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10 points pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif

Même si un bon rendement locatif s’obtient avant tout à l’achat, il reste possible par la suite, dans les années suivantes, d’améliorer la rentabilité. Le principe général est classique, minimiser les dépenses et obtenir davantage de recettes. Ci-dessous des idées d’actions à mettre en œuvre dans ce sens. 10 points pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Du coté des dépenses

Optimiser la rentabilité de votre investissement locatif

1. Prendre en charge soi-même la gestion locative de son bien

On n’est jamais si bien servi que par soi-même ! Eviter de confier la gestion à une agence qui vous facturera alors par exemple jusqu’à un mois de loyer pour chaque changement de locataire. Des sites comme Rentila proposent gratuitement l’ensemble des documents et outils nécessaires au bailleur et d’autres comme leboncoin permettent de trouver facilement des locataires, sans frais. Pourquoi pas éventuellement continuer à sous-traiter certaines tâches parfois délicates, comme la réalisation des états des lieux, par une société indépendante, impartiale.

2. Changer son type d’imposition

Estimer et comparer votre impôt foncier selon le type d’imposition possible, micro-foncier ou au réel. En général, plus avantageuse durant les premières années de prêt immobilier, avec des intérêts d’emprunt important à déduire, la déclaration au réel perd de son intérêt avec le temps, au profit du micro-foncier et de son abattement de 30% sur les recettes locatives. (ou 50% pour le micro-BIC des locations meublées).

3. Renégocier donc votre prêt et moduler les mensualités

En cette période de taux d’intérêt très bas, il peut être profitable d’effectuer un rachat de crédit, de renégocier donc son prêt à un taux plus faible, baissant ainsi les mensualités de remboursement, avec des intérêts d’emprunts plus faibles.

Pas directement dans une optique de meilleure rentabilité, mais davantage dans un but de meilleur autofinancement, penser à moduler les mensualités de son prêt immobilier. Après quelques années de remboursement, il est possible de baisser sa mensualité, en rallongeant un peu la durée du crédit et ainsi réduire ses dépenses mensuelles.
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Bien déclarer ses revenus locatifs

Même si vous avez souscrit un crédit immobilier sur une longue période, 15 ou 20 ans, pour financer l’achat d’un bien locatif, il reste tout à fait possible de solder ce prêt à tout moment, si bien sûr vous disposez des liquidités suffisantes. Faut-il rembourser par anticipation le prêt de son investissement locatif ?

S’agit-il d’une option rentable pour placer votre argent disponible ? Il n’y a pas de réponse évidente et au-delà des chiffres, il y aussi des considérations un peu plus personnelles, qui dépendent des projets de vie et de la psychologie de chacun !

Sans compter que disposer d’une somme importante à placer ou investir peut parfois perturber les esprits…

Se débarrasser de ses dettes est toujours une solution alléchante, mais pas toujours la plus rentable, ça dépend des chiffres que l’on met derrière chaque cas. La conclusion n’est pas si évidente que cela…

S’il s’agit de dettes liées à un crédit à la consommation au taux d’intérêt élevé, il n’y a pas de question à se poser, il faut le solder au plus vite, dans le cas de l’immobilier, ça mérite quelques réflexions plus poussées…

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Dans quel type de copropriété investir

Dans sa quête d’un appartement pour en faire un investissement locatif, il y a un point que l’investisseur novice a tendance à oublier, l’importance de la copropriété.

On a naturellement l’esprit focalisé sur le logement en lui-même, son prix de vente, ses travaux, sa capacité à être bien loué, etc…et on oublie de s’intéresser de plus près à l’immeuble qui abrite cet appartement.

Hors une part importante de la réussite de son investissement en dépend. En tout cas, la complexité (ou la simplicité…) de la gestion locative qui en découle.

Quels sont les points à connaître et pourquoi ils peuvent impacter votre future gestion locative ?

La proportion de propriétaires résidant dans la copropriété

Il est préférable d’investir dans un immeuble dans lequel vivent physiquement un certain nombre de propriétaires. Ces propriétaires seront garant de la bonne tenue en état des parties communes de la copropriété. Ils tiendront à conserver un environnement de vie propre et entretenu.
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Négocier un prêt immobilier flexible pour son investissement locatif

Même si cela devient de plus en plus la norme, mieux vaut s’assurer que le prêt immobilier que vous allez contracter pour financer votre investissement locatif offre un certain nombre de souplesses qui pourraient être très utiles durant les 15 ou 20 ans de remboursement.

Quoi demander et dans quel intérêt à négocier un prêt immobilier flexible pour son investissement locatif?

Un taux majoritairement fixe

Pour un investissement locatif, il est préférable de choisir un prêt à taux fixe sur la grande majorité de la durée du crédit. Avoir toutefois les 5 dernières années à taux variable sur un prêt de 20 ans peut être envisagé si cela permet d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux.

Pour ce type d’investissement long terme, il est important d’avoir un maximum de visibilité long terme. La partie « recettes locatives » n’offre justement pas d’excellente visibilité. Si tout se passe au mieux, votre bien sera loué quasiment en permanence et les loyers évolueront à la hausse en suivant le cours de l’inflation. Mais ça peut évidemment aussi se passer un peu moins bien… Il est donc important que la partie « dépenses » soit la plus maitrisée possible. La mensualité de remboursement représente la grosse part des dépenses, c’est donc rassurant de connaître dès le début, le montant de remboursement qui restera stable sur les 15 ou 20 ans à venir.
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Gérer seul ou déléguer la gestion de son bien locatif

En tant que bailleur, 2 solutions s’offrent à vous pour la gestion locative de vos biens immobiliers : déléguer la totalité ou une partie du travail à un gestionnaire, une agence, ou bien tout faire soi même en direct avec le locataire. Dans les 2 cas, il y a certains avantages et inconvénients. Gérer seul ou déléguer la gestion de son bien locatif ?

Gérer en direct son bien locatif

Le point souvent clef qui pousse à gérer soi-même ses investissements locatifs est d’éviter le coût d’un tel service délégué et son impact sur votre rendement locatif. Typiquement un mandat de location est facturé par les agences entre 7-8 % du loyer annuel. Soit 400€ pour 5000€ de revenu locatif. 1 mois de loyer perdu à chaque changement de locataire… Et si on y ajoute la gestion locative par la suite, ça peut aller bien plus loin, tout dépend du niveau de délégation demandé.

Pourquoi gérer seul? Parce que vous y gagnez en rentabilité en réduisant les frais mais aussi parce qu’aucun professionnel de l’immobilier ne prendra autant de soin que le propriétaire.

D’autre part, lorsque l’on gère son bien en direct, on gère une partie de son patrimoine, c’est votre argent qui est en jeu et le gestionnaire extérieur n’a bien sûr pas cette sensibilité. On sera donc beaucoup plus attentif à tous les détails, au choix du locataire, à tout mettre en œuvre pour minimiser les vacances locatives notamment ce qui est critique pour la rentabilité. (si une agence met un mois de plus ou de moins pour trouver un locataire, ça ne change rien pour elle, elle prendra tout de même la même commission !).

On n’est jamais mieux servi que par soi-même et c’est aussi le cas dans la gestion locative.

Pas de question à se poser sur le choix de son intermédiaire, le gestionnaire c’est vous, et vous savez que vous faites les choses au mieux de vos intérêts.
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12 points à négocier lors d’un investissement locatif

La priorité, lorsque l’on est propriétaire bailleur, est trouver rapidement un locataire qualifié à chaque fin de bail. Il est critique pour la rentabilité de son investissement locatif d’éviter les longues périodes de vacances locatives durant lesquelles un bien reste inoccupé. Alors comment trouver un locataire rapidement?

Outre les canaux traditionnels que nous listons ici, internet devient une solution incontournable pour trouver son futur locataire, qu’il soit étudiant, jeune actif, personne plus âgée ou famille.
Naturellement adopté par la majorité des propriétaires pour la visibilité ciblée qu’il permet, internet propose différentes solutions personnalisées pour maximiser ses chances de louer.

1. Le site de mise en relation

Contrairement à un site classique de particulier à particulier, le concept de mise en relation va plus loin qu’un simple portail immobilier. Son service gratuit offre au propriétaire une sélection affinée de locataires qualifiés, basée sur des affinités de critères personnalisables. Permettant de garder la maîtrise totale de ses coordonnées, le site offre la possibilité de consulter les dossiers locatifs des candidats en amont et de ne contacter ainsi que les profils les plus pertinents, pour s’éviter des visites inutiles.

Les sites de mise en relation directe sont comme des sites de rencontre ! C’est la meilleure façon de trouver un locataire !

En parallèle de ce service gratuit, des formules sur-mesure sont proposées pour les propriétaires qui souhaitent déléguer partiellement ou complètement leur recherche de locataire.

2. Les sites internet entre particuliers classiques

Sur internet des acteurs comme Pap.fr ou Le Bon Coin, transposent eux, de manière plus classique, la petite annonce papier sur nos écrans.

Le site Pap attire des candidats locataires de tous horizons grâce à sa bonne notoriété et offre aux propriétaires différents forfaits payants pour publier leur annonce en ligne. Une publication qui reste en ligne une semaine est facturée 29€ la semaine, 44€ les deux semaines et 75€ les quatre semaines. Une option à 18€ permet de mettre ses photos sur un mini-site internet de présentation pour se démarquer des autres logements.
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Investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel

C’est une question délicate qui n’a pas de réponse unique, tout dépend de l’investissement locatif envisagé mais également de sa situation personnelle. Alors investir dans l’immobilier avec ou sans apport ?

Investir sans apport: la situation la plus évidente

Il s’agit de celle dans laquelle on envisage d’acheter un bien immobilier, pour lequel la valeur locative, les loyers versés par les locataires, couvrirait totalement les mensualités d’un crédit à 100%, sans le moindre apport, ainsi que si possible les autres frais divers (notamment les impôts fonciers).

Soit parce que les loyers espérés sont élevés, soit parce que le montant de l’acquisition du bien est faible, soit les deux…
On est donc dans une situation de parfait autofinancement.

S’il y a possibilité de se mettre dans une telle situation, le choix est simple, il faut acheter sans le moindre apport et profiter à fond de l’effet de levier du crédit.

Autrement dit, utiliser pleinement l’argent des autres pour bâtir son patrimoine immobilier.
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