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Comment se protéger et lutter contre les loyers impayés

Bien qu’il s’agisse de l’une des craintes principales des bailleurs, le pourcentage de locataires qui ne paie pas son loyer reste très faible, quelques pourcents tout au plus. Mais en cas d’impayés, quelles sont les bonnes démarches à suivre pour régler au plus vite le problème ? Alors comment se protéger contre les loyers impayés?

L’investissement immobilier locatif est l’un des seuls moyens pour s’enrichir sans apport personnel, le paiement du bien étant assuré par les locataires successifs sur 15 ou 20 ans…

En tout cas, en théorie ! ça suppose en effet en pratique, non seulement d’avoir une demande locative constante (mais ce n’est pas le sujet ici), mais surtout des locataires qui payent leur loyer !

Les loyers impayés sont l’un des plus grand risques de l’investissement locatif, un risque qui peut impacter sévèrement la rentabilité mais surtout peut mettre le bailleur en grande difficulté financière, celui-ci devant généralement continuer à payer les mensualités de son prêt immobilier, sans loyer perçu en contrepartie.

Voici en résumé comment se protéger contre les loyers impayés.

  • Bien choisir son locataire.
  • Vérifier la solvabilité du locataire et ses garanties.
  • Respectez vos locataires, proposer un logement agréable.
  • Prendre (en option) une assurance loyers impayés.

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Faire appel à un expert-comptable pour son investissement locatif

L’un des types de placement immobilier les plus rentables est la location en meublé, que ce soit du saisonnier ou à l’année. Le fait de louer en meublé permet de valoriser son bien immobilier, d’offrir un service supplémentaire aux locataires et ainsi de justifier des loyers plus importants. Mais ce n’est pas l’unique raison qui rend ce type de location attractif, c’est aussi la fiscalité !

Pour louer en meublé, il faut avant tout se déclarer officiellement à sa chambre de commerce en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). On obtient alors un numéro SIRET, comme n’importe quelle entreprise.

Du coup, les recettes locatives ne sont plus de simples revenus fonciers, elles deviennent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et c’est là que se situent les réels avantages fiscaux et le rôle de l’expert-comptable.

Une première option fiscale est la déclaration des recettes locatives en micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les revenus bruts. C’est très simple, une case à remplir, tout le monde peut le faire soi-même, et c’est souvent ce qui est choisi par les bailleurs.

Il y a pourtant beaucoup mieux à faire, la déclaration en BIC réel !
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Investir dans un bien occupé

Quels pourraient être les bénéfices pour un investisseur de s’intéresser à des biens immobiliers, en vente, mais ayant encore un bail en cours ? Avec donc un locataire encore présent pendant un certain temps. Quel intérêt d’investir dans un bien occupé ?

Les biens vendus occupés : une offre et une demande limitée

La grande majorité des petites annonces immobilières concernent des biens vendus libres de tout contrat de location.

Mais il existe un petit pourcentage d’annonces de biens vendus occupés, c’est-à-dire avec un bail de location en cours et donc un locataire en place.

Ces ventes n’intéresseront évidemment pas ceux qui souhaitent acheter pour en faire leur résidence principale, étant donné qu’il ne sera pas possible de récupérer immédiatement la jouissance du logement.

Seuls les investisseurs immobiliers sont susceptibles de les acheter, ce qui réduit par conséquent la demande potentielle.
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Que faire de sa résidence principale en cas d’expatriation

Alors vous partez à l’étranger, c’est officiel. Il faut donc s’occuper de votre résidence en France. Louer, vendre ou la conserver comme pied à terre? Alors que faire de sa résidence principale en cas d’expatriation?

Il faut tout d’abord distinguer 2 situations : Si vous êtes locataire ou propriétaire du bien immobilier en question.

Pour les locataires

La solution la plus simple concerne évidemment la personne qui est locataire ; il lui suffira d’envoyer par lettre recommandé un avis de départ à son bailleur ou son agence immobilière, en respectant bien sûr le délai du préavis : 1 mois en location meublée, et 3 mois en location vide (un délai qui peut être ramené à 1 mois dans certains cas). Vous n’aurez ainsi plus aucun engagement concernant votre logement en France.

Pour les propriétaires

Pour un propriétaire de sa résidence principale qui décide d’aller vivre un certain temps voir définitivement à l’étranger, il y a 2 solutions qui s’offrent à lui : vendre ou mettre en location.

Vendre sa résidence principale en cas d’expatriation

Dans le cas d’une vente, s’il s’agit bel et bien de la résidence principale de la personne expatriée, aucune taxe sur les plus-values ne sera requise, mais seulement à condition que cette vente ait été signée avant de quitter la France.

Pas de taxe sur la plus-value pour la vente de la résidence principale. Par contre, si la signature de l’acte de vente a lieu plus tard, alors que l’expatriation est déjà effective, la plus-value sera taxée.

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Comment bien choisir son locataire et vérifier son dossier

Lors d’un investissement locatif, l’une des principales craintes des bailleurs est le risque d’impayé ; comment s’assurer de bien choisir son locataire qui paie sans problème son loyer tous les mois et ainsi éviter de rentrer dans une longue procédure d’expulsion ?
Bien qu’il n’existe aucune solution sûre à 100%, il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix de son locataire.

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Les autorisations nécessaires pour la location saisonnière

La location saisonnière est une location de type meublée, généralement destinée à des touristes, pour une courte durée, inférieure à 1 an, au mois, à la semaine voir même à la nuitée. Ce type de location touristique s’est principalement développé dans les stations de vacances, à la mer ou à la montagne, mais a également pris beaucoup d’ampleur à Paris où près de 20000 logements locatifs traditionnels sont passés sous ce statut privilégié lors de ces 5 dernières années. Alors quels sont les autorisations nécessaires pour la location saisonnière?

La location saisonnière est en général l’une des niches de l’investissement immobilier parmi les plus rentables, mais requiert de respecter un certain nombre de règles.

Louer sa résidence principale en saisonnier

Dans ce cas de figure, c’est désormais très simple grâce à la loi Alur: la loi officialise le droit de louer une partie ou la totalité de sa résidence principale, sans avoir à demander la moindre autorisation. La seule condition est de ne pas dépasser une durée totale de location à l’année de 4 mois.
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Modèle quittance de loyer gratuit. Quittances éléctroniques automatiques avec Rentila.com

La quittance de loyer électronique est le reçu attestant qu’un locataire a payé un loyer. Elle doit faire apparaître les informations suivantes : les coordonnées du locataire et du propriétaire, l’adresse du bien loué, la période concernée, le détail du paiement (montant du loyer, charges, aides et allocations directement perçues).

Définition de la quittance de loyer

La formulation de la quittance ne nécessite pas de forme particulière. La quittance doit indiquer certaines mentions comme les adresses du bailleur et le locataire, le montant du loyer et celui de la provision pour charges, la période correspondant au paiement effectué et le montant total des sommes versées.

Modèle de quittance de loyer

Télécharger gratuitement un modèle de quittance de loyer gratuit

La remise de la quittance doit être gratuite, aucuns frais liés à la gestion de l’avis de l’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Le bailleur peut procéder à la transmission de la quittance de loyer sous forme électronique, dématérialisée.

La Quittance de loyer électronique avec Rentila.com

Avec rentila.com c’est facile:

  1. Créer un Bien
  2. Créer un Locataire
  3. Créer une Location

Pour chaque contrat de location créé, les paiements et les Quittances / Avis d’échéance sont générés automatiquement chaque mois. Vous pouvez les envoyer directement à votre locataire

Les locataires invités ayant accès à Rentila.com reçoivent automatiquement une notification par mail (cette option peut être activée/désactivée dans la fiche location) dès la génération de leur Avis d’échéance/Quittance. L’email contient un lien direct pour télécharger le document.