Comment louer en bail mobilité sur Airbnb ?

Introduit par la loi ÉLAN en novembre 2018, le bail mobilité est en vigueur en France depuis cette date. Il s’agit d’un type de contrat souple et court qui peut s’avérer très avantageux pour les propriétaires bailleurs. Mais que regroupe le bail mobilité et comment louer en bail mobilité sur Airbnb  ?

Règles et conditions à respecter pour un bail mobilité

Pour bien comprendre les conditions et la réglementation du bail mobilité, il est important de comprendre de quoi il en retourne au niveau de ses spécificités.

Définition du bail mobilité

Contrat de location meublée de courte durée, c’est-à-dire entre 1 à 10 mois, le bail mobilité cherche à faciliter l’accès au logement des personnes en situation de mobilité.

• La durée minimum est de 30 jours.
• La durée maximale est de 10 mois.

Il est essentiel de comprendre que le bail mobilité n’est pas renouvelable ni reconductible. Il ne peut donc pas être prolongé à échéance. La durée du contrat de location peut toutefois être modifiée une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

Les spécificités du bail mobilité

Le bail mobilité est par définition un contrat temporaire et il s’adresse aux propriétaires qui désirent louer pour une durée bien précise et une raison tout aussi spécifique.

Applicable partout en France, il est nécessaire que le locataire justifie de l’une des situations suivantes au moment de la signature du bail mobilité :

• Être en études supérieures ;
• Être en formation professionnelle ;
• Avoir signé un contrat d’apprentissage ;
• Être en stage ;
• Avoir un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique (art. L.121-1 du Code du service national) ;
• Avoir muté pour raisons professionnelles ou être en mission temporaire.

Il est interdit d’exiger de dépôt de garantie par le propriétaire dans le cadre d’un bail mobilité.

Cependant, celui-ci peut souscrire une assurance de loyers impayés ou encore adhérer au dispositif VISALE (caution accordée par Action Logement) qui dispense le locataire de présenter toute autre caution au propriétaire.

Comment fixer le montant du loyer avec un bail mobilité ?

Pour un bail mobilité, c’est le loueur ou l’hôte qui fixe librement le montant du loyer. Pour une résidence principale du locataire, il est assujetti aux mêmes règles que les autres contrats de location en ce qui concerne l’encadrement des loyers. Ainsi, le montant du loyer dépend de la localité où se trouve le logement mis en location. Cependant, il convient de noter que le bail mobilité est exempt de ces plafonds de loyer si le logement est utilisé comme résidence secondaire par le locataire.

Ce montant ne peut être révisé en cours de bail, mais la révision intervient éventuellement au moment de la relocation du logement à un autre locataire. La révision d’un loyer, est encadrée si le logement se situe en zone tendue.

Le loyer doit inclure les charges sous une forme d’un forfait versé simultanément au loyer. Vous pouvez inclure l’eau, l’électricité, abonnement internet, ménage. Pensez bien à ajouter aussi les impôts locaux récupérables au forfait de charges du locataire comme la taxe d’ordures ménagères et la taxe d’habitation (si vous la payez vous même).

Documents à annexer au bail mobilité

Différents documents doivent être annexés obligatoirement au bail mobilité qui a été conclu entre le locataire et le propriétaire :

• Un extrait du règlement de copropriété : évidemment, cela ne s’applique pas si le logement ne se trouve pas dans une copropriété. Dans le cas échéant, l’extrait comporte la description des parties en lien avec l’immeuble, ainsi que la jouissance et l’usage des parties privatives et communes ;
• Les différents dossiers de diagnostics techniques : plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques ou ERMNT, DPE (diagnostic de performance énergétique), CREP (constant de risque d’exposition au plomb), etc. ;
• L’annexe du décret n° 87-713 de l’article du 26 août 1987 : ce décret fixe la liste des charges récupérables ;
• Un état des lieux d’entrée du logement : à noter qu’un état des lieux au moment de la sortie du logement sera aussi demandé ;
• Un inventaire du mobilier : cet inventaire est toujours joint au contrat de bail dans le but de prouver que le logement comporte le mobilier nécessaire à une location meublée classique (literie, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.).

Un document justifiant de la situation de mobilité du locataire doit être demandé et annexé au bail au moment de la signature (ou au plus tard remis à la date de l’entrée dans les lieux). Cela peut être un certificat délivré par un centre de formation ou encore par une université qui atteste qu’il est en formation professionnelle ou qu’il suit des études supérieures.

Le locataire est également en obligation de souscrire une assurance multirisque habitation et fournir l’attestation au bailleur.

Étapes à suivre pour publier votre annonce sur Airbnb avec un bail mobilité

Voici les principales étapes pour louer en bail mobilité sur Airbnb:

1. Créer un compte Airbnb et répertorier les biens locatifs
   Créez vos annonces de location.
   Vous fixez votre prix en pensant à inclure les charges locatives et le frais Airbnb.
2. Préciser le souhait de louer en bail mobilité
   Il est important de le préciser au moment de la création de votre annonce sur Airbnb.
   Dans l’annonce, vous préciserez la durée de location (compris entre 1 et 10 mois). La durée minimale du séjour sera bloquée à 30 jours.
3. Accepter la demande de réservation
   Quand le voyageur effectue sa demande de réservation sur la plateforme Airbnb, il suffit de l’accepter.
4. Compléter un modèle de bail mobilité
   Il est possible d’en trouver un sur le site Rentila et d’effectuer la rédaction en ligne.
   Il est essentiel de bien relire le bail complété et de préparer les documents obligatoires qui seront annexés au bail mobilité.
5. À l’entrée du voyageur/locataire
   Lui remettre le bail mobilité et les annexes, établir un état des lieux d’entrée et dresser ensemble l’inventaire du mobilier.
   Signez ensemble le contrat du bail mobilité en 2 exemplaires et en remettre un exemplaire au locataire avec l’état des lieux, l’inventaire du mobilier et les autres documents obligatoires.

Tous les documents présentés ci-dessus peuvent être établis en format papier ou par voie dématérialisée avec l’utilisation d’un système de signature électronique sur Rentila.

Avantages à louer en bail mobilité sur Airbnb

Le bail mobilité sur Airbnb est aujourd’hui une solution pratique, accessible et rentable pour tous les bailleurs.

• Une meilleure rentabilité : Les clients d’Airbnb sont généralement des voyageurs qui sont prêts à payer un tarif plus élevé pour un séjour agréable et confortable pendant leurs déplacement.
• Exonération de la taxe d’habitation pour le bailleur (si le bien est occupé par un locataire au 1er Janvier) ;
• Plus de taxe de séjour pour le locataire : possibilité de remboursement de la taxe de séjour en envoyant simplement un exemplaire du contrat de bail mobilité à Airbnb.
• La possibilité d’utiliser le logement à titre personnel (quand le bien n’est pas loué), ce qui n’est pas possible avec un bail traditionnel.
• Un bail à durée fixe : entre 1 et 10 mois. Non renouvelable pour le même locataire, sans prolongation exceptionnelle dans le cas d’un délai de mission demandant une durée plus longue que prévue.
• Des locataires plus responsables : le temps d’occupation du logement est plus important, ce qui rend les voyageurs plus responsables du bien dans lequel ils séjournent. Les risques de dégradations sont moins importants.
• La possibilité de louer au-delà de 120 jours, législation imposée aux grandes villes par l’État. Donc une rentabilité plus importante (durée plus longue de location).
• Inutile de changer l’usage pour une résidence secondaire : avec le bail mobilité, le bailleur n’a plus à s’occuper du changement d’usage de son logement, car le bail mobilité est un bail résidentiel.

Les points importants à retenir :

• Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, de 1 à 10 mois, conçu pour faciliter l’accès au logement des personnes en situation de mobilité.
• Pour être éligible au bail mobilité, le locataire doit justifier d’une situation de mobilité, telle que des études supérieures, une formation professionnelle, un contrat d’apprentissage, un stage, un service civique, une mutation professionnelle ou une mission temporaire. Le bail mobilité est applicable partout en France.
• La durée minimale du bail mobilité est de 30 jours, avec une durée maximale de 10 mois. Le tarif du loyer est généralement librement fixé par le propriétaire, sauf si le logement est utilisé comme résidence principale (minimum 8 mois), auquel cas il peut être soumis aux règles d’encadrement des loyers en fonction de la localité.
• Contrairement à de nombreux contrats de location, le bail mobilité n’exige généralement pas de dépôt de garantie. Cependant, le locataire peut souscrire une assurance de loyers impayés ou adhérer au dispositif VISALE pour fournir une garantie au propriétaire en cas de défaut de paiement.
• Si vous choisissez de louer en bail mobilité sur Airbnb, vous pouvez généralement pratiquer des loyers plus élevés, en raison de la clientèle étrangère prête à payer un tarif supérieur. De plus, le bail mobilité offre une meilleure rentabilité, exonère le propriétaire de la taxe d’habitation, et permet des locations au-delà de 120 jours, contrairement à certaines réglementations Airbnb imposées aux grandes villes.