{"id":1790,"date":"2012-06-01T08:53:36","date_gmt":"2012-06-01T06:53:36","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.rentila.com\/?p=1790"},"modified":"2026-09-12T19:33:25","modified_gmt":"2026-09-12T17:33:25","slug":"negocier-un-pret-immobilier-flexible-pour-son-investissement-locatif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentila.com\/blog\/2012\/06\/negocier-un-pret-immobilier-flexible-pour-son-investissement-locatif\/","title":{"rendered":"N\u00e9gocier un pr\u00eat immobilier flexible pour son investissement locatif"},"content":{"rendered":"<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"alignleft\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.rentila.com\/assets\/img\/blog\/blog_presentation.png\" alt=\"N\u00e9gocier un pr\u00eat immobilier flexible pour son investissement locatif\" class=\"wp-image-516\" title=\"newspaper\"\/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<div><\/div>\n\n\n\n<p class=\"lead wp-block-paragraph\">Un taux attractif ne suffit pas \u00e0 faire un bon cr\u00e9dit immobilier. Sur 15, 20 ou 25 ans, votre investissement locatif peut conna\u00eetre une p\u00e9riode de vacance, des travaux impr\u00e9vus ou une revente plus rapide que pr\u00e9vu. N\u00e9gocier un pr\u00eat immobilier flexible permet d\u2019adapter les remboursements \u00e0 ces changements sans devoir revoir tout le financement.Taux, mensualit\u00e9s, diff\u00e9r\u00e9, remboursement anticip\u00e9\u2026 Voici les clauses qui m\u00e9ritent votre attention avant de signer.<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">N\u00e9gocier un pr\u00eat immobilier \u00e0 taux fixe pour s\u00e9curiser son budget<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un investissement locatif, le taux fixe offre une visibilit\u00e9 pr\u00e9cieuse : la mensualit\u00e9 reste connue jusqu\u2019au terme du cr\u00e9dit. Vous pouvez donc calculer plus facilement la part couverte par le loyer et l\u2019effort d\u2019\u00e9pargne restant \u00e0 votre charge.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne comparez toutefois pas les offres \u00e0 partir du seul taux nominal. Appuyez-vous sur le taux annuel effectif global, ou TAEG. Il int\u00e8gre notamment :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les int\u00e9r\u00eats ;<\/li>\n\n\n\n<li>les frais de dossier ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019assurance emprunteur obligatoire ;<\/li>\n\n\n\n<li>le co\u00fbt de la garantie ;<\/li>\n\n\n\n<li>les autres frais impos\u00e9s pour obtenir le pr\u00eat.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une banque peut proposer un taux nominal l\u00e9g\u00e8rement plus bas, mais facturer une assurance ou des frais plus \u00e9lev\u00e9s. Le TAEG donne une vision plus fid\u00e8le du co\u00fbt r\u00e9el du financement.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pr\u00e9voir la modulation des mensualit\u00e9s<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La modulation permet d\u2019augmenter ou de r\u00e9duire les mensualit\u00e9s en cours de pr\u00eat, sans modifier le taux. Elle peut r\u00e9pondre \u00e0 deux situations.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si vos revenus progressent ou si le logement d\u00e9gage davantage de tr\u00e9sorerie, vous pouvez augmenter les \u00e9ch\u00e9ances. Le cr\u00e9dit sera rembours\u00e9 plus rapidement et vous paierez moins d\u2019int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 l\u2019inverse, une baisse temporaire des mensualit\u00e9s peut vous aider \u00e0 absorber des travaux, une vacance locative ou une d\u00e9pense de copropri\u00e9t\u00e9 importante. Cette souplesse a cependant un prix : la dur\u00e9e du pr\u00eat s\u2019allonge et son co\u00fbt total augmente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les conditions varient selon les banques. Avant de n\u00e9gocier votre pr\u00eat immobilier, v\u00e9rifiez :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le d\u00e9lai avant la premi\u00e8re modulation ;<\/li>\n\n\n\n<li>la fr\u00e9quence des changements autoris\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n<li>le pourcentage maximal de hausse ou de baisse ;<\/li>\n\n\n\n<li>la dur\u00e9e suppl\u00e9mentaire admise ;<\/li>\n\n\n\n<li>les \u00e9ventuels frais d\u2019avenant.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne retenez donc pas automatiquement les limites de 10, 20 ou 30 % parfois annonc\u00e9es. Seules les conditions inscrites dans l\u2019offre de pr\u00eat s\u2019appliqueront.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Demander le report d\u2019une ou plusieurs \u00e9ch\u00e9ances<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En cas de situation ponctuellement difficile, certains pr\u00eats permettent de suspendre le remboursement pendant 1 ou 2 mois par an, dans une limite de X fois sur toute la dur\u00e9e du pr\u00eat (souvent 6 maximum).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette fonctionnalit\u00e9 peut \u00eatre salvatrice en cas de vacance locative prolong\u00e9e ou de grosse d\u00e9pense impr\u00e9vue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Deux options existent ensuite : soit la mensualit\u00e9 manquante est ajout\u00e9e \u00e0 la fin du pr\u00eat, soit les mensualit\u00e9s suivantes sont l\u00e9g\u00e8rement augment\u00e9es. Mieux vaut privil\u00e9gier le premier cas pour conserver de la lCertains contrats autorisent le report des mensualit\u00e9s en cas de difficult\u00e9 passag\u00e8re. Cette option peut pr\u00e9server la tr\u00e9sorerie du bailleur lorsque le logement reste vide plusieurs mois ou n\u00e9cessite une r\u00e9paration importante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Selon le contrat, le report peut \u00eatre :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>partiel<\/strong> : vous cessez temporairement de rembourser le capital, mais continuez \u00e0 payer les int\u00e9r\u00eats et l\u2019assurance ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>total<\/strong> : le capital et les int\u00e9r\u00eats sont report\u00e9s, tandis que l\u2019assurance reste en principe pr\u00e9lev\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans les deux cas, la banque ne supprime pas les sommes dues. Elle prolonge la dur\u00e9e du cr\u00e9dit ou augmente les \u00e9ch\u00e9ances suivantes. Le report entra\u00eene donc souvent un surco\u00fbt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">N\u00e9gocier un diff\u00e9r\u00e9 en cas de travaux<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous achetez un logement \u00e0 r\u00e9nover avant de le louer ? Sans am\u00e9nagement particulier, les mensualit\u00e9s commencent alors que vous ne percevez encore aucun loyer. Un diff\u00e9r\u00e9 de remboursement permet de r\u00e9duire cette p\u00e9riode de double effort financier.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avec un diff\u00e9r\u00e9 partiel, vous remboursez les int\u00e9r\u00eats et l\u2019assurance, mais pas encore le capital. Avec un diff\u00e9r\u00e9 total, le capital et les int\u00e9r\u00eats sont repouss\u00e9s. L\u2019assurance emprunteur reste le plus souvent due d\u00e8s le d\u00e9blocage des fonds.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le diff\u00e9r\u00e9 facilite le d\u00e9marrage du projet, mais il ne faut pas le confondre avec une p\u00e9riode gratuite. Les int\u00e9r\u00eats continuent de courir et le co\u00fbt global du cr\u00e9dit augmente. Sa dur\u00e9e doit donc correspondre au calendrier r\u00e9el des travaux et de la mise en location.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9duire les indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une revente, une rentr\u00e9e d\u2019argent ou un rachat de cr\u00e9dit peut vous conduire \u00e0 rembourser le pr\u00eat avant son terme. La banque peut alors r\u00e9clamer des indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9, appel\u00e9es IRA.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Contrairement \u00e0 une id\u00e9e r\u00e9pandue, ces indemnit\u00e9s ne correspondent pas syst\u00e9matiquement \u00e0 3 % du capital restant d\u00fb. Elles ne peuvent pas d\u00e9passer le plus faible de ces deux montants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>six mois d\u2019int\u00e9r\u00eats calcul\u00e9s sur le capital rembours\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n<li>3 % du capital restant d\u00fb avant le remboursement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat peut aussi imposer qu\u2019un remboursement partiel repr\u00e9sente plus de 10 % du montant initial du pr\u00eat. Cette limite ne s\u2019applique pas lorsque vous remboursez la totalit\u00e9 du capital restant.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vous pouvez n\u00e9gocier la r\u00e9duction ou la suppression des IRA. V\u00e9rifiez toutefois que l\u2019exon\u00e9ration s\u2019applique \u00e9galement en cas de rachat par une autre banque : certains contrats excluent pr\u00e9cis\u00e9ment cette situation.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pensez \u00e9galement \u00e0 contr\u00f4ler les conditions du remboursement partiel. Le contrat peut imposer un versement minimal sup\u00e9rieur \u00e0 10 % du montant initial du pr\u00eat, sauf si vous remboursez la totalit\u00e9 du capital restant d\u00fb.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lisser les mensualit\u00e9s avec un autre cr\u00e9dit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si vous remboursez d\u00e9j\u00e0 votre r\u00e9sidence principale ou un pr\u00e9c\u00e9dent investissement, la banque peut lisser les deux financements. Les mensualit\u00e9s du nouveau pr\u00eat sont r\u00e9duites jusqu\u2019\u00e0 la fin du premier cr\u00e9dit, puis augmentent ensuite.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette solution \u00e9vite un pic de remboursement pendant les premi\u00e8res ann\u00e9es. Elle ne r\u00e9duit toutefois pas forc\u00e9ment le co\u00fbt total du financement. Demandez deux simulations, avec et sans lissage, pour mesurer son v\u00e9ritable int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FAQs<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Est-il obligatoire de choisir un pr\u00eat \u00e0 taux fixe pour investir ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non, mais un taux fixe offre plus de visibilit\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9 sur le long terme, ce qui est pr\u00e9f\u00e9rable pour un investissement locatif.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on moduler librement ses mensualit\u00e9s chaque mois ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. La modulation doit \u00eatre pr\u00e9vue dans le contrat de pr\u00eat. La banque fixe le d\u00e9lai avant sa premi\u00e8re utilisation, sa fr\u00e9quence ainsi que l\u2019amplitude de la hausse ou de la baisse. R\u00e9duire les mensualit\u00e9s peut aussi allonger la dur\u00e9e du cr\u00e9dit et augmenter son co\u00fbt.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u2019est-ce qu\u2019un diff\u00e9r\u00e9 de remboursement ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le diff\u00e9r\u00e9 reporte le remboursement du capital pendant une p\u00e9riode d\u00e9finie au d\u00e9but du pr\u00eat. Il peut \u00eatre partiel, avec paiement des int\u00e9r\u00eats et de l\u2019assurance, ou total, lorsque les int\u00e9r\u00eats sont \u00e9galement report\u00e9s. L\u2019assurance reste en principe due. Cette solution peut faciliter le financement de travaux avant la mise en location, mais elle augmente le co\u00fbt du cr\u00e9dit.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Peut-on ren\u00e9gocier un pr\u00eat si on n\u2019a pas pr\u00e9vu de clause flexible ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui, mais cela peut engendrer des frais (IRA, nouveaux frais de dossier, etc.). Une clause de remboursement anticip\u00e9 sans frais est donc tr\u00e8s utile en amont.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">N\u00e9gocier un pr\u00eat immobilier flexible : Les points \u00e0 retenir<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Privil\u00e9gier un taux fixe :<\/strong> il stabilise les mensualit\u00e9s et facilite le suivi de la rentabilit\u00e9. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pr\u00e9voir la modulation des \u00e9ch\u00e9ances :<\/strong> ses limites, sa fr\u00e9quence et son co\u00fbt doivent appara\u00eetre dans le contrat. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>V\u00e9rifier les possibilit\u00e9s de report :<\/strong> une pause d\u00e9cale le remboursement, mais n\u2019efface pas les sommes dues. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>N\u00e9gocier les indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9 :<\/strong> leur r\u00e9duction ou leur suppression facilite une revente ou un rachat futur. <\/li>\n\n\n\n<li><strong>Demander un diff\u00e9r\u00e9 si le projet comporte des travaux :<\/strong> il pr\u00e9serve la tr\u00e9sorerie avant la mise en location, mais rench\u00e9rit le financement.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un taux attractif ne suffit pas \u00e0 faire un bon cr\u00e9dit immobilier. 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