Points clés lors de la visite d’un bien en vue d’un investissement locatif

L’investissement immobilier locatif est un moyen populaire de générer des revenus passifs et de constituer un patrimoine à long terme. Cependant, pour réussir dans ce domaine, il est essentiel de choisir judicieusement les biens immobiliers que vous achèterez pour la location. La visite d’un bien en vue d’un investissement locatif doit être minutieuse et stratégique. Dans cet article, nous allons vous guider à travers les points clés lors de la visite d’un bien immobilier en vue de le louer.

Organisez votre visite

Lorsque vous fixez un rendez-vous pour visiter une propriété, assurez-vous de demander au propriétaire ou à l’agent immobilier l’adresse exacte de la propriété. Cela vous permettra de faire un repérage préalable pour évaluer l’environnement et la construction. Cependant, soyez compréhensif si les propriétaires refusent cette demande, car ils peuvent craindre une tentative de sollicitation par des agences immobilières cherchant à obtenir un mandat.

La localisation est l’un des facteurs les plus cruciaux pour le succès d’un investissement locatif. Une localisation prisée attirera des locataires de qualité et vous permettra de fixer des loyers compétitifs. Lors de la visite d’un bien, prenez en compte les éléments suivants :

• Proximité des commodités : Les biens immobiliers situés à proximité des transports en commun, des écoles, des centres commerciaux et d’autres commodités ont tendance à être plus attractifs pour les locataires.
• Sécurité du quartier : Recherchez des quartiers sûrs et à faible taux de criminalité, car la sécurité est une préoccupation majeure pour de nombreux locataires.
• Potentiel de croissance : Évaluez le potentiel de croissance de la région. Les quartiers en développement ou en rénovation peuvent offrir des opportunités d’appréciation de la valeur à long terme.
• Tendances du marché locatif : Renseignez-vous sur les tendances du marché locatif dans la région. Est-ce un marché locatif en demande avec une faible vacance ou inversement ?

Il est également judicieux de vous munir d’une fiche de visite pour prendre des notes pendant la visite. Lorsque vous visitez plusieurs propriétés en une semaine, il est facile de tout confondre, c’est pourquoi une fiche de visite peut vous aider à garder une trace de vos observations. Vous pouvez également prendre des photos avec l’autorisation du propriétaire pour illustrer votre fiche de visite.

Il est généralement recommandé de faire au moins deux visites du bien que vous envisagez d’acheter. Une première visite en semaine et une autre le week-end à différentes heures de la journée (matinée ou soirée) vous donneront une meilleure idée de la propriété et de son environnement.

Lors de la deuxième visite, il est recommandé d’avoir un mètre à ruban avec vous, en particulier si vous avez déjà une idée de l’aménagement et travaux à faire.

Les points clés de la visite

Lors de la visite d’une propriété en vue d’un investissement locatif, vous devez garder à l’esprit que vous cherchez un bien qui plaira à un large éventail de locataires potentiels. Voici les aspects clés à surveiller :

Évaluation de l’environnement

• Environnement immédiat : Avant même d’entrer dans le bien, observez l’environnement immédiat. Est-il bien desservi par les transports en commun ? Y a-t-il des commerces à proximité, ainsi qu’une école si vous en avez besoin ? Si vous possédez une voiture et que vous achetez en centre-ville, est-il facile de trouver un parking ?
• Parties communes : Si la propriété est située dans une copropriété, prenez le temps d’examiner les parties communes. Sont-elles bien entretenues ? Des travaux sont-ils prévus prochainement ? Demandez au propriétaire ou à l’agent immobilier de vous fournir les comptes-rendus des anciennes assemblées générales, qui contiennent des informations cruciales sur les travaux à venir. Vous pouvez également contacter le syndic de la copropriété pour obtenir ces informations.

État général

• Structure : Examinez l’état général de la structure, notamment les fondations, les murs et la toiture. Les problèmes structurels peuvent entraîner des coûts de réparation élevés.
• Sols, murs et plafonds : Vérifiez l’état des sols, des murs et des plafonds. Des planchers déformés ou des fissures dans les murs peuvent indiquer des problèmes.
• Électricité et plomberie : Assurez-vous que les systèmes électriques et de plomberie sont en bon état de fonctionnement. Des travaux de mise au normes peuvent être nécessaires pour garantir la sécurité et l’efficacité. Pour obtenir des informations détaillées sur ces deux points, demandez au propriétaire ou agent de vous fournir le dossier de diagnostic technique qu’il est tenu de faire réaliser avant de vendre la propriété. Ce dossier contient des informations essentielles sur la performance énergétique du bien ainsi que sur l’état des installations de gaz et d’électricité. Il faudra bien vous renseigner sur le diagnostic électrique, surtout si les installations datent de plus de 15 ans.
• Vérification du diagnostic de performance énergétique (DPE) : Les informations sur la performance énergétique d’un logement sont devenues de plus en plus cruciales, suite aux mesures strictes prises par le gouvernement pour lutter contre les logements énergivores. Ainsi, le DPE devient une étape incontournable avant de considérer l’achat d’un bien immobilier afin de déterminer s’il est conforme à la réglementation. L’objectif principal est de proscrire toute location de logements énergivores à partir de 2025, avec une interdiction d’augmenter les loyers de ces habitations dès septembre 2022. Il est donc impératif de connaître la note du DPE du bien immobilier que vous envisagez d’acquérir pour bien estimer les coûts des travaux à envisager.
• Entretien : Un bien entretenu est plus attractif pour les locataires. Recherchez des signes d’entretien régulier, comme la peinture fraîche et des sols bien entretenus.
• Extérieur : N’oubliez pas de jeter un coup d’œil à l’extérieur du bien, y compris le jardin ou l’espace extérieur. Examinez attentivement la façade pour repérer d’éventuelles fissures ou signes de détérioration. Assurez-vous que le toit est en bon état et qu’il n’y a pas de fuites. Si vous achetez une maison qui dispose d’un jardin, évaluez son état général. Prenez note de la taille du terrain et de son orientation par rapport au soleil.Un espace extérieur bien entretenu peut ajouter de la valeur.

Configuration

• Superficie : Lorsque vous entrez dans l’appartement, commencez par évaluer la superficie des différentes pièces ainsi que leur orientation.
• Disposition des pièces : Évaluez la disposition des pièces. Les propriétés avec des configurations flexibles peuvent attirer un plus large éventail de locataires.
• Nombre de chambres : Les propriétés avec plus de chambres à coucher sont souvent plus demandées, car elles conviennent aux familles et aux colocataires.
• Cuisine et salle de bain : La cuisine et la salle de bain sont des éléments clés pour de nombreux locataires. Assurez-vous qu’ils sont modernes et fonctionnels.

Équipements

• Chauffage et climatisation : Vérifiez le système de chauffage et de climatisation. Un système efficace peut réduire les coûts énergétiques pour le locataire. Demandez au propriétaire de vous fournir des informations sur l’âge et l’état de ces systèmes. Vous pouvez également demander la date d’installation et le contrat de révision de la chaudière.
• Électroménager : Si le bien est vendu meublé et équipé, assurez-vous que l’ électroménager et les meubles sont en bon état de fonctionnement.

Coûts Associés

• Charges de copropriété : Si le bien est en copropriété, renseignez-vous sur les charges de copropriété. Des charges élevées peuvent réduire la rentabilité.
• Taxes et impôts : Assurez-vous de comprendre les implications fiscales de l’investissement locatif, y compris les taxes foncières et les taxes d’habitation.

Évaluations des travaux

Lors de la visite d’une bien, soyez attentif aux signes de travaux nécessaires. Les problèmes structurels, tels que des fissures dans les murs ou des fondations instables, peuvent être coûteux à réparer. Il est préférable d’être conscient de ces problèmes dès le départ pour pouvoir négocier le prix en conséquence ou décider si vous êtes prêt à entreprendre les réparations.

Si le bien nécessite des travaux de rénovation et d’isolation, évaluez le coût de ces travaux et assurez-vous qu’ils sont compatibles avec votre budget. Vous pouvez également envisager de faire appel à un entrepreneur ou à un architecte pour obtenir des devis plus précis et faire une visite avec lui.

Poser les bonnes questions

Lors de la visite de l’appartement, ne négligez pas de poser des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier. Voici quelques questions importantes à aborder :

• Quel est le mode de chauffage et de production d’eau chaude ?
• Les cheminées fonctionnent-elles ?
• Y a-t-il du bruit dans l’appartement ? Vous pouvez demander quelques minutes de silence au vendeur pour évaluer le niveau de bruit pendant vos visites.
• Quand le logement sera-t-il disponible si ce n’est pas immédiatement ?
• Quel est le montant des charges de copropriété (le cas échéant) ? Demandez également à voir les trois derniers relevés de charges pour évaluer leur évolution.
• Pouvez-vous obtenir des informations sur la copropriété, y compris les comptes rendus d’assemblée générale et les éventuels travaux à venir ?
• Demandez à voir les avis de taxe foncière et d’habitation des années précédentes pour avoir une idée précise des coûts fiscaux.
• Demandez à voir le diagnostic de performance énergétique.
• Si des travaux de rénovation ou de mise aux normes ont été effectués, demandez à voir les factures correspondantes et les autorisations nécessaires.
• Combien de temps le bien est resté sur le marché ?
• Pourquoi le propriétaire vend-il ?
• La propriété a-t-elle été louée ou occupée ?

Historique du bien

Lors de la visite, il est essentiel de comprendre l’historique bien. Cela peut fournir des informations précieuses pour évaluer la pertinence de l’investissement. Voici quelques aspects clés à explorer :

• L’ancienneté de l’annonce : La durée pendant laquelle une propriété est restée sur le marché peut donner des indices sur son attractivité. Si elle est en vente depuis longtemps, cela peut indiquer que le prix est trop élevé par rapport à la demande du marché, vous pouvez donc négocier le prix. D’un autre côté, si l’annonce est récente, la négociation sera difficile.
• La raison de vente : La raison pour laquelle le propriétaire met en vente la propriété peut également être un élément important à considérer. Certaines raisons courantes de la vente comprennent une succession, un déménagement, un besoin de liquidités, des problèmes personnels, locataire mauvais payeur sur place ou un changement de stratégie d’investissement. Posez des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier pour obtenir des informations sur la motivation de la vente.
• Destination et occupation du bien : Savoir si le bien a été précédemment louée ou occupée peut fournir des informations sur son état général et son potentiel de revenu locatif. S’il a été louée, demandez des détails sur les locataires précédents, le loyer, la durée du bail et si des problèmes majeurs ont été signalés. Un bien qui a été bien entretenue pendant une location peut être un signe positif. Cependant, si elle a été occupée par le propriétaire, il est essentiel de vérifier son état actuel et de planifier les éventuels travaux de rénovation nécessaires.

Les points clés lors de la visite et caractéristiques à éviter

Lors de la visite d’un bien en vue d’un investissement locatif, il est tout aussi important de connaître les éléments à éviter lors de la visite. Choisir le mauvais bien peut entraîner des problèmes et des coûts imprévus. Voici quelques points à éviter :

• Rez-de-Chaussée : Les appartements en rez-de-chaussée peuvent sembler pratiques, mais ils présentent souvent des inconvénients importants. Tout d’abord, ils sont généralement plus bruyants en raison de la proximité de la rue. Les bruits de la circulation et des passants peuvent perturber les locataires et rendre difficile la location à long terme. De plus, les rez-de-chaussée sont plus vulnérables aux cambriolages, ce qui peut dissuader les locataires de qualité.
• 1er étage au-dessus d’un bar, d’un restaurant ou d’un commerce de bouche : Vivre au-dessus d’un restaurant ou d’un commerce de bouche peut sembler attrayant pour les amateurs de gastronomie, mais cela peut aussi être source de nombreux problèmes. Les odeurs de cuisine, la fumée et le bruit constant peuvent rendre la vie inconfortable pour les locataires. De plus, la présence de nuisibles, tels que les rats ou les insectes, peut devenir un problème récurrent.
• Dernier étage : Le dernier étage peut offrir une vue magnifique, mais il comporte également des inconvénients potentiels. Tout d’abord, la chaleur peut devenir un problème en été, car elle s’accumule sous le toit. Cela peut entraîner des coûts de climatisation élevés pour les locataires. De plus, le dernier étage est souvent plus vulnérable aux problèmes de toiture, tels que les fuites et son isolation.
• Absence d’ascenseur dans les étages élevés : Les étages élevés sans ascenseur peuvent dissuader de nombreux locataires potentiels, en particulier les personnes âgées ou celles ayant de jeunes enfants. Monter et descendre plusieurs étages par les escaliers peut être un inconvénient majeur, ce qui réduira la demande locative et votre potentiel de revenus.
• Parties communes ou immeuble mal entretenu et dégradé : Les parties communes mal entretenues ou un immeuble en mauvais état sont des signaux d’alarme importants. Les locataires attachent de l’importance à l’entretien général de l’immeuble. Des couloirs sales, des ascenseurs en panne, ou une façade dégradée peuvent décourager les locataires de qualité. De plus, cela peut indiquer des coûts élevés à prévoir pour des réparations ou des améliorations.
• Bien trop sombre : Un appartement sombre peut paraître peu accueillant et déprimant pour les locataires. La lumière naturelle est un élément essentiel pour créer une ambiance agréable. Si le bien manque de fenêtres ou est orienté de manière à recevoir peu de lumière, il peut être difficile à louer et à maintenir des locataires heureux.

Acheter avec la revente en tête

La localisation géographique et la qualité du bien doivent être les deux priorités absolues lors de l’achat d’un bien. Une bonne localisation peut également aider à maintenir la valeur de votre investissement, car en cas de flip, revente, les futurs acheteurs seront attirés par les avantages offerts par la zone géographique et qualités de la propriété.

Même si vous ne prévoyez pas de revendre le bien à court terme, gardez à l’esprit que les circonstances de la vie peuvent changer, comme une mutation professionnelle, un divorce ou un décès, qui pourraient vous obliger à vendre.

Points clés lors de la visite d’un bien : ce qu’il faut retenir

Voici une liste des points importants à retenir de cet article sur la visite d’un bien en vue d’un investissement locatif :

• Organisez votre visite : Avant de visiter la propriété, demandez l’adresse exacte pour évaluer l’environnement. Une fiche de visite et des photos peuvent vous aider à garder une trace de vos observations.
• Les points clés de la visite : Lors de la visite, observez l’environnement immédiat, examinez les parties communes (dans le cas d’une copropriété) et évaluez l’état général de la structure, des sols, des murs, des plafonds, de l’électricité et de la plomberie.
• Configuration : Évaluez la superficie, la disposition des pièces, le nombre de chambres, la cuisine et la salle de bain, ainsi que les équipements tels que le chauffage, la climatisation et les électroménagers.
• Entretien général : Un bien bien entretenu est plus attrayant pour les locataires. Recherchez des signes d’entretien régulier à l’intérieur et à l’extérieur de la propriété.
• Coûts associés : Prenez en compte les charges de copropriété (le cas échéant), les taxes, les impôts et les éventuels travaux nécessaires.
• Évaluations des travaux : Soyez attentif aux signes de travaux nécessaires, en particulier les problèmes structurels. Évaluez le coût de ces travaux et assurez-vous qu’ils sont compatibles avec votre budget.
• Poser les bonnes questions : Demandez des informations essentielles au propriétaire ou à l’agent immobilier, notamment sur le chauffage, le bruit, la disponibilité du logement, les charges de copropriété, les taxes, les travaux effectués ou prévus, les diagnostics techniques.
• Acheter avec la revente en tête : La localisation géographique est cruciale pour la valeur future de votre investissement. Optez pour une zone bien desservie, proche des commodités et des transports en commun, ce qui peut attirer de futurs acheteurs.
• Historique du bien : Explorez l’historique de la propriété en regardant depuis combien de temps elle est sur le marché, pourquoi le propriétaire vend et si la propriété a été louée ou occupée.