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Gérer seul ou déléguer la gestion de son bien locatif

En tant que bailleur, 2 solutions s’offrent à vous pour la gestion locative de vos biens immobiliers : déléguer la totalité ou une partie du travail à un gestionnaire, une agence, ou bien tout faire soi même en direct avec le locataire. Dans les 2 cas, il y a certains avantages et inconvénients. Gérer seul ou déléguer la gestion de son bien locatif ?

Gérer en direct son bien locatif

Le point souvent clef qui pousse à gérer soi-même ses investissements locatifs est d’éviter le coût d’un tel service délégué et son impact sur votre rendement locatif. Typiquement un mandat de location est facturé par les agences entre 7-8 % du loyer annuel. Soit 400€ pour 5000€ de revenu locatif. 1 mois de loyer perdu à chaque changement de locataire… Et si on y ajoute la gestion locative par la suite, ça peut aller bien plus loin, tout dépend du niveau de délégation demandé.

Pourquoi gérer seul? Parce que vous y gagnez en rentabilité en réduisant les frais mais aussi parce qu’aucun professionnel de l’immobilier ne prendra autant de soin que le propriétaire.

D’autre part, lorsque l’on gère son bien en direct, on gère une partie de son patrimoine, c’est votre argent qui est en jeu et le gestionnaire extérieur n’a bien sûr pas cette sensibilité. On sera donc beaucoup plus attentif à tous les détails, au choix du locataire, à tout mettre en œuvre pour minimiser les vacances locatives notamment ce qui est critique pour la rentabilité. (si une agence met un mois de plus ou de moins pour trouver un locataire, ça ne change rien pour elle, elle prendra tout de même la même commission !).

On n’est jamais mieux servi que par soi-même et c’est aussi le cas dans la gestion locative.

Pas de question à se poser sur le choix de son intermédiaire, le gestionnaire c’est vous, et vous savez que vous faites les choses au mieux de vos intérêts.
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12 points à négocier lors d’un investissement locatif

La priorité, lorsque l’on est propriétaire bailleur, est trouver rapidement un locataire qualifié à chaque fin de bail. Il est critique pour la rentabilité de son investissement locatif d’éviter les longues périodes de vacances locatives durant lesquelles un bien reste inoccupé. Alors comment trouver un locataire rapidement?

Outre les canaux traditionnels que nous listons ici, internet devient une solution incontournable pour trouver son futur locataire, qu’il soit étudiant, jeune actif, personne plus âgée ou famille.
Naturellement adopté par la majorité des propriétaires pour la visibilité ciblée qu’il permet, internet propose différentes solutions personnalisées pour maximiser ses chances de louer.

1. Le site de mise en relation

Contrairement à un site classique de particulier à particulier, le concept de mise en relation va plus loin qu’un simple portail immobilier. Son service gratuit offre au propriétaire une sélection affinée de locataires qualifiés, basée sur des affinités de critères personnalisables. Permettant de garder la maîtrise totale de ses coordonnées, le site offre la possibilité de consulter les dossiers locatifs des candidats en amont et de ne contacter ainsi que les profils les plus pertinents, pour s’éviter des visites inutiles.

Les sites de mise en relation directe sont comme des sites de rencontre ! C’est la meilleure façon de trouver un locataire !

En parallèle de ce service gratuit, des formules sur-mesure sont proposées pour les propriétaires qui souhaitent déléguer partiellement ou complètement leur recherche de locataire.

2. Les sites internet entre particuliers classiques

Sur internet des acteurs comme Pap.fr ou Le Bon Coin, transposent eux, de manière plus classique, la petite annonce papier sur nos écrans.

Le site Pap attire des candidats locataires de tous horizons grâce à sa bonne notoriété et offre aux propriétaires différents forfaits payants pour publier leur annonce en ligne. Une publication qui reste en ligne une semaine est facturée 29€ la semaine, 44€ les deux semaines et 75€ les quatre semaines. Une option à 18€ permet de mettre ses photos sur un mini-site internet de présentation pour se démarquer des autres logements.
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Investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel

C’est une question délicate qui n’a pas de réponse unique, tout dépend de l’investissement locatif envisagé mais également de sa situation personnelle. Alors investir dans l’immobilier avec ou sans apport ?

Investir sans apport: la situation la plus évidente

Il s’agit de celle dans laquelle on envisage d’acheter un bien immobilier, pour lequel la valeur locative, les loyers versés par les locataires, couvrirait totalement les mensualités d’un crédit à 100%, sans le moindre apport, ainsi que si possible les autres frais divers (notamment les impôts fonciers).

Soit parce que les loyers espérés sont élevés, soit parce que le montant de l’acquisition du bien est faible, soit les deux…
On est donc dans une situation de parfait autofinancement.

S’il y a possibilité de se mettre dans une telle situation, le choix est simple, il faut acheter sans le moindre apport et profiter à fond de l’effet de levier du crédit.

Autrement dit, utiliser pleinement l’argent des autres pour bâtir son patrimoine immobilier.
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Modèle quittance de loyer gratuit

La quittance de loyer est le justificatif remis par le propriétaire attestant que le locataire a bien payé son loyer. Ce n’est pas obligatoire d’envoyer systématiquement une quittance de loyer à son locataire. Par contre si celui-ci vous la réclame, vous devez obligatoirement la lui fournir gratuitement. Avez Rentila vous pouvez avoir un modèle quittance de loyer et la quittance devient dématérialisée et automatique.

Définition de la quittance de loyer

La quittance de loyer est le reçu attestant que le locataire a payé un loyer. Elle doit faire apparaître les informations suivantes : les coordonnées du locataire et du propriétaire, l’adresse du bien loué, la période concernée, le détail du paiement (le montant du loyer, les charges, les aides et allocations directement perçues).

La formulation de la quittance ne nécessite pas de forme particulière. La quittance doit indiquer certaines mentions comme les adresses du bailleur et le locataire, le montant du loyer et celui de la provision pour charges, la période correspondant au paiement effectué et le montant total des sommes versées.

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Les avantages et inconvénients de la location en meublé

De plus en plus de propriétaires bailleurs décident de louer leur logement en meublé. Moins contraignante et fiscalement plus intéressante, la location meublée présente en effet de nombreux avantages, mais elle implique toutefois quelques contraintes et nécessite de de respecter certaines règles. Voici les avantages et inconvénients de la location en meublé.

LMP ou LMNP ?

Il faut tout d’abord distinguer 2 statuts de loueur en meublé, le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour être qualifié de LMP, il faut que 3 conditions soient réunies :

  • avoir des revenus provenant de locations meublées dépassant 23 000€ par an,
  • que ces recettes représentent au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu,
  • et enfin que le bailleur soit inscrit en qualité de LMP au Registre du Commerce et des Sociétés.

Avoir le statut de LMP offre certains avantages comme l’exonération des plus-values immobilières au bout de 5 ans d’activité (dans la limite de 90000€) ou encore l’exonération sur l’ISF, les logements meublés étant considérés comme des biens professionnels.

Si ces conditions ne sont pas remplies, on a le statut de LMNP, ce qui est le cas de la grande majorité des bailleurs en meublé.
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Guide du locataire - Obligations et conseils en matière d’entretien de votre logement

Pour que la location se déroule dans de bonnes conditions, voici quelques conseils pratiques, afin qu’en tant que locataire, vous récupériez le dépôt de garantie dans sa globalité et restez en bon termes avec votre propriétaire. Voici notre guide du locataire. Les obligations et conseils en matière d’entretien du logement.

1 GUIDE DU LOCATAIRE – INTRODUCTION

La signature d’un bail de location impose au locataire un certain nombre d’obligations d’entretien et de réparations du logement qu’il loue.

Ces obligations sont listées de manière détaillée dans le décret n° 87-712 du 26 Août 1987.

De façon générale, elles rentrent dans le cadre de la définition suivante :
« Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et, de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

Au-delà des obligations légales, Il est bien sûr requis de laisser le logement dans un état parfaitement propre lors de son départ. Il est conseillé d’accomplir un certain nombre de tâches, souvent oubliées, afin de faciliter l’état des lieux de sortie et surtout permettre la restitution complète du dépôt de garantie.

Lors de votre départ, votre responsabilité sera retenue si le logement ou ses équipements ont été dégradés ou perdus, ou si vous ne les avez pas correctement entretenus durant votre séjour.

2 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Voici les obligations d’entretien et de réparation à la charge du locataire.

On peut distinguer 2 types de logements en location, les appartements au sein d’une copropriété et les maisons individuelles.
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10 points pour réussir son investissement locatif

Réussir son investissement locatif immobilier signifie ici acheter un bien immobilier qui vous rapportera de l’argent chaque année (sous forme de remboursement de capital ou de rente), et ce en ajoutant un minimum de liquidités, idéalement même aucune. Les locataires financeront la grande majorité de l’achat et des frais.
Mais ça signifie également réaliser un investissement qui ne sera pas une source récurrente de tracasseries, financières, administratives ou juridiques.

Pour réussir son investissement locatif il est bon de s’assurer des points suivants :

1. Ne jamais acheter sur un coup de tête, en se laissant séduire par les arguments d’un agent immobilier et ne jamais céder à un coup de cœur, à n’importe quel prix !

Peut-être faudra t’il être réactif, mais ça ne veut pas dire ne pas être rigoureux dans la décision! il faut être prêt à faire des calculs et des estimations soi-même, en n’oubliant aucun frais : les différents rentabilités, brute mais surtout net, voir net après impôts. Même si on n’a pas toutes les infos, on peut faire des scénarios, pessimistes et optimistes ; ça donnera une fourchette. Puis l’autofinancement, en estimant le montant des mensualités à venir. Ne rien signer sans savoir dans quoi on s’engage financièrement. C’est le meilleur moyen de sentir si le prix de vente est correct ou pas, s’il doit être négocié ou s’il faut continuer à chercher une meilleure opportunité. Lire l’article