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Loueurs en meublés - Optimisez vos investissements grâce à la location meublée

L’immobilier est l’investissement préféré des français. Une étude du Crédit Foncier a récemment mis en avant que pour 65 % des Français l’investissement privilégié en 2016 serait l’immobilier, contre 57 % en 2015.
Les principales raisons évoquées sont « payer moins d’impôts », « se constituer un patrimoine », « disposer d’un futur complément de retraite », « transmettre aux héritiers », « disposer d’un capital ».

L’immobilier est globalement perçu comme une valeur « refuge », et surtout elle est réelle et palpable. Les taux d’intérêts étant au plus bas, pas de doutes si vous avez ce projet en tête il est temps de le concrétiser.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

La location meublée consiste à garnir et louer un bien de l’ensemble des meubles en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La loi ALUR de 2015 dresse une liste précise du mobilier à mettre à la disposition du locataire.

La location meublée peut couvrir 100% de vos objectifs, diminuer la pression fiscale de votre ménage par le dispositif Censi-bouvard permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts, ou disposer d’un futur complément de retraite dans le cas d’un investissement meublé sous le régime de l’amortissement.
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régime LMNP

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous savez que vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (les BIC), et que 2 options s’offrent à vous : le régime micro-BIC ou le régime LMNP réel simplifié qui s’avère généralement nettement plus avantageux fiscalement.

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Faire appel à un expert-comptable pour son investissement locatif

L’un des types de placement immobilier les plus rentables est la location en meublé, que ce soit du saisonnier ou à l’année. Le fait de louer en meublé permet de valoriser son bien immobilier, d’offrir un service supplémentaire aux locataires et ainsi de justifier des loyers plus importants. Mais ce n’est pas l’unique raison qui rend ce type de location attractif, c’est aussi la fiscalité !

Pour louer en meublé, il faut avant tout se déclarer officiellement à sa chambre de commerce en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). On obtient alors un numéro SIRET, comme n’importe quelle entreprise.

Du coup, les recettes locatives ne sont plus de simples revenus fonciers, elles deviennent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et c’est là que se situent les réels avantages fiscaux et le rôle de l’expert-comptable.

Une première option fiscale est la déclaration des recettes locatives en micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les revenus bruts. C’est très simple, une case à remplir, tout le monde peut le faire soi-même, et c’est souvent ce qui est choisi par les bailleurs.

Il y a pourtant beaucoup mieux à faire, la déclaration en BIC réel !
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Bien déclarer ses revenus locatifs

La déclaration de ses revenus locatifs est bien souvent un véritable casse-tête pour les nouveaux bailleurs. En matière de fiscalité, les formulaires à remplir pour déclarer ses revenus locatifs, sont fonction du type de location que vous exercez.

Comment est définie la fiscalité applicable à mes revenus locatifs ?

C’est bien la nature de l’activité exercée qui est appréciée par l’administration pour déterminer de quelle catégorie de revenus dépend votre activité.

Si vous exercez une activité de location meublée ou garnie vous êtes imposable dans la catégorie des BIC. Si cette location est consentie vide, vous dépendez de la catégorie des revenus fonciers.

Dans la majorité des cas, l’administration se basera sur le bail rédigé pour établir la catégorie selon laquelle vous êtes imposable. Mais parfois cela ne suffit pas… En ce qui concerne la location meublée notamment, il est indispensable de mettre à disposition de l’occupant tous les meubles nécessaires à la vie courante (liste des meubles), en annexant l’inventaire au bail conclu.

Il est donc important de veiller à la bonne mise en place de votre activité en ne négligent aucun détail.
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Pensez au régime réel plutôt qu’au micro-foncier pour réduire vos impôts

La solution classique pour déclarer les revenus de ses investissements immobiliers locatifs est d’utiliser le régime micro-foncier. C’est très simple, tout est prévu dans le formulaire de déclaration de revenu 2042, pas besoin de formulaire annexe.
La règle appliquée est un abattement de 30% sur les recettes locatives brutes, 30% qui sont supposés couvrir tous les frais rencontrés.

Le micro-foncier vs Régime réel

Le micro-foncier

Le micro-foncier doit être réservée à ceux ayant très peu de charges à déduire, notamment aucuns travaux de rénovation ou aucun intérêt d’emprunt. C’est particulièrement bien adapté à ceux dont le bien locatif est totalement payé.
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