{"id":1355,"date":"2011-06-01T10:47:56","date_gmt":"2011-06-01T08:47:56","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=1355"},"modified":"2026-09-20T18:37:23","modified_gmt":"2026-09-20T16:37:23","slug":"comment-realiser-un-bon-investissement-immobilier-locatif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2011\/06\/comment-realiser-un-bon-investissement-immobilier-locatif\/","title":{"rendered":"Comment r\u00e9aliser un bon investissement immobilier locatif  ? Anticipez toutes les \u00e9tapes de votre projet"},"content":{"rendered":"<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_presentation.png\" alt=\"Comment r\u00e9aliser un bon investissement immobilier locatif \" class=\"wp-image-516\" title=\"newspaper\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<div><\/div>\n\n\n\n<p class=\"lead wp-block-paragraph\">Un appartement bien plac\u00e9 et un rendement s\u00e9duisant ne suffisent pas toujours \u00e0 faire un bon investissement immobilier. Le logement doit r\u00e9pondre \u00e0 une demande r\u00e9elle, se louer au bon prix et conserver son int\u00e9r\u00eat dans le temps. Pour \u00e9viter les mauvaises surprises, mieux vaut donc \u00e9tudier le projet dans son ensemble avant de signer.<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un bon investissement immobilier ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un bon investissement immobilier correspond d\u2019abord \u00e0 vos objectifs. Vous ne choisirez pas le m\u00eame bien si vous recherchez des revenus imm\u00e9diats, une plus-value \u00e0 long terme ou un patrimoine \u00e0 transmettre.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La strat\u00e9gie d\u00e9pend aussi de votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt, de votre \u00e9pargne et du temps que vous souhaitez consacrer \u00e0 la gestion. Une colocation peut offrir un rendement int\u00e9ressant, mais elle demande davantage de suivi qu\u2019un appartement lou\u00e9 \u00e0 une famille. M\u00eame constat pour la location meubl\u00e9e, souvent plus rentable sur le papier, mais marqu\u00e9e par une rotation plus fr\u00e9quente des locataires.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bon projet n\u2019affiche donc pas n\u00e9cessairement le rendement le plus \u00e9lev\u00e9. Il associe plut\u00f4t :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>une demande locative solide ;<\/li>\n\n\n\n<li>un prix d\u2019achat coh\u00e9rent ;<\/li>\n\n\n\n<li>un loyer r\u00e9aliste ;<\/li>\n\n\n\n<li>des charges ma\u00eetris\u00e9es ;<\/li>\n\n\n\n<li>un logement conforme aux r\u00e8gles de location ;<\/li>\n\n\n\n<li>un niveau de risque adapt\u00e9 \u00e0 votre situation ;<\/li>\n\n\n\n<li>un potentiel de revente suffisant.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autrement dit, m\u00e9fiez-vous des rendements spectaculaires qui brillent dans les annonces. Ils cachent parfois une faible demande, d\u2019importants travaux ou un quartier difficile \u00e0 la relocation.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O\u00f9 acheter pour r\u00e9aliser un bon investissement immobilier ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le choix de l\u2019emplacement commence \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de la ville, mais il se joue souvent \u00e0 quelques rues pr\u00e8s. Une commune dynamique ne rend pas automatiquement tous ses quartiers attractifs.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Analysez la demande locative locale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de visiter, cherchez \u00e0 savoir qui loue dans le secteur : \u00e9tudiants, jeunes actifs, familles, seniors ou travailleurs saisonniers. Cette cible vous aidera \u00e0 choisir la surface, l\u2019emplacement et le type de location.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Consultez notamment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019\u00e9volution de la population et du nombre de m\u00e9nages ;<\/li>\n\n\n\n<li>les principaux bassins d\u2019emploi ;<\/li>\n\n\n\n<li>la pr\u00e9sence d\u2019universit\u00e9s ou de grandes \u00e9coles ;<\/li>\n\n\n\n<li>les transports existants et les projets confirm\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n<li>le nombre d\u2019annonces concurrentes ;<\/li>\n\n\n\n<li>les loyers r\u00e9ellement pratiqu\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n<li>le d\u00e9lai de disparition des annonces.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une petite enqu\u00eate de terrain compl\u00e8te efficacement les statistiques. Appelez quelques agences, \u00e9changez avec des commer\u00e7ants et observez les annonces pendant plusieurs semaines. Si les m\u00eames logements restent en ligne pendant des mois, le march\u00e9 vous envoie un message assez clair.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c9tudiez le quartier<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les locataires recherchent un quotidien pratique : transports, commerces, \u00e9coles et services. Adaptez toutefois vos crit\u00e8res au public vis\u00e9. Un \u00e9tudiant privil\u00e9giera la proximit\u00e9 du campus, tandis qu\u2019une famille regardera davantage le calme et les \u00e9coles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Visitez le quartier \u00e0 diff\u00e9rentes heures. Une rue paisible en matin\u00e9e peut devenir bruyante ou tr\u00e8s fr\u00e9quent\u00e9e en soir\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"alert alert-info m-b-20 m-t-20\">\n<h3 class=\"lead\">Bon \u00e0 savoir<\/h3>\n<p>Investir pr\u00e8s de chez vous facilite la gestion, mais ne garantit pas la rentabilit\u00e9. Un march\u00e9 plus \u00e9loign\u00e9, mais bien \u00e9tudi\u00e9, peut offrir de meilleures perspectives.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Choisissez un logement facile \u00e0 louer<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une forte demande ne sauvera pas un logement sombre, bruyant ou mal agenc\u00e9. Pendant la visite, placez-vous du c\u00f4t\u00e9 du futur locataire.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">V\u00e9rifiez la luminosit\u00e9, le vis-\u00e0-vis, les nuisances, l\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral et la distribution des pi\u00e8ces. Les rangements, un ext\u00e9rieur ou une place de stationnement peuvent aussi d\u00e9partager deux biens similaires.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le format doit correspondre au march\u00e9. Les studios r\u00e9pondent \u00e0 la demande \u00e9tudiante, mais connaissent souvent plus de rotations. Les deux-pi\u00e8ces touchent un public large. Les logements familiaux offrent une occupation plus stable, avec un prix d\u2019achat g\u00e9n\u00e9ralement plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un bien avec des d\u00e9fauts faciles \u00e0 corriger peut constituer une bonne affaire. Une d\u00e9coration dat\u00e9e laisse une marge de n\u00e9gociation. En revanche, une mauvaise orientation ou un plan peu fonctionnel continueront de peser apr\u00e8s les travaux.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">V\u00e9rifiez la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle du projet<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le prix affich\u00e9 ne repr\u00e9sente qu\u2019une partie de l\u2019investissement. Pour calculer le co\u00fbt total, ajoutez les frais d\u2019acquisition, les \u00e9ventuels frais d\u2019agence, les travaux, le mobilier et les frais de financement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous pouvez ensuite estimer le rendement brut :<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Rendement brut = (loyer annuel hors charges \u00f7 co\u00fbt total du projet) \u00d7 100<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour obtenir une vision plus r\u00e9aliste, d\u00e9duisez \u00e9galement :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la taxe fonci\u00e8re ;<\/li>\n\n\n\n<li>les charges de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019assurance propri\u00e9taire non occupant ;<\/li>\n\n\n\n<li>les frais de gestion ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019entretien ;<\/li>\n\n\n\n<li>une estimation de la vacance locative.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comparez ensuite les recettes aux mensualit\u00e9s du pr\u00eat et aux autres d\u00e9penses. Vous conna\u00eetrez ainsi votre effort d\u2019\u00e9pargne mensuel ou, au contraire, la tr\u00e9sorerie d\u00e9gag\u00e9e par le bien.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Testez aussi un sc\u00e9nario moins favorable : un mois sans locataire, des travaux impr\u00e9vus ou un loyer l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur. Si le montage s\u2019effondre au premier contretemps, il ressemble davantage \u00e0 un pari qu\u2019\u00e0 un bon investissement immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Bon \u00e0 savoir :<\/strong> v\u00e9rifiez si la commune applique l\u2019encadrement des loyers. Le montant retenu dans vos calculs doit respecter le plafond applicable.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">DPE et copropri\u00e9t\u00e9 : rep\u00e9rez les d\u00e9penses cach\u00e9es<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un prix attractif peut masquer une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique co\u00fbteuse ou d\u2019importants travaux collectifs.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contr\u00f4lez le DPE<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En m\u00e9tropole, un logement class\u00e9 G ne peut plus \u00eatre lou\u00e9 avec un bail d\u2019habitation depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction concernera les logements F en 2028, puis E en 2034. Les loyers des logements F et G restent \u00e9galement gel\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un logement \u00e9nergivore peut rester int\u00e9ressant si le prix tient compte des travaux. Faites toutefois chiffrer la r\u00e9novation avant l\u2019achat et v\u00e9rifiez sa faisabilit\u00e9, notamment en copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Examinez la copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une petite copropri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas automatiquement plus \u00e9conomique. Moins de copropri\u00e9taires signifie aussi moins de personnes pour financer une toiture ou un ravalement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Consultez les proc\u00e8s-verbaux des trois derni\u00e8res assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales, le montant des charges, les impay\u00e9s, le carnet d\u2019entretien et les travaux envisag\u00e9s. Regardez aussi le projet de plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif lorsqu\u2019ils existent.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depuis 2026, le DPE collectif concerne \u00e9galement les copropri\u00e9t\u00e9s d\u2019au plus 50 lots dont le permis de construire a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 avant 2013.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quelles \u00e9tapes suivre pour r\u00e9ussir votre investissement ?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9finissez votre strat\u00e9gie<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fixez votre budget, votre objectif et votre cible locative. Choisissez aussi entre location vide et location meubl\u00e9e. Ce choix influence le bail, les \u00e9quipements, la fiscalit\u00e9, le rythme de gestion et le profil des occupants.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne choisissez pas un r\u00e9gime fiscal uniquement pour r\u00e9duire l\u2019imp\u00f4t. Il doit rester coh\u00e9rent avec le type de bien, le montant des charges et votre dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Validez votre financement<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9changez avec votre banque ou un courtier avant de multiplier les visites. Vous conna\u00eetrez votre enveloppe, votre apport n\u00e9cessaire et la mensualit\u00e9 supportable.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Int\u00e9grez une marge pour les travaux et les impr\u00e9vus. La banque ne retiendra pas forc\u00e9ment l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du futur loyer dans le calcul de votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt. Une estimation flatteuse ne remplacera donc pas un plan de financement solide.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comparez les biens sur la m\u00eame base<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pr\u00e9parez une grille commune pour chaque logement : co\u00fbt total, loyer r\u00e9aliste, rendement brut, charges annuelles, DPE, travaux, taxe fonci\u00e8re et tr\u00e9sorerie mensuelle estim\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette m\u00e9thode \u00e9vite de comparer le rendement hors frais d\u2019un bien r\u00e9nov\u00e9 avec celui d\u2019un appartement \u00e0 refaire enti\u00e8rement. Les chiffres appr\u00e9cient les r\u00e8gles identiques ; les vendeurs, un peu moins.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">S\u00e9curisez le compromis de vente<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019acqu\u00e9reur non professionnel d\u2019un logement dispose d\u2019un d\u00e9lai de r\u00e9tractation de dix jours calendaires apr\u00e8s la notification du compromis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Profitez de cette p\u00e9riode pour relire les documents, confirmer les devis et v\u00e9rifier les informations utilis\u00e9es dans vos calculs. La condition suspensive d\u2019obtention du pr\u00eat doit aussi correspondre au financement recherch\u00e9. En cas de refus conforme aux conditions pr\u00e9vues, elle prot\u00e8ge l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pr\u00e9parez les travaux avant la remise des cl\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Demandez plusieurs devis, validez les autorisations n\u00e9cessaires et anticipez les d\u00e9lais de livraison. En copropri\u00e9t\u00e9, certains travaux exigent l\u2019accord de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour une location meubl\u00e9e, pr\u00e9parez \u00e9galement la liste du mobilier obligatoire et privil\u00e9giez des \u00e9quipements solides, faciles \u00e0 remplacer. L\u2019objectif n\u2019est pas de cr\u00e9er un appartement t\u00e9moin, mais un logement agr\u00e9able et adapt\u00e9 \u00e0 des usages r\u00e9p\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Organisez la mise en location<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une fois le logement pr\u00eat, fixez un loyer conforme au march\u00e9 et \u00e0 la r\u00e9glementation locale. R\u00e9digez une annonce pr\u00e9cise, ajoutez des photos lumineuses et rassemblez les diagnostics obligatoires.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pr\u00e9parez aussi le bail, l\u2019\u00e9tat des lieux, l\u2019\u00e9ventuel inventaire du mobilier et les documents destin\u00e9s au locataire. Si vous g\u00e9rez le logement vous-m\u00eame, un logiciel de gestion locative comme Rentila vous aide ensuite \u00e0 suivre les loyers, les charges, les quittances et les \u00e9ch\u00e9ances.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQ<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quel rendement viser pour un bon investissement immobilier ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il n\u2019existe pas de rendement id\u00e9al valable partout. Un rendement brut mod\u00e9r\u00e9 peut accompagner une demande locative stable et un bon potentiel de revente. \u00c0 l\u2019inverse, un taux \u00e9lev\u00e9 signale parfois un risque plus important. Comparez surtout le rendement net, la tr\u00e9sorerie et la s\u00e9curit\u00e9 du projet.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Faut-il investir pr\u00e8s de chez soi ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. La proximit\u00e9 simplifie la gestion, mais elle ne garantit ni la demande locative ni la rentabilit\u00e9. Vous pouvez investir plus loin si vous connaissez le march\u00e9 et organisez les visites, les travaux et les interventions sur place.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Un logement \u00e0 r\u00e9nover repr\u00e9sente-t-il une bonne affaire ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui, si le prix d\u2019achat compense r\u00e9ellement le co\u00fbt, la dur\u00e9e et les risques du chantier. Faites \u00e9tablir des devis avant de vous engager et ajoutez une marge pour les impr\u00e9vus. V\u00e9rifiez \u00e9galement les autorisations n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019ancien est-il plus rentable que le neuf ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019ancien offre souvent un prix au m\u00e8tre carr\u00e9 plus faible et davantage de possibilit\u00e9s de n\u00e9gociation. Il entra\u00eene aussi des travaux et des charges parfois plus \u00e9lev\u00e9s. Le neuf limite les d\u00e9penses imm\u00e9diates, mais son prix d\u2019achat r\u00e9duit souvent le rendement. Tout d\u00e9pend du march\u00e9 local et du co\u00fbt total de chaque projet.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Bon investissement immobilier : l\u2019essentiel \u00e0 retenir<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u00c9tudiez la demande avant de choisir le bien.<\/strong> L\u2019emplacement doit correspondre aux attentes d\u2019une cible locative clairement identifi\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Calculez le projet avec toutes ses d\u00e9penses.<\/strong> Le prix d\u2019achat, les frais, les travaux, les charges et la vacance locative d\u00e9terminent la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifiez le DPE et la copropri\u00e9t\u00e9.<\/strong> Une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique ou de futurs travaux collectifs peuvent changer compl\u00e8tement l\u2019\u00e9quilibre du projet.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Testez un sc\u00e9nario moins favorable.<\/strong> Un investissement solide doit supporter un impr\u00e9vu sans d\u00e9s\u00e9quilibrer votre budget.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00e9parez la mise en location d\u00e8s l\u2019achat.<\/strong> Travaux, diagnostics, loyer et documents doivent \u00eatre pr\u00eats pour limiter la p\u00e9riode sans revenus.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un appartement bien plac\u00e9 et un rendement s\u00e9duisant ne suffisent pas toujours \u00e0 faire un bon investissement immobilier. 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