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Donner congé en tant que bailleur d’une location meublée

La location meublée à titre de résidence principale constitue une forme de location très courante. Bien que peu réglementée avant la loi ALUR du 24 mars 2014, elle se voit aujourd’hui appliquer des dispositions législatives et réglementaires plus strictes qui encadrent les prérogatives du locataire et du bailleur, et parmi celles-ci, la possibilité de donner congé au locataire.
Le contrat de bail est un document important qui lie le locataire avec le bailleur. Sa résiliation est soumise à une règlementation stricte.
Quelles sont les points à connaitre avant de donner congé en tant que bailleur d’une location meublée?

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Auparavant peu définis par la loi et plus amplement développés par la jurisprudence, les contours de la notion de location meublée ont été plus spécifiquement délimités par la loi ALUR du 24 mars 2014. Celle-ci considère qu’un logement meublé est un logement équipé de meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courante. Ainsi, par exemple, peuvent figurer au nombre de ces meubles essentiels un lit, une table, des chaises ou encore une cuisine équipée.

Le logement doit par ailleurs être décent, c’est-à-dire ne pas porter atteinte à la santé du locataire et présenter une surface habitable minimum.

Toutefois, la location meublée peut revêtir plusieurs formes qu’il faut bien différencier. La plus courante est celle de la location meublée à usage de résidence principale. Si ce contrat n’était avant la loi ALUR que peu réglementé, il a été encadré depuis cette loi par plusieurs éléments que l’on retrouve dans le régime des baux d’habitation fixé par la loi du 6 juillet 1989.

Cette forme de location meublée doit être distinguée de la location meublée n’ayant pas le caractère d’une résidence principale ou encore de la location meublée pour étudiant.

La durée d’un bail de location meublée est de 1 an renouvelable. Si le bail est conclu avec un étudiant, la durée est de neuf mois non renouvelable.

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Les démarches en cas de loyers impayés et litige avec le locataire

La mise en location d’un logement engendre parfois des conflits entre le bailleur et le locataire. Les causes de la mésentente sont multiples : existence de vice caché, lacune sur les travaux d’entretien, augmentation excessive du loyer et bien d’autres. Cependant, la défaillance du paiement de loyer demeure souvent la principale source de problème. Que faire en cas de problème ? Voici les démarches en cas de loyers impayés.

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L’essentiel de la protection du locataire âgé en cas de congé d’un bail d’habitation

La signature d’un bail d’habitation est ouverte tant à des personnes physiques qu’à des personnes morales (sociétés, associations…). Face à cette grande diversité, certains locataires disposent de droits plus ou moins étendus. C’est notamment le cas des locataires âgés et à faibles ressources auxquels le renouvellement du bail ne peut être refusé que sous certaines conditions. Retour sur cette règle à travers un exposé du contenu le protection du locataire âgé en cas de congé, les obligations qu’elle engendre pour le bailleur et les exceptions dont bénéficie ce dernier.

Une protection en extension du locataire âgé en cas de congé

Lorsqu’un bail d’habitation arrive à son terme, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat pour certains locataires protégés, âgés de plus de 70 ans et disposant de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le SMIC.

Cette protection a été étendue par la loi ALUR du 24 mars 2014 : la limite d’âge est à présent fixée à 65 ans et les ressources annuelles ne sont plus mesurées par rapport au SMIC mais par rapport au plafond de ressources exigé pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (ce plafond étant fixé par arrêté du ministre en charge du logement).

L’âge du locataire est estimé à la date d’échéance du contrat ; le montant de ses ressources à la date de notification du congé. Les ressources du locataire prises en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale, hors plus-value de cessions. Lire l’article

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Récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur

Etre propriétaire d’un bien immobilier réserve parfois de mauvaises surprises : dégradation des lieux, loyers impayés et même disparition des occupants. Comment récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur? La réponse à votre problème : engager la procédure de constat d’abandon.

Récupérer un logement abandonné en tant que propriétaire bailleur demande du temps et de l’argent.

Procédure de constat d’abandon, l’alternative à la procédure d’expulsion?

Suivant la législation en vigueur depuis le 27 mars 2014, le locataire qui souhaite quitter le logement doit présenter un état des lieux de sortie. Ce document est établi conjointement par le bailleur et le locataire avant la restitution officielle des clés. Le logement est qualifié d’être abandonné par le locataire lorsqu’il n’a pas fait cette démarche légale. Il disparait simplement sans remettre les clés et sans en informer le bailleur.

Pour faire face à cette situation, la voie classique est de recourir à la procédure d’expulsion. La Loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur d’effectuer la résiliation du bail de plein droit. Cependant, cette démarche est reconnue pour sa lourdeur et exige du temps. Or, vous avez besoin de récupérer au plus vite votre bien pour limiter l’accumulation de loyers impayés. Votre solution est de recourir à cette nouvelle procédure.

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Rédiger un bail de location meublée (loi Alur), Modèle gratuit à télécharger

Le contrat de bail de location meublée est un document écrit. Il est établi entre le propriétaire et le locataire. A la différence d’un logement vide, le bien mis en location est garni. Chaque local est doté de mobiliers indispensables tels que le lit, l’armoire, la table à manger et les chaises. La liste inclut la vaisselle et les accessoires de cuisine. Lors de son installation, le locataire doit apporter les linges de maison.

Le contenu du contrat de bail meublé

Le contrat de location meublé peut être établi sous seing privé entre le bailleur et le locataire. S’il fera intervenir une tierce personne comme l’ huissier, on parle d’acte authentique. Dans les deux cas, les informations obligatoires dans un contrat de bail meublé sont les même.

Les signataires du contrat

  • Mentionner le nom et l’adresse du bailleur ou mandataire.
  • Mentionner le nom et l’adresse du locataire ou colocataires.
  • Si la gestion du bien est assurée par une autre entité que le propriétaire, préciser le nom de la société et son siège.
  • Noter la date de validité du contrat et sa durée. 1 an ou 9 mois pour la location à un étudiant.

En cas de co-location !

En cas de co-location, chaque locataire doit signer le contrat de location. La loi n’oblige pas à remettre un exemplaire original du bail à chaque co-locataire.

La description du logement

  • Préciser s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble.
  • Noter son usage : habitation ou mixte habitation/professionnelle.
  • Lister le nombre de pièces, et les annexes comme le garage, l’abri de jardin, la piscine…
  • Noter la surface habitable.
  • Citer les parties communes telles que le parking collectif, l’ascenseur et/ou l’aire de jeux.
  • Valeur et nature des derniers travaux
Attention !

En cas d’absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée dans le contrat de bail, le locataire peut demander une diminution de loyer.

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Rédaction du bail de location vide. Modèle gratuit à télécharger.

Mettre en location un logement non meublé nécessite l’élaboration d’un document spécifique par écrit : le contrat de bail vide. En cas de litige, il protège le propriétaire et le locataire sur le plan juridique. Ce dernier peut aussi utiliser ce bail de location vide pour une aide au logement.

Contrat de bail vide, un document indispensable

Le contrat de bail vide est un papier important établi entre le bailleur et le locataire. Il contient une description détaillée du logement incluant les annexes comme le garage, la cave et le jardin. Il détermine les droits et les obligations de chaque partie signataire. Il permet d’éviter les problèmes car il clarifie leur relation et leur devoir respectif. Si un litige survient, le contenu de ce mémento permettra de trouver la solution juridiquement.

L’établissement de ce contrat de location vide est soumis à une condition spécifique: pour le locataire, le logement doit être sa résidence principale. A cet effet, il doit y habiter au minimum 8 mois dans l’année. S’il ne remplit pas ces conditions pour des raisons spécifiques (santé, travail), il peut demander une dérogation. La durée du bail vide pour un propriétaire particulier est d’au moins 3 ans. Ce délai est d’au moins 6 mois pour une compagnie ou une société.

Mentions obligatoires dans un contrat de bail vide

Le contrat de bail vide comporte plusieurs clauses dont le nombre varie d’un document à un autre. Toutefois, les informations suivantes sont obligatoires :

  • Bailleur/mandataire : nom, adresse
  • Locataire : nom, adresse
  • Date de commencement du bail, durée de la validité
  • Usage (logement ou logement/professionnel)
  • Surface habitable, nombre de pièces, précision sur les parties communes
  • Informations sur le loyer (montant, mode de règlement, modalités de révision,…)
  • Montant de dépôt de garantie
  • Derniers travaux effectués (montant, nature)
  • Conditions de renouvellement du bail (reconduction automatique, demande du bailleur,…).

A la fin du contrat, chaque intervenant doit apposer la mention « Lu et approuvé », suvie de la date et de la signature. Les documents à annexer au bail sont l’état des lieux, l’attestation d’assurance et le diagnostic technique immobilier. Si le bien se trouve dans un immeuble, le règlement de copropriété y sera joint. Si le logement loué est conventionné, une copie de la convention Anah ou APL .

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Bailleurs, ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie

Vous êtes propriétaire et quelques semaines se sont déjà écoulées après votre annonce immobilière cherchant un locataire. Après quelques visites intéressantes, vous avez enfin tombé sur le locataire idéal pour louer votre bien immobilier et elle est également prête à signer le contrat de bail. Par prudence, vous vous dites qu’il faudrait que ce nouveau locataire vous verse un dépôt de garantie afin de prévenir des différentes dégradations ou autres réparations dans le futur.

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