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Investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel

C’est une question délicate qui n’a pas de réponse unique, tout dépend de l’investissement locatif envisagé mais également de sa situation personnelle. Alors investir dans l’immobilier avec ou sans apport ?

Investir sans apport: la situation la plus évidente

Il s’agit de celle dans laquelle on envisage d’acheter un bien immobilier, pour lequel la valeur locative, les loyers versés par les locataires, couvrirait totalement les mensualités d’un crédit à 100%, sans le moindre apport, ainsi que si possible les autres frais divers (notamment les impôts fonciers).

Soit parce que les loyers espérés sont élevés, soit parce que le montant de l’acquisition du bien est faible, soit les deux…
On est donc dans une situation de parfait autofinancement.

S’il y a possibilité de se mettre dans une telle situation, le choix est simple, il faut acheter sans le moindre apport et profiter à fond de l’effet de levier du crédit.

Autrement dit, utiliser pleinement l’argent des autres pour bâtir son patrimoine immobilier.
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Modèle quittance de loyer gratuit

La quittance de loyer est le justificatif remis par le propriétaire attestant que le locataire a bien payé son loyer. Ce n’est pas obligatoire d’envoyer systématiquement une quittance de loyer à son locataire. Par contre si celui-ci vous la réclame, vous devez obligatoirement la lui fournir gratuitement. Avez Rentila vous pouvez avoir un modèle quittance de loyer et la quittance devient dématérialisée et automatique.

Définition de la quittance de loyer

La quittance de loyer est le reçu attestant que le locataire a payé un loyer. Elle doit faire apparaître les informations suivantes : les coordonnées du locataire et du propriétaire, l’adresse du bien loué, la période concernée, le détail du paiement (le montant du loyer, les charges, les aides et allocations directement perçues).

La formulation de la quittance ne nécessite pas de forme particulière. La quittance doit indiquer certaines mentions comme les adresses du bailleur et le locataire, le montant du loyer et celui de la provision pour charges, la période correspondant au paiement effectué et le montant total des sommes versées.

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Les avantages et inconvénients de la location en meublé

De plus en plus de propriétaires bailleurs décident de louer leur logement en meublé. Moins contraignante et fiscalement plus intéressante, la location meublée présente en effet de nombreux avantages, mais elle implique toutefois quelques contraintes et nécessite de de respecter certaines règles. Voici les avantages et inconvénients de la location en meublé.

LMP ou LMNP ?

Il faut tout d’abord distinguer 2 statuts de loueur en meublé, le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour être qualifié de LMP, il faut que 3 conditions soient réunies :

  • avoir des revenus provenant de locations meublées dépassant 23 000€ par an,
  • que ces recettes représentent au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu,
  • et enfin que le bailleur soit inscrit en qualité de LMP au Registre du Commerce et des Sociétés.

Avoir le statut de LMP offre certains avantages comme l’exonération des plus-values immobilières au bout de 5 ans d’activité (dans la limite de 90000€) ou encore l’exonération sur l’ISF, les logements meublés étant considérés comme des biens professionnels.

Si ces conditions ne sont pas remplies, on a le statut de LMNP, ce qui est le cas de la grande majorité des bailleurs en meublé.
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Guide du locataire - Obligations et conseils en matière d’entretien de votre logement

Pour que la location se déroule dans de bonnes conditions, voici quelques conseils pratiques, afin qu’en tant que locataire, vous récupériez le dépôt de garantie dans sa globalité et restez en bon termes avec votre propriétaire. Voici notre guide du locataire. Les obligations et conseils en matière d’entretien du logement.

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10 points pour réussir son investissement locatif

Réussir son investissement locatif immobilier signifie ici acheter un bien immobilier qui vous rapportera de l’argent chaque année (sous forme de remboursement de capital ou de rente), et ce en ajoutant un minimum de liquidités, idéalement même aucune. Les locataires financeront la grande majorité de l’achat et des frais.
Mais ça signifie également réaliser un investissement qui ne sera pas une source récurrente de tracasseries, financières, administratives ou juridiques.

Pour réussir son investissement locatif il est bon de s’assurer des points suivants :

1. Ne jamais acheter sur un coup de tête, en se laissant séduire par les arguments d’un agent immobilier et ne jamais céder à un coup de cœur, à n’importe quel prix !

Peut-être faudra t’il être réactif, mais ça ne veut pas dire ne pas être rigoureux dans la décision! il faut être prêt à faire des calculs et des estimations soi-même, en n’oubliant aucun frais : les différents rentabilités, brute mais surtout net, voir net après impôts. Même si on n’a pas toutes les infos, on peut faire des scénarios, pessimistes et optimistes ; ça donnera une fourchette. Puis l’autofinancement, en estimant le montant des mensualités à venir. Ne rien signer sans savoir dans quoi on s’engage financièrement. C’est le meilleur moyen de sentir si le prix de vente est correct ou pas, s’il doit être négocié ou s’il faut continuer à chercher une meilleure opportunité. Lire l’article

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Avantages de la location meublée

La définition d’une location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles. Légalement, l’équipement imposé est assez limité, de quoi pourvoir vivre, dormir et manger au quotidien… Le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 précise les éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublé, loué à titre de résidence principale. Voici la définition de ce type de location et les avantages de la location meublée.

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Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif

Vous êtes bien décidé à investir dans l’immobilier, vous souhaitez diversifier vos sources de revenus, vous bâtir un capital en utilisant l’effet de levier du crédit immobilier ou préparer au mieux votre retraite avec des rentes mensuelles sous forme de loyers. Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif et anticiper toutes les étapes de votre projet ?

Un projet d’investissement locatif est une opération qui se réfléchit, sous peine de devenir très vite un gouffre financier ; certains l’ont découvert à leurs frais, en particulier ceux qui ont avant tout recherché la défiscalisation au travers des programmes Robien voir Scellier, en achetant des biens sur papier, sans la moindre visite, parfois très loin de chez eux.

Un bon investissement locatif se fait avant tout à l’achat ! Toutes les caractéristiques du bien acheté détermineront par la suite le niveau de rentabilité. Un mauvais choix initial ne peut pas être compensé par la suite.

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