{"id":1408,"date":"2015-08-23T12:27:26","date_gmt":"2015-08-23T10:27:26","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=1408"},"modified":"2025-11-16T20:40:52","modified_gmt":"2025-11-16T18:40:52","slug":"comment-bien-estimer-le-rendement-locatif-de-son-investissement-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2015\/08\/comment-bien-estimer-le-rendement-locatif-de-son-investissement-immobilier\/","title":{"rendered":"Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ?"},"content":{"rendered":"
\"Comment<\/div>\n

Lorsqu\u2019on se lance dans un projet d\u2019investissement locatif, il est primordial de savoir comment \u00e9valuer la rentabilit\u00e9 r\u00e9elle d\u2019un bien que l\u2019on pourrait convoiter. Et ainsi estimer \u00e0 quel point cet investissement pourra s\u2019autofinancer. Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ? <\/p>\n

<\/p>\n

Le rendement brut<\/h2>\n

C\u2019est le plus simple \u00e0 calculer, c\u2019est aussi la premi\u00e8re \u00e9tape. C\u2019est en g\u00e9n\u00e9ral celui annonc\u00e9 par les agents immobiliers d\u00e9sireux de vous prouver que l\u2019appartement qu\u2019il vous fait visiter est \u00ab id\u00e9al pour un investisseur \u00bb\u2026Mais attention, on est loin du compte !<\/p>\n

Il suffit de diviser la somme des loyers per\u00e7us sur une ann\u00e9e compl\u00e8te, par le co\u00fbt total de l\u2019acquisition. (y compris les frais de notaire, d\u2019agence, de travaux, etc\u2026et c\u2019est l\u00e0 qu\u2019il peut d\u00e9j\u00e0 y avoir beaucoup d\u2019\u00e9cart selon ce que l\u2019on prend en compte !).<\/p>\n

Par exemple, si un appartement vous revient \u00e0 80000\u20ac, pr\u00eat \u00e0 louer, et que vos loyers seront de 500\u20ac, le rendement brut sera de (500 x 12) \/ 80000 = 7,5%
\n<\/p>\n

Le rendement net<\/h2>\n

Mais ce chiffre est bien sup\u00e9rieur \u00e0 ce que vous allez r\u00e9ellement gagner. Il faut \u00e0 pr\u00e9sent prendre en compte les frais de gestion locative.<\/p>\n

Il faut par exemple retrancher de vos revenus annuels th\u00e9oriques (500 x 12 = 6000\u20ac dans l\u2019exemple), les frais de copropri\u00e9t\u00e9 non r\u00e9cup\u00e9rables aupr\u00e8s du locataire, la taxe fonci\u00e8re, les assurances habitation non occupant et \u00e9ventuellement loyers impay\u00e9s, les frais de changement de locataire (g\u00e9r\u00e9 en direct par petite annonce ou par une agence immobili\u00e8re), les vacances locatives\u2026<\/p>\n

Le montant de ces frais est \u00e0 estimer au cas par cas, pour chaque bien visit\u00e9, selon les informations que vous pourrez obtenir, mais aussi selon votre meilleur jugement.<\/p>\n

Avec une hypoth\u00e8se d\u20191 mois de vacance locative \u00e0 500\u20ac, on peut vite arriver \u00e0 1000\u20ac de frais dans mon exemple.
\nLe rendement net serait alors de (6000 \u2013 1000) \/ 80000 = 6,25%<\/p>\n

Le rendement net net<\/h2>\n

Mais il reste encore un point critique \u00e0 ne pas n\u00e9gliger, votre future imposition sur vos revenus fonciers.<\/p>\n

L\u2019estimation de l\u2019imp\u00f4t d\u00e9pend de chacun et notamment de sa TMI, Tranche Marginale d\u2019Imposition. De plus l\u2019imp\u00f4t va d\u00e9pendre de votre fa\u00e7on de le d\u00e9clarer, en micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, ou au r\u00e9gime r\u00e9el, en d\u00e9duisant tous les frais (notamment les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt), si vous estimez que vos frais d\u00e9passent 30% (souvent vrai lors des premi\u00e8res ann\u00e9es de location, surtout si vous avez effectu\u00e9 des travaux de r\u00e9novation, \u00e9galement d\u00e9ductibles).<\/p>\n

En location meubl\u00e9, le r\u00e9gime micro-BIC offre un abattement de 50% plus avantageux.<\/p>\n

Si on prend le cas sp\u00e9cifique d\u2019une d\u00e9claration en micro-foncier pour un propri\u00e9taire ayant une TMI \u00e0 30%, pour l\u2019exemple utilis\u00e9 :
\nLes revenus fonciers imposables seront pour 11 mois de loyer (hypoth\u00e8se 1 mois de vacance locative) de 5500\u20ac – 30% x 5500\u20ac = 3850\u20ac
\nL\u2019imposition sera alors de 30% x 3850\u20ac = 1155\u20ac<\/p>\n

Ainsi le revenu net net (apr\u00e8s imp\u00f4t) sera de (6000 (revenus th\u00e9oriques)- 1000 (frais divers y compris la vacance locative anticip\u00e9e) \u2013 1155\u20ac) \/ 80000) = 4,8%<\/p>\n

L\u2019autofinancement<\/h2>\n

En clair, cela signifie que vous allez r\u00e9ellement gagner chaque ann\u00e9e avec ce bien locatif, 4,8% de 80000\u20ac, soit 3840\u20ac (et non les 6000\u20ac th\u00e9oriques\u2026).<\/p>\n

Ce qui repr\u00e9sente 320\u20ac de gain mensuel.
\nIl ne vous reste plus qu\u2019\u00e0 comparer avec les mensualit\u00e9s du pr\u00eat immobilier que vous envisagez de contracter pour cet investissement.
\nVotre achat ne sera autofinanc\u00e9 que si les mensualit\u00e9s sont inf\u00e9rieures ou \u00e9gales \u00e0 320\u20ac, assurance de pr\u00eat comprise !
\nCe qui dans le cas pr\u00e9sent ne sera vrai que si votre apport personnel s\u2019\u00e9l\u00e8ve environ \u00e0 30000\u20ac sur les 80000\u20ac totaux.
\nSi vous empruntez 100% du co\u00fbt total de l\u2019acquisition, vous devrez tous les mois ajouter un peu de votre poche pour boucler le financement.<\/p>\n

Ce calcul de rentabilit\u00e9 est donc essentiel pour juger dans quelle proportion votre investissement sera financ\u00e9 par vos locataires successifs. Un rendement net apr\u00e8s imp\u00f4t le plus \u00e9lev\u00e9 possible vous rapprochera de l\u2019autofinancement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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