avancer sereinement vers un investissement rémunérateur.

Les bonnes questions à se poser lors d’un investissement locatif: ce qu’il faut retenir

  • Identifier les raisons d’un investissement dans le locatif.
  • Mon apport personnel est-il pertinent ?
  • Choisir un bien à louer en fonction de sa géolocalisation et de son attractivité.
  • Réfléchir au type de location : nue ou meublée en fonction des avantages.
  • Gestion de la location : par moi-même ou externaliser ?
  • Prendre en compte tous les frais inhérents à une location.
  • Connaître les risques potentiels d’une location.

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