{"id":1773,"date":"2015-08-22T15:57:36","date_gmt":"2015-08-22T13:57:36","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=1773"},"modified":"2023-12-27T16:32:18","modified_gmt":"2023-12-27T14:32:18","slug":"fixer-le-montant-du-loyer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2015\/08\/fixer-le-montant-du-loyer\/","title":{"rendered":"Comment fixer le bon montant du loyer ?"},"content":{"rendered":"
\"Comment<\/div>\n
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Sommaire<\/div>\n
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  1. Fixer le montant du loyer, une question strat\u00e9gique<\/a><\/li>\n
  2. Fixer le montant du loyer en zone tendue et en dehors<\/a><\/li>\n
  3. Fixer le bon montant du loyer, un choix critique<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    L\u2019un des param\u00e8tres les plus important dans un investissement locatif est bien s\u00fbr ixer le bon montant du loyer. En th\u00e9orie, aucun achat d\u2019un bien locatif ne devrait se faire en ayant d\u00e9j\u00e0 une id\u00e9e pr\u00e9cise du loyer que l\u2019on pourra obtenir de son investissement. Fixer le montant du loyer, coupl\u00e9 aux autres chiffres (le montant de l\u2019achat, les mensualit\u00e9s du cr\u00e9dit, les charges de copropri\u00e9t\u00e9, etc\u2026) est un facteur clef dans le calcul du rendement locatif et de l\u2019autofinancement.<\/p>\n

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    Ecouter l’article : Comment fixer le bon montant du loyer ?<\/center><\/figcaption><\/figure>\n\n\n
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    Voici comment fixer le bon montant du loyer en g\u00e9n\u00e9ral :<\/p>\n

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    1. Faites une recherche et comparez votre bien aux biens similaires<\/strong><\/li>\n
    2. Calculez votre rendement<\/strong> souhait\u00e9<\/li>\n
    3. Respectez les limites<\/strong> l\u00e9gales<\/li>\n
    4. Le meilleur loyer n\u2019est pas forc\u00e9ment le plus \u00e9lev\u00e9<\/li>\n<\/ol>\n

      Fixer le montant du loyer, une question strat\u00e9gique<\/h2>\n

      Calculer le rendement attendu<\/h3>\n

      Il est toujours int\u00e9ressant de commencer par estimer quel serait le loyer id\u00e9al, c’est-\u00e0-dire celui qui permettrait de couvrir l\u2019ensemble des d\u00e9penses, les remboursement d\u2019emprunt, les charges, les imp\u00f4ts, etc\u2026 celui qui vous donnerait un investissement locatif parfaitement autofinanc\u00e9.<\/p>\n

      D\u2019un c\u00f4t\u00e9 un loyer \u00e9lev\u00e9 favorise donc le rendement de l\u2019investissement<\/b>, mais d\u2019un point de vue pratique un loyer plus faible facilite la location en augmentant le nombre de candidats locataires et r\u00e9duit leur rythme de rotation, ce qui peut aussi avoir un impact positif sur la rentabilit\u00e9 en limitant les risques de vacance locative.<\/p>\n

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      D\u00e9finir donc le bon niveau de loyer est un choix strat\u00e9gique important, pas si facile que cela \u00e0 faire. Le montant du loyer va d\u00e9terminer en partie comment on souhaite louer et g\u00e9rer son bien.<\/p>\n<\/blockquote>\n

      Louer vide : loyer plus faible<\/h3>\n

      Par exemple, pour un appartement donn\u00e9, on peut d\u00e9cider de louer vide, sans valeur ajout\u00e9e, \u00e0 un loyer relativement faible.<\/p>\n

      Dans ce cas de figure, on vise principalement une population qui pourrait s\u2019installer durablement dans le logement, en y installant son mobilier. Le loyer mod\u00e9r\u00e9 ne poussera pas le locataire \u00e0 chercher activement \u00e0 d\u00e9m\u00e9nager pour all\u00e9ger son budget<\/b>. Ne pas revaloriser le loyer chaque ann\u00e9e peut aussi \u00eatre un geste b\u00e9n\u00e9fique pour fid\u00e9liser le locataire.<\/p>\n

      La gestion locative de ce type de location demandera un effort minimum, avec peu de changement de locataire. Les recettes, bien que d\u2019un niveau mod\u00e9r\u00e9 par mois, seront stables et r\u00e9guli\u00e8res, avec un minimum de mois vacants.<\/p>\n

      Louer en meubl\u00e9 pour un loyer sup\u00e9rieur<\/h3>\n

      Mais le m\u00eame appartement pourrait \u00eatre lou\u00e9 meubl\u00e9, en version haut de gamme, pour un loyer sup\u00e9rieur. La demande locative sera diff\u00e9rente, et il s\u2019agira probablement de personnes ne restant que sur une courte dur\u00e9e, inf\u00e9rieure \u00e0 1 an. La gestion locative sera donc plus lourde, avec toujours un risque de vacance locative entre 2 locataires.<\/p>\n

      Il y a donc d\u00e9j\u00e0 des choix strat\u00e9giques sur comment positionner son bien locatif et fixer le bon montant du loyer.<\/p>\n

      Bien estimer le 1er loyer<\/h3>\n

      Si le bien a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 occup\u00e9 auparavant par d\u2019autres locataires, le loyer demand\u00e9 par l\u2019ancien propri\u00e9taire par exemple, est une bonne base de d\u00e9part<\/b>.<\/p>\n

      Mais peut-\u00eatre avez-vous fait \u00e9voluer le logement entre temps ? notamment par des travaux de r\u00e9novation. Il faudra le prendre en compte, un appartement r\u00e9nov\u00e9, dans un \u00e9tat neuf, attirera davantage les locataires, qui seront pr\u00eat \u00e0 faire un petit effort financier suppl\u00e9mentaire pour vivre dans un endroit propre et sain.<\/p>\n

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      La c\u00f4te des loyers<\/h3>\n

      Regardez aussi les diff\u00e9rentes c\u00f4tes des loyers disponibles en ligne<\/b>. Vous avez notamment un outil sur le site Seloger<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

      Puis il faut \u00e9tudier la concurrence : pour un m\u00eame type de bien, dans la m\u00eame ville, regardez les petites annonces et \u00e9valuer votre bien en comparaison<\/b>. A t\u2019il plus ou moins d\u2019atouts ? ainsi vous pourrez d\u00e9finir par rapport aux autres loyers demand\u00e9s o\u00f9 votre logement se situe.<\/p>\n

      Ensuite, c\u2019est un choix personnel, peut-\u00eatre est-il judicieux de se positionner l\u00e9g\u00e8rement en dessous des autres loyers<\/b> pour attirer davantage de demande ?<\/p>\n

      Fixer le montant du loyer : un premier choix qui pourra \u00eatre revisit\u00e9<\/h3>\n

      L\u2019autre fa\u00e7on d\u2019apprendre beaucoup sur le montant de loyer id\u00e9al et les cons\u00e9quences de ce choix, c\u2019est de tester !<\/p>\n

      Passez une petite annonce avec un certain montant de loyer, et observez les r\u00e9actions. Submerg\u00e9 d\u2019appels ou au contraire aucun appel ? \u00e7a vous donnera une tr\u00e8s bonne id\u00e9e de l\u2019attractivit\u00e9 de votre bien locatif, et \u00e7a vous permettra de rectifier le tir. Pas forc\u00e9ment pour ce bail, mais au moins pour le suivant.<\/p>\n

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      La r\u00e9vision du loyer<\/h3>\n

      Une fois le bail sign\u00e9, il ne sera possible de r\u00e9\u00e9valuer le montant du loyer qu\u2019une seule fois par an, \u00e0 la date anniversaire du contrat, en se basant sur l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers (IRL) \u00e9tabli par l\u2019INSEE. Une r\u00e9\u00e9valuation de l\u2019ordre de l\u2019inflation, pas forc\u00e9ment tr\u00e8s significative.<\/p>\n

      Pour augmenter de mani\u00e8re plus importante son loyer, il faudra donc attendre la fin du bail ou un changement de locataire (si votre bien ne se trouve pas dans une zone tendue).<\/p>\n

      Cliquez ici pour en savoir plus sur la r\u00e9vision du loyer<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n

      Peut-\u00eatre aussi que les demandes int\u00e9ress\u00e9es seront tr\u00e8s nombreuses mais qu\u2019au final, apr\u00e8s visite, il ne restera que peu de candidat. Certains d\u00e9fauts comme l\u2019environnement, ne ressortent pas g\u00e9n\u00e9ralement dans les annonces, on le d\u00e9couvre sur place.<\/p>\n

      Il faudra donc aussi ajuster le loyer en cons\u00e9quence.<\/p>\n

      Enfin un aspect un peu plus pratique relatif \u00e0 la mise en location sur Internet : de nombreux personnes en qu\u00eate d\u2019une bien en location font leur recherche sur Internet, en programmant des alertes pour d\u00e9tecter les nouvelles annonces en ligne avec leurs crit\u00e8res. Il convient donc de fixer un montant de loyer qui a davantage de chance d\u2019\u00eatre inclu dans les crit\u00e8res, par exemple, plut\u00f4t 495\u20ac que 505\u20ac, la borne haute fix\u00e9e \u00e9tant en g\u00e9n\u00e9ral un chiffre rond du type 500\u20ac. Il serait dommage de limiter sa visibilit\u00e9 pour quelques euros de trop.<\/p>\n

      Fixer le montant du loyer en zone tendue et en dehors<\/h2>\n

      Depuis la loi Alur, le loyer des logements vides et meubl\u00e9s est, sauf exception, encadr\u00e9 dans 28 agglom\u00e9rations<\/b>. Cette mesure, concerne tant les nouvelles locations que les renouvellements de bail.<\/p>\n

      L’encadrement des loyers ne concerne que les logements situ\u00e9es dans l’une des 28 agglom\u00e9rations list\u00e9es dans le d\u00e9cret n\u00b0 2012-894 du 20 juillet 2012<\/a>.<\/p>\n

      Attention !<\/span>\n

      Attention \u00e0 bien respecter l’encadrement des loyers.<\/p>\n

      Il y a quelques mois, un propri\u00e9taire de Lille a d\u00fb payer une amende de neuf mille euros pour avoir mis en location un appartement avec un loyer sup\u00e9rieur de quelques centaines d’euros au plafond autoris\u00e9 dans sa ville. \u00c0 Paris, la plateforme cr\u00e9\u00e9e par la Mairie<\/a> pour les signalements de locataires conna\u00eet \u00e9galement une multiplication des signalements.<\/p>\n

      En f\u00e9vrier, 18 bailleurs ont \u00e9t\u00e9 mis en demeure pour des loyers non conformes, entra\u00eenant un remboursement de 43 000 \u20ac de trop-per\u00e7u aux locataires l\u00e9s\u00e9s.<\/p>\n

      Le locataire a trois ans \u00e0 compter de la signature du contrat de location pour signaler un d\u00e9passement de loyer.<\/p>\n<\/div>\n

      En zone Tendue<\/h3>\n

      Le propri\u00e9taire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est lou\u00e9 pour la premi\u00e8re fois. En revanche, le loyer est encadr\u00e9 \u00e0 la relocation. Il existe quelques exceptions:<\/p>\n