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Le cycle de vie de l'investissement locatif

Voici la liste des différentes étapes du cycle de vie de l’investissement locatif et les ressources nécessaires pour y voir plus clair.

Phase 1: Acquisition du bien

Etape 1: La recherche

La recherche du bien

La plupart des investisseurs professionnels visitent en moyenne une dizaine de biens avant d’en acquérir un. Sans une recherche minutieuse, le risque est important de faire le mauvais choix et d’investir dans un bien moins rentable qu’espéré.

Définissez les objectifs de votre projet, votre cible en tant que locataires (des étudiants, des couples, des familles…)
Utilisez les sites de recherche en ligne pour analyser le marché, à la fois les offres de ventes mais aussi de location pour évaluer le montant moyen des loyers.
Evaluer l’attractivité locative des différents lieux visités.
Renseignez-vous sur les principales règles de gestion locative (le syndic, etc…) et sur la fiscalité immobilière en cours.
Calculez par vous-même le rendement net attendu de chaque bien visité, en intégrant l’ensemble des frais qui peuvent être très différents selon les biens : prix d’acquisition, frais de notaire, travaux de rénovation nécessaires, charges de copropriété…


Etape 2: L’achat

L’achat du bien

Que vous fassiez appel aux services d’un agent immobilier ou que vous négociez vous-même un achat de particulier à particulier, les premières démarches suivant une vente sont identiques.

Prenez rendez-vous avec un notaire pour signer un compromis de vente. Une fois ce compromis signé, vous aurez alors un délai de rétraction de 10 jours que vous pourrez exercer sans avoir besoin de justifier un motif particulier. Par contre le vendeur est quant à lui engagé auprès de vous, le bien ne peut plus être vendu à une personne autre que vous.
Utilisez ensuite ces 10 jours pour initier les démarches de votre financement. Si des travaux de rénovation sont nécessaires et que vous souhaitez faire appel à un entrepreneur, faites réaliser des devis de manière à pouvoir inclure le montant de ces travaux dans votre prêt.
Evaluer l’attractivité locative des différents lieux visités.
Puis commencez la recherche du prêt immobilier le plus économique : plutôt que de démarcher vous-même différentes banques, faites appel à un courtier qui fera ce travail pour vous et optimisera votre financement global.


Etape 3: Propriétaire

Devenir propriétaire

Si vous avez décidé de ne pas vous rétracter et de poursuive le processus d’achat, il s’agit à présent de finaliser les démarches initiées à l’étape 2.

Décidez si vous allez être propriétaire au nom propre ou via une SCI. La Société Civile Immobilière est la structure idéale pour gérer un patrimoine immobilier
D’une part, il vous faut obtenir l’offre officielle de financement de la part de la banque que vous avez sélectionné.
De plus, vous devez souscrire une assurance propriétaire non occupant pour le logement dont vous serez bailleur.
Une fois ces documents en votre possession, l’acte de vente pourra alors être réalisé chez le notaire qui vous remettra un acte de propriété ainsi que les clefs !

Phase 2: Preparation

Etape 4: Rénover

Rénover (et éventuellement meubler)

Un logement propre, rénové et décoré avec goût sera non seulement beaucoup plus attractif que la plupart des offres concurrentes du quartier mais sera également nettement plus rentable à terme : le loyer pourra être majoré et le turnover des locataires sera plus faible.

Trouvez les prestataires qui pourront s’occuper de la rénovation de votre nouvelle acquisition.
Une location meublée a beaucoup d’atouts : choisissez des meubles fonctionnels, faciles à entretenir mais de bonne qualité. Il est important de montrer à vos locataires que leur confort est essentiel pour vous.
Choisissez une décoration neutre qui conviendra au plus grand nombre.
Une décoration de qualité attirera souvent des locataires de qualité !


Etape 5: Mise en Location

Mettre en location

Avant toute chose, vous avez dû choisir selon quel mode de location vous souhaitez louer votre bien : vide ou meublé (éventuellement en location saisonnière) ?

N’oubliez pas qu’une location meublée nécessite une déclaration officielle auprès de la chambre de commerce de votre ville, qui vous fournira alors un numéro SIRET.
La préparation de votre petite annonce est critique, elle influencera fortement le nombre et le type de demandes que vous recevrez.
Avant de réaliser les photos, préparez une mise en scène de l’appartement, et assurez-vous d’avoir la bonne luminosité. Vos photos doivent avoir l’air professionnelles.
Détaillez l’ensemble des fournitures, en particulier si le bien est loué meublé. Et donnez des indications sur les distances séparant le bien des principaux commerces et transports en commun.
Utilisez principalement les sites de petites annonces en lignes pour diffuser votre annonce.

Phase 3: La location

Etape 6: Locataire

Le choix du locataire

La crainte principale des bailleurs est généralement les impayés de loyers. La sélection de de ses locataires est une étape qui doit permettre de limiter les risques, même si on n’est jamais à l’abri d’un mauvais payeur.

Premièrement, une fois votre petite annonce diffusée et les premiers appels ou mails reçus, faites une première sélection par téléphone afin de limiter les visites aux personnes qui vous semble être les plus sérieuses.
Puis, pour une personne active, demandez une pièce justificative d’identité, le contrat de travail, les 3 derniers bulletins de salaire, les dernières quittances de loyers et le dernier avis d’imposition.
S’il s’agit d’un étudiant ou d’une personne sans ressource, il est possible que le candidat locataire propose d’apporter une caution. Demandez alors les mêmes documents pour le cautionnaire.
Si vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayées, assurez-vous que les personnes rencontrées répondent aux critères de l’assurance, de manière à être couverte en cas de problème.


Etape 7: Bail

Le contrat de bail

La signataire d’un contrat de bail (dédié à une location vide ou meublé) est obligatoire et permet de protéger à la fois le bailleur et le locataire des aléas éventuels à venir.

Il doit être détaillé et doit préciser notamment le montant du loyer, des charges, la date de versement.
Il doit également indiquer le montant du dépôt de garantie que doit verser le locataire à son entrée dans les lieux. Un montant limité à 1 mois de loyer hors charges en cas de location vide (2 mois hors charge en location meublée).
Le contrat doit être signé par chacun des adultes locataires, dans le cas par exemple d’un couple, qui deviennent alors solidaires dans le paiement du loyer.
Un exemplaire du contrat est laissé aux locataires.


Etape 8: Etat des lieux

Rédaction de l’état des lieux

L’entrée dans les lieux est un moment clef à la fois pour le bailleur et le locataire. En effet, une étape primordiale est l’établissement de l’état des lieux.

Vous devez prendre le temps pour faire un tour exhaustif du logement. Toutes les dégradations et défauts de fonctionnement initiaux doivent être notés (et signés par chaque partie).
En cas de location meublée, vous devez également reprendre intégralement l’inventaire des équipements fournis.
C’est sur cette base que vous évaluerez en fin de bail le montant des prélèvements que vous ferez sur le dépôt de garantie. Il est donc important d’être le plus précis possible pour éviter tout conflit lors du départ.
Il est conseillé de prendre des photos, plus parlantes qu’une description écrite.
Vous pouvez également dès l’état des lieux d’entrée donner une estimation chiffrée à votre locataire des réparations éventuelles de manière à qu’il sache à quoi s’attendre.
C’est à l’issue de l’état des lieux d’entrée que les clefs seront remises aux locataires.


Etape 9: Gestion

Gestion locative, paiements, quittances

L’étape préférée des bailleurs…une étape qu’il est préférable de rendre la plus passive possible…

Demandez à vos locataires d’effectuer leur paiement par virement automatique sur votre compte. Vous n’avez qu’à leur fournir un RIB et vous éviterez ainsi à avoir à gérer des chèques.
Editez et envoyez les quittances de loyer.
Régularisez les charges de vos locataires.
Révisez les loyers.
Répondez aux demandes de réparation chez les locataires.
Réagissez de suite au moindre retard de paiement ou litige.


Etape 10: Entretien

L’entretien du logement

Votre qualité de bailleur dépendra de votre capacité à résoudre les problèmes techniques rencontrés par votre locataire le plus rapidement possible.

Et si vous être disponible et réactif, il est probable que votre locataire vous le rende bien, en restant plus longtemps et en entretenant au mieux son lieu de vie.
Si vous n’êtes pas bricoleur ou peu disponible, assurez-vous de pouvoir faire appel à des entrepreneurs fiables, qui répondront sans délai.
Mais au minimum, répondez rapidement aux messages de vos locataires (dans la journée !) et tenez les informés des suites à venir.

Phase 4: Fin de location

Etape 11: Fin de bail

La fin de bail ou le préavis de départ du locataire

Si votre locataire n’a pas émis de souhait de départ à l’approche de la fin de son bail, contactez le pour lui demander son souhait.
Si vous en êtes satisfait et que celui souhaite renouveler, il est bienvenu de ne pas augmenter le montant du loyer (même si la loi vous l’autorise annuellement sur la base de l’indice INSEE de revalorisation des loyers).

Il est toutefois probable que votre locataire vous fasse parvenir avant la fin de son bail un courrier précisant son souhait de départ. Le préavis est de 3 mois en location vide, 1 mois en location meublée.
Remettez alors à jour votre petite annonce (montant du loyer, des charges, nouveaux équipements…) et repostez là.
Prévenez également votre locataire qu’il est possible que vous deviez faire visiter le logement, ce qu’il ne peut refuser.
Donner lui les heures exactes des rendez-vous avec l’espoir qu’il ait fait un peu de ménage et de rangement avant…


Etape 12: Départ du locataire

Le départ du locataire, reparations, nettoyage

Arrive alors l’état des lieux de sortie, une étape créant toujours un peu de tension. C’est à ce moment-là que vous serez heureux d’avoir pris le temps de réaliser un état des lieux d’entrée minutieux et documenté.

Démontrez à votre locataire les nouvelles dégradations constatées et chiffrez les montants qui seront déduits de son dépôt de garantie.
Vous aurez alors 2 mois pour restituer le restant du dépôt de garantie à votre locataire. Si aucun défaut n’est constaté, ce délai est réduit à 1 mois.
Et bien sûr, pensez à réserver un peu de votre temps pour nettoyer correctement l’appartement avant l’arrivée du prochain locataire.
En cas de dégradations, faites des travaux de rafraîchissement.


Etape 13: Impôts

Payer les impôts

La fiscalité liée à un investissement locatif est à la fois variée et complexe.

Le premier impôt simple que vous aurez à payer est la taxe foncière, il s’agit de la taxe que vous réglez pour chaque bien immobilier dont vous êtes propriétaire. A payer une fois par an en Octobre.
Vient ensuite la partie la plus délicate, l’impôt sur vos recettes locatives. Attention, cet impôt ne se paye pas de la même façon si vos revenus sont issus d’une location vide ou meublée. En location vide, il s’agit d’un revenu foncier, en meublé de bénéfices industriels et commerciaux.
De plus dans les 2 cas de figure, vous aurez le choix entre une solution de type « micro-foncier » ou « micro-BIC » et une solution aux frais réels. Opter pour une déclaration de type « micro » est la plus simple, les services fiscaux se chargent eux-mêmes d’effectuer un abattement sur les recettes brutes, mais c’est également souvent plus coûteux au final que le régime « réel ».
A noter qu’il faudra également par la suite payer les prélèvements sociaux appliqués sur ces impôts, et en meublé la Cotisation Foncière des Entreprises…

Phase 5: Et on remets ça …

Etape 14: Croitre

Recommencer et croitre…

Dès votre premier investissement et votre premier mois de location, suivez votre comptabilité, avec les recettes et l’ensemble des dépenses. L’objectif est d’avoir une estimation précise de votre cashflow annuel.

Puis, sur la base de votre première expérience, ne vous arrêtez pas là et renouvelez ce cycle avec un nouvel investissement locatif.
Vient ensuite la partie la plus délicate, l’impôt sur vos recettes locatives. Attention, cet impôt ne se paye pas de la même façon si vos revenus sont issus d’une location vide ou meublée. En location vide, il s’agit d’un revenu foncier, en meublé de bénéfices industriels et commerciaux.
Vous vous bâtirez ainsi un véritable patrimoine immobilier qui sur 20 à 30 ans vous permettra d’envisager sereinement votre retraite et laissera un capital à transmettre à vos enfants.